2020_CBS_02841 - Bijstelling omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2019104648. Vuurwerkstraat ZN. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een verzoek tot bijstelling van een verkaveling ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving verzoek

Voorgeschiedenis

-         2 juli 2012: stedenbouwkundige vergunning (2012155) voor wegenis- en rioleringswerken voor verkaveling 'Eksterlaer';

-        30 augustus 2012: verkavelingsvergunning (201129) voor het verkavelen van binnengronden in 319 kavels voor eengezinswoningen en 23 kavels voor meergezinswoningen, tezamen goed voor 560 à 580 wooneenheden;

-        4 mei 2018: stedenbouwkundige vergunning (20173444) voor het bouwen van een woonzorgcentrum, assistentenwoningen en een ondergrondse parking.

Voor de oorspronkelijk vergunde verkaveling is de eerste vervaltermijn van fase 3 nog niet verstreken. Bijgevolg is de verkavelingsvergunning niet vervallen voor lot 177.

Huidige toestand

Lot 177 heeft een oppervlakte van 2.550,05 m². Aan de westkant staan enkele bomen. Het terrein ligt braak en is nagenoeg vlak.

Het ontwerp van het Woonzorgcentrum bestaat uit een L-vormige sokkel met twee volumes van 6 en 7 bouwlagen en een teruggetrokken daklaag met private tuin. Beide volumes zijn met elkaar verbonden via de inkom met bijhorende gemeenschappelijke functies op het gelijkvloers en een transparante loopbrug op de verdiepingen. Het gebouw omvat 126 kamers, 2 assistentiewoningen en een bijhorende gemeenschapsruimte (onthaal en cafetaria) gelegen aan de Vuurwerkstraat. Het hele gebouw is voorzien van een ondergrondse verdieping voor parking, bergingen, fietsenstalling, technische lokalen en dergelijke.

Inhoud van het verzoek

Wijzigen van lot 177 (naar lot 177A):

• de contour van de zone voor ondergrondse parking vergroot op het verkavelingsplan;
• een zone voor tuinen + bovengrondse parking wordt toegevoegd op het verkavelingsplan;
• de voorschriften worden aangevuld met een artikel 8.4.1. over de nieuwe zone voor tuinen + bovengrondse parking.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag bevat een verkavelingswijziging voor het realiseren van extra parkeerplaatsen, om te voldoen aan de voorwaarde opgelegd in de reeds verkregen stedenbouwkundige vergunning (20173444) van 04/05/2018 voor het bouwen van een woonzorgcentrum, assistentenwoningen en een ondergrondse parking.

Enerzijds wordt de perimeter opgenomen in de huidige verkaveling gewijzigd, om de mogelijkheid te bieden voor extra ondergrondse parkeerplaatsen. Anderzijds wordt de bestemming van de ‘tuinzone’ in de zijtuinstrook gewijzigd naar ‘tuinzone met bovengrondse parking’. De maaiveldparking zal kwalitatief ingericht worden inzake groengebruik en aandacht voor waterinfiltratie. Het groengebruik dient zowel als buffer naar de buren en naar de bewoners van het woonzorgcentrum toe. De beoogde functies zijn inpasbaar in de omgeving en bijgevolg in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Op het ingediend plan van de nieuwe toestand worden drie groentinten gebruikt voor de aanduiding van de zones. De kleurtinten in de legende komen echter niet helemaal overeen met de kleuren op het plan. Bijgevolg zullen op het plan en de legende in het rood nummers toegevoegd worden om duidelijkheid te scheppen over de verschillende bestemmingen en hun zone.

In het omgevingsloket werd als functie voor lot 177A ‘Wonen – meergezinswoning (appartement/studio)’ ingegeven. Dit is beperkter dan voorzien in de oorspronkelijk vergunde verkaveling. De bestemming zoals beschreven in artikel 8.1 van de oorspronkelijke verkaveling blijft gelden.

Mobiliteitsimpact

In de stedenbouwkundige vergunning voor het woonzorgcentrum merkt het college op:

Inzake het parkeertekort merkt het college van burgemeester en schepenen op dat de toekomstige uitbater van het woonzorgcentrum, zijnde het Zorgbedrijf, aangeeft in een officieel schrijven, dat zij op korte termijn een verkavelingswijziging zullen aanvragen bij de stad om zo in de mogelijkheid te komen om op zowel maaiveld als op -1 extra parkeerplaatsen te kunnen realiseren. Ze voegden tevens enkele schetsontwerpen toe ter staving. Zo zouden ze hun aantal parkeerplaatsen kunnen optrekken naar het gewenste aantal. Het Zorgbedrijf richtte dit schrijven aan de stad nadat ze vernomen hadden dat hun voorgestelde maaiveldparking niet vergund zou kunnen worden gelet op de huidige verkavelingsvoorschriften. Het college stelt de realisatie van parking op eigen terrein voorop. Aangezien de bouwheer aangeeft deze aansluitend te realiseren van zodra ze in de mogelijkheid zijn, kan het college van burgemeester en schepenen akkoord gaan met het verlenen van dit bouwproject gelet op de intentie tot realisatie van deze bijkomende parkeerplaatsen.

Tevens gaf de aanvrager / bouwheer een gewijzigd plan voor de kelder door met een optimalisatie naar parkeren binnen de huidige footprint van het gebouw en toegelaten keldercontour van het verkavelingsplan. Dit plan wordt goed bevonden en vergund. Deze aangepaste plannen zullen als bijlage bij de vergunning gevoegd worden.

De huidige vergunde ondergrondse parking met in-/uitrit via de Vuurwerkstraat biedt plaats voor 25 wagens, waarvan 1 voor mindervaliden. Het wijzigen van de perimeter en dus het uitbreiden van de ondergrondse parking geeft 6 extra parkeerplaatsen.

Op de maaiveldparking kunnen 21 plaatsen worden aangelegd waardoor het aantal parkeerplaatsen opgetrokken wordt naar het gewenste aantal.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De voorschriften voor het bebouwbaar bovengrondse volume wijzigen niet. De aanvraag betreft het wijzigen van de perimeter van de ondergrondse parkeergarage om de mogelijkheid te bieden voor extra ondergrondse parkeerplaatsen. De nieuwe perimeter is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De integratie van de geplande werken zal geen invloed hebben op de kwaliteit van de tuinzone in de achtertuinstrook. Ook deze zone zal kwalitatief ingericht worden inzake groengebruik en zal slechts deels echt ingericht worden als parkeerzone. Het groengebruik dient zowel als buffer naar de buren en naar de bewoners van het Woonzorgcentrum toe zodat deze laatste zich kunnen blijven vermaken, rusten en genieten van het groen en de buitenlucht in de resterende tuinzone.

Gezien op betreffend perceel te behouden bomen gesitueerd zijn, werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke groendienst. Deze dienst heeft een voorwaardelijk gunstig advies verleend dat zich als volgt laat samenvatten:

“De bovengrondse parkeerplaatsen komen zeer dicht bij de te behouden bomen. Het is belangrijk om zoveel mogelijk wortels te sparen bij de aanleg van de grindgazon en bijhorende omranding. Indien er teveel wortels gekapt worden, zullen de bomen na een aantal jaar stoppen met groeien of zelfs volledig afsterven. De groendienst adviseert voor de omranding van het grindgazon te kiezen voor een kantopsluiting met grondpennen die tussen de wortels geplaatst worden.

Daarenboven dienen de bomen tijdens de werken afgeschermd te worden met hekwerk om schade aan de stam en kruin te voorkomen en om materiaalopslag op de wortels tegen te gaan.”

De voorwaarden in het advies worden mee opgenomen in de verkavelingsvergunning.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1.      het bij de vergunning gevoegd met rood aangepastverkavelingsplan moet strikt worden nageleefd:

• de drie groentinten voor de aanduiding van de zones worden genummerd ter verduidelijking van het plan;

2.       de stedenbouwkundige voorschriftendienen strikt toegepast te worden. Voor lot 177A blijven artikel 8.1 (aangevuld in voorwaarden oorspronkelijke vergunning), 8.2 en 8.3 onder de titel ‘2.8. Lot 177 (Vuurwerkappartementen)’ van de voorschriften in de oorspronkelijk vergunde verkaveling (201129) gelden. Artikel 8.4 en 8.5 worden vervangen. Deze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• het voorschrift wat betreft ‘Zone voor tuinen en ondergrondse parkeergarages’ (artikel 8.4) wordt opgesplitst in artikel 8.4.1. ‘Zone voor tuinen + bovengrondse parking’, artikel 8.4.2. ‘Zone voor tuinen + ondergrondse parkeergarage’ en artikel 8.4.3. ‘Zone voor ondergrondse parking’. De voorschriften van deze artikels worden aangevuld ter verduidelijking;
• het voorschrift wat betreft ‘Voorschriften duurzaam bouwen en kwaliteitsaspecten’ (artikel 8.5.) wordt aangevuld met de bepaling dat ook de toegang naar de bovengrondse parkeervakken als waterdicht vlak mag worden aangelegd;

3.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Proximus moeten strikt worden nageleefd;

4.      de voorwaarden met betrekking tot de boomstructuren moeten strikt worden nageleefd:

Bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

• In het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:
  • het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;
  • graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20 % van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;
  • de boom drastisch te snoeien (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8 cm);

• Als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden.

De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

• Er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie + 2 m.

In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, …).

• Er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

Naast de wortelzone moeten ook de stam en de kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of …

Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen.

Bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op het verzoek wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Het openbaar onderzoek is niet doorgekomen in het Omgevingsloket.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over het verzoek vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Het verzoek werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten