2020_CBS_08937 - Omgevingsvergunning - OMV_2020089303. Pelgrimstraat 27. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/03/1959: vergunning (18#38712) voor verbouwingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: meergezinswoning met twee woonentiteiten en een handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume: rijwoning van drie bouwlagen onder een plat dak;

-          gevelafwerking:

• voorgevel licht geschilderd en bezet met schrijnwerk in hout;
• plint en raamdorpels in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          functie: meergezinswoning met twee woonentiteiten en een kantoorfunctie op de gelijkvloerse verdieping en op de eerste- en tweede verdieping telkens één woonentiteit;

-          bouwvolume: de binnenkoer werd verkleind;

-          gevelafwerking: de voorgevel werd voorzien van een gevelsteen in een lichte kleurstelling met witkleurig pvc-schrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie: op de gelijkvloerse verdieping handel met één woonentiteit op de verdiepingen;

-          bouwvolume:

• gebouw van 4 bouwlagen;
• toevoegen van een bouwlaag en een zadeldak met dakkapel, de kroonlijsthoogte bedraagt zo 12.55m;
• het uitvoeren van interne wijzigen;

-          gevelafwerking: de voorgevel bestaat uit rode gevelsteen met houten schrijnwerk en glazen balustrades;

-          inrichting: de buitenruimte wordt op het gelijkvloers geïntegreerd in de woning, op de eerste en tweede verdieping worden dakterrassen aangelegd.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een rijwoning: toevoegen van een bouwlaag en zadeldak;

-          verminderen van het aantal woongelegenheden van 2 naar 1.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend(e) punt(en):

• 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen:

de kroonlijst mag niet onderbroken worden. In voorliggende aanvraag wordt de dakkapel doorgetrokken gelijk met het gevelvlak. Bovendien mag de dakkapel maximaal 1,50m breed zijn. Deze is circa 3,90m breed;

• 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:

bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven. De buitenruimte op de gelijkvloerse verdieping werd volledig bebouwd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het omvormen van een meergezinswoning met twee woningen en een handelsgelijkvloers naar een handelspand met één woonentiteit en is functioneel inpasbaar in de historische stadskern.

Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing is gunstig:

“De locatie is gelegen binnen de afbakening van de strategische horecakern Historisch centrum zoals voorzien in de beleidsnota horeca en binnen het hoofdkernwinkelgebied Antwerpen centrum zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel.

Er dient enkel opgemerkt te worden dat bij de keuze voor reca er mogelijk ook een horecavergunning vereist zal zijn en daarvoor wordt voor het dossier een voorwaardelijk gunstig advies gegeven.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De korrelgrootte van de bebouwing in de stadskern wordt gerespecteerd. De extra bouwlagen zijn niet storend in het straatbeeld, waar een gevarieerd gabarit voorkomt gaande van drie tot vier bouwlagen met platte en schuine daken en enkele trapgevels.

De koer op het gelijkvloers wordt mee opgenomen in het bouwvolume, terwijl artikel 2.2.5 van het RUP Binnenstad bepaalt dat de buitenruimte niet mag verkleind worden. Het koertje van 8m² is volledig omsloten door hoge muren van 2 tot 3 bouwlagen en biedt geen meerwaarde aan het handelsgelijkvloers. Het is bijna volledig onderkelderd met een regenwaterput en een septische put zodat er ook geen mogelijkheid is om te ontharden. De buitenruimte wordt verplaatst naar de eerste verdieping waar meer licht en lucht kan toetreden, wat de buitenruimte beter bruikbaar en leefbaar maakt. Deze afwijking op het RUP is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Voor de gevel wordt teruggegrepen naar de traditionele vormentaal met rode gevelsteen, houten ramen en rode dakpannen. De dakvorm is een zadeldak met de nok evenwijdig met de straat.

Gezien de ligging in CHE-gebied werd het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg gevraagd. Dit advies is gunstig:

“Het pand ligt in CHE-gebied, maar heeft op de bestaande tongewelfde kelder na geen noemenswaardige erfgoedwaarde. Het is in het beste geval neutraal te noemen in de Pelgrimstraat.

De voorgestelde werken doen verder geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van de Pelgrimstraat en het omliggende CHE-gebeid.

De stedelijke dienst monumentenzorg heeft geen bezwaar.”

De dakkapel is in strijd met artikel 2.1.9 van het RUP. De kroonlijst mag niet doorbroken worden. Er dient als voorwaarde te worden opgelegd dat de kroonlijst moet doorlopen voor de dakkapel. De dakkapel is ook breder dan toegelaten in het RUP. Deze afwijking is niet storend in het straatbeeld, de vorm en de schaal van de dakkapel vormen een verwijzing naar de naastgelegen trapgevel.

De aansluiting met het dak van het hoekpand rechts verdient extra aandacht. Dit pand is voorzien van een schilddak en heeft een kroonlijst die doorloopt tot over de perceelsgrens. Bij de constructie van het dak moet deze kroonlijst gerespecteerd worden en met de nodige zorg worden ingewerkt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is ongunstig o.a. omwille van de compartimentering van de woning over vier bouwlagen waardoor de vluchtafstand vanaf het verste punt meer dan 20m bedraagt. Bovendien voldoen de plannen niet aan het normenboek en ontbreekt er essentiële informatie waardoor de brandveiligheid niet degelijk kan beoordeeld worden. De vergunning moet daarom worden geweigerd.

Er wordt ook een terras aangelegd op het dak van de tweede verdieping (dit is het huidige dakniveau). De scheimuren rechts en achteraan worden daarvoor met +/-80cm opgehoogd.

Het dakterras op de derde verdieping voldoet niet aan de afstandsbepalingen van het burgerlijk wetboek. Er worden plantenbakken aangelegd met een breedte van 1m en de scheimuren komen 90cm boven het terrasniveau. Hoewel de afstand van 1,90m daardoor niet gerespecteerd wordt, heeft de buurvrouw blijkbaar geen probleem met mogelijke inkijk. Het bezwaar betreft eerder het wegnemen van licht en zicht. Uit het mailverkeer in de bezwaarschriften blijkt dat de bouwheer akkoord is om de verhoogde muur langs de zijde van de bezwaarindiener in een glanzende witte kleur te schilderen. Dit kan als voorwaarde worden opgelegd. In een dichtbebouwde stedelijke omgeving zal er altijd in redelijke mate een beperkte vorm van mogelijke inkijk moeten gedoogd worden. Het is aan de bewoners om hiermee rekening te houden in onderlinge verstandhouding. De verhoging van de muur is beperkt (80cm) waardoor het verlies aan licht en uitzicht eveneens beperkt blijft. Het volledig wit schilderen van de scheimuur zal het verlies aan lichtinval voor een deel compenseren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag betrekking heeft op het verbouwen van een meergezinswoning naar een eengezinswoning met een kleine uitbreiding en interne verbouwingen. Het aantal woongelegenheden vermindert dus. De functie van het handelsgelijkvloers blijft ook ongewijzigd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden 5 documenten opgeladen in het omgevingsloket. Er zijn 2 bezwaren, maar er is eigenlijk maar één bezwaarindiener. De bezwaren bestaan uit Engelstalig mailverkeer tussen de eigenaar van een aanpalend pand in de Reyndersstraat (bezwaarindiener), en de vader, tevens buurman, van de aanvrager (optredend namens aanvrager). Het bezwaar is vooral gericht tegen het verhogen van de scheimuur met +/80cm ter hoogte van het dakterras op de nieuwe derde verdieping.

De bezwaarindiener blijkt zich aanvankelijk akkoord te verklaren met de verhoging van de muur, op voorwaarde dat de aanvrager de muur volledig schildert met een witte glanzende afwasbare verf, met de bedoeling meer licht in haar keuken te krijgen. De dame schijnt hier in een volgende mail op terug te komen door te stellen dat ook een deel van het uitzicht wordt weggenomen en door te wijzen op het ‘schoorsteeneffect’. Er is niet zozeer een bezwaar tegen mogelijke inkijk.

De bezwaren worden verder behandeld onder het hoofdstuk ‘Hinderaspecten’.