Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020105579 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA HUISARTSEN DE GROTE RIVIER met als adres Lanteernhofstraat 106 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Lanteernhofstraat 106 te 2100 Deurne (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 32 sectie B nr. 836K2 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een dokterspraktijk |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 17/05/2013: vergunning (3562#7933) voor het regulariseren van een woning.
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- hoekwoning van 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- gelijkvloerse garage en dokterspraktijk van 86 m² netto-vloeroppervlakte, met woning van circa 122 m² netto-vloeroppervlakte op de verdieping;
- voorgevel in lichtrode bepleistering met wit houten ramen gedragen door een plint in graniet.
Huidige toestand
- hoekwoning van 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- gelijkvloerse garage en dokterspraktijk met woning op de verdieping met terras ter hoogte van de linker perceelsgrens;
- voorgevel in roze bepleistering met wit pvc buitenschrijnwerk gedragen door een plint in graniet.
Gewenste toestand
- hoekwoning van 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- gelijkvloerse garage en dokterspraktijk op het gelijkvloers en de verdieping;
- voorgevel in witte bepleistering met grijs aluminium buitenschrijnwerk gedragen door een plint in lichtgroen glanzende steenstrips.
Inhoud van de aanvraag
- uitbreiden van gelijkvloerse dokterspraktijk binnen het bouwvolume;
- functiewijziging van wonen naar dokterspraktijk op de verdieping;
- isoleren van de gevels en voorzien van een nieuwe afwerking.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 4 september 2020 | 7 oktober 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 4 september 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 4 september 2020 | 14 september 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een hoekgebouw met een dokterspraktijk op de gelijkvloerse verdieping en woonfunctie op de bovenliggende verdieping. De dokterspraktijk wordt uitgebreid naar de eerste verdieping en neemt het volledig pand in. De woonfunctie op de verdieping wordt daarbij gesupprimeerd.
Voorliggende aanvraag omvat bijgevolg een functiewijziging van wonen naar diensten op de verdieping. De voorgestelde praktijkfunctie is inpasbaar in deze woonomgeving.
Woninggrootte
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. In voorliggende aanvraag wordt de te beschermen eengezinswoning met dokterspraktijk gewijzigd naar een groepspraktijk over het volledig gebouw. Dit is in strijd met de visie van de Stad Antwerpen om de eengezinswoningen te beschermen en gezinnen in de stad te blijven aantrekken en behouden.
Echter kan een uitzondering gemaakt worden voor functies als ze vanuit een maatschappelijke nood worden gemotiveerd. Een maatschappelijke nood wordt bepaald door het tekort van een bepaalde lokale voorziening. De raadpleegbare cijfers via ‘Stad in cijfers’ tonen inderdaad een tekort in betreffend gebied. Bijkomend wordt in de bijgevoegde nota in het dossier de maatschappelijke nood voldoende gemotiveerd. Gelet op het voorgaande is het supprimeren van de woonfunctie vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het bouwvolume wijzigt niet ten opzichte van de laatst vergunde toestand.
In toepassing van artikel 27 van de bouwcode dient de open ruimte op het perceel bij een functiewijziging minimaal 20% van de perceelsoppervlakte te bedragen. De bestaande open ruimte heeft een oppervlakte van ongeveer 9,5 m². Dit is ongeveer 6% van de totale perceelsoppervlakte. Het betreft hier echter een bestaande open ruimte bij een bestaand pand met een functiewijziging binnen het bestaand volume en gelegen op een hoekperceel. Voor het percentage open ruimte kan in dit geval een afwijking van de bouwcode toegestaan worden.
Visueel-vormelijke elementen
De straatgevels worden geïsoleerd en afgewerkt in een wit gevelpleister. Ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping wordt een gevelplint voorzien in glanzend lichtgroene steenstrips. De ramen worden voorzien van aluminium grijs buitenschrijnwerk. Voor de raamopeningen van de begane grond worden bijkomende lamellen geplaatst in aluminium antracietgrijs.
De materialen zijn in overeenstemming met de stedelijke context waarin het pand gelegen is, bijgevolg is de gevelafwerking aanvaardbaar.
Het na-isoleren van de gevels is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.
Door het energiezuinig renoveren van woningen wordt er bijgedragen aan de klimaatambities, wat wordt gestimuleerd.
De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een omgevingsvergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14 cm uit te voeren.
De arrière corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.
De gelijkvloerse ramen worden voorzien van gezandstraald glas. Dit is in strijd met artikel 12 van de bouwcode dat een levendige plint voorschrijft. Van dit artikel kan niet afgeweken worden omdat een levendige plint straten aangenamer maakt om in te wonen en te wandelen. Bijgevolg wordt als voorwaarde opgelegd de ramen van doorzichtig glas te voorzien.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag wijkt af van een aantal voorschriften van de verordening toegankelijkheid. Echter zijn op de gelijkvloerse verdieping voldoende toegankelijke (consultatie-) ruimtes voorzien die eenzelfde functie hebben als de ruimtes op de bovenliggende verdieping. Gelet op het voorgaande enerzijds en omwille van de bestaande structurele toestand van het pand anderzijds, kan op basis van artikel 33 een afwijking worden toegestaan op de toegankelijkheid van de bovenste verdieping.
De gelijkvloerse verdieping dient dan wel voldoende toegankelijk te zijn. Het ontwerp van het gelijkvloers wijkt af op artikel 22, 24 en 28 van de verordening toegankelijkheid. De deuren van het aangepast toilet en consultatieruimtes moeten een breedte hebben van minimaal 0,90 m na afwerking, een vrije en vlakke draairuimte moet voorzien worden ter hoogte van de inkomsas en het onthaal dient over een verlaagd gedeelte te beschikken met een hoogte van maximaal 0,80 m, een onderrijdbare hoogte van ten minste 0,70 m, vrije breedte van ten minste 0,90 m en diepte van tenminste 0,60 m. Deze voorwaarden worden mee opgenomen in de vergunning.
Mobiliteitsimpact
Toetsing parkeerbehoefte
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en functiewijziging van een dokterspraktijk. Op het gelijkvloers is er een garage en een dokterspraktijk met 2 consultatieruimtes. Op de eerste verdieping is er een appartement. Dat appartement wordt nu ingericht als consultatieruimtes. Na de verbouwing zullen er in het totaal 6 consultatieruimtes zijn.
Voor de 4 bijkomende consultatieruimtes wordt een norm van 1,25 ppl/consultatieruimte (schil centrum). Dat komt neer op 5 parkeerplaatsen. Huisdokters in het Antwerpse hebben een zeer lokaal verzorgingsgebied. Zo blijkt dat gemiddeld een burger binnen de 10 minuten wandelen van een dokterspraktijk woont. In deze kan men oordelen dat hierdoor een verplaatsing naar de huisdokter op een eenvoudige wijze mogelijk is zonder de wagen te gebruiken. Het spreekt voor zich dat de wagen gebruiken om eender welke keuze ook, steeds mogelijk moet blijven. In deze kan de parkeernorm lager bepaald worden voor het voorliggende dossier. De praktijk is gelegen in een zone met voldoende huisartsen maar grenst net aan een rode zone (groot tekort aan huisartsen). We stellen daarom voor om de norm van de grijze zone te hanteren (licht tekort aan huisartsen). Dit is voor centrum schil 0,95 ppl/praktijkruimte. Voor de 4 nieuwe praktijkruimtes is dit dan 3,8. De werkelijke parkeerbehoefte is 4.
|
De plannen voorzien in 1 nuttige autostal- en autoparkeerplaats.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden: Dit perceel betreft een hoekperceel. De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 4 – 1 = 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De bestaande parkeerbehoefte van het appartement is 1. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 1. Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand in mindering gebracht worden voor 1 parkeerplaats. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3 – 1 = 2.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 2 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen
Voor de bijkomende consultatieruimtes moeten er minstens 2 fietsstalplaatsen voorzien worden voor het personeel. Dit wordt opgelegd als voorwaarde.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de bestaande voorgevellijn;
2. de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;
3. de gelijkvloerse ramen van doorzichtig glas te voorzien conform artikel 12 van de bouwcode;
4. de deuropeningen van het aangepast toilet en consultatieruimtes op het gelijkvloers na afwerking van een breedte van minimaal 0,90 m te voorzien conform de verordening inzake toegankelijkheid;
5. een vrije en vlakke draairuimte te voorzien ter hoogte van de inkomsas conform de verordening inzake toegankelijkheid;
6. het onthaal over een verlaagd gedeelte te voorzien met een hoogte van maximaal 0,80 m, een onderrijdbare hoogte van ten minste 0,70 m, vrije breedte van ten minste 0,90 m en een diepte van tenminste 0,60 m conform de verordening inzake toegankelijkheid;
7. voor de bijkomende consultatieruimtes minstens 2 fietsstalplaatsen te voorzien voor personeel;
8. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 13 augustus 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 4 september 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 3 november 2020 |
Verslag GOA | 19 oktober 2020 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de isolatie samen met het afwerkingsmateriaal uit te voeren met een totale dikte van 14 centimeter ten opzichte van de bestaande voorgevellijn;
2. de arrière-corps te behouden en vrij te laten van materiaal en isolatie;
3. de gelijkvloerse ramen van doorzichtig glas te voorzien conform artikel 12 van de bouwcode;
4. de deuropeningen van het aangepast toilet en consultatieruimtes op het gelijkvloers na afwerking van een breedte van minimaal 0,90 m te voorzien conform de verordening inzake toegankelijkheid;
5. een vrije en vlakke draairuimte te voorzien ter hoogte van de inkomsas conform de verordening inzake toegankelijkheid;
6. het onthaal over een verlaagd gedeelte te voorzien met een hoogte van maximaal 0,80 m, een onderrijdbare hoogte van ten minste 0,70 m, vrije breedte van ten minste 0,90 m en een diepte van tenminste 0,60 m conform de verordening inzake toegankelijkheid;
7. voor de bijkomende consultatieruimtes minstens 2 fietsstalplaatsen te voorzien voor personeel;
8. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.