Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020083752 |
Gegevens van de aanvrager: | NV LEBELCO met als adres Tavernierkaai 2 te 2000 Antwerpen |
Ligging van het project: | Entrepotplaats 4-10 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 2 sectie B nrs. 254E2 en 2280A |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | uitbreiden van een meergezinswoning met 5 studio's en een handelsgelijkvloers na sloop |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 21/02/2018: proces-verbaal (11002_2018_5902);
- 01/12/2017: vergunning (20171953) wijzigen van functie handel en wonen naar diensten (Entrepotplaats 10);
- 14/02/2014: vergunning (20136105) slopen van een appartementsgebouw en de nieuwbouw van 17 appartementen met handelsgelijkvloers (Entrepotplaats 2-8).
Vergunde toestand/ Huidige toestand
- Entrepotplaats 10:
- Entrepotplaats 2-8:
Gewenste toestand
- uitgebreide meergezinswoning (Entrepotplaats 2-10) met 22 wooneenheden:
- uitgebreid volume aan linkerzijde: 6 bouwlagen plus een teruggetrokken daklaag onder plat dak, overeenkomstig rechter volume;
- uitgebreide kelderverdieping ingericht als afval- en fietsenberging;
- gevelbekleding in parement;
- de gevels en de indeling van het uit te breiden penthouse zijn licht gewijzigd.
Inhoud van de aanvraag
- slopen van gebouw te Entrepotplaats 10;
- nieuw bouwen van gebouw te Entrepotplaats 10;
- interne constructieve wijzigingen;
- wijzigen van de gevel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 23 juli 2020 | 24 september 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 23 juli 2020 | 28 augustus 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 23 juli 2020 | 7 september 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 23 juli 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 23 juli 2020 | 30 juli 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 23 juli 2020 | 11 augustus 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 23 juli 2020 | 10 augustus 2020 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ milieuvergunningen) | 23 juli 2020 | 6 augustus 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje op volgende punten:
- 0.5 draagkracht:
de eenzijdige inrichting van de volumeuitbreiding door 5 studio’s overschrijdt de draagkracht van de omgeving;
- 1.2.4 open ruimte:
de voorziene open ruimte op het maaiveldniveau is kleiner dan 15% van de totale perceeloppervlakte.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:
de toegang van zowel de handelszaak als van de meergezinswoning moet drempelloos zijn. Deze is 15 cm;
voor de liftdeur moet op elke verdieping een draaicirkel van minimum 150 cm diameter gemaakt kunnen worden. Dit is niet het geval;
in de gemeenschappelijke berging is er naast de deur aan de zijde van de klink geen vrije wandruimte van minimum 50 cm.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
de voorziene afvalberging voor de nieuwe studio’s ligt in de aanpalende kelderverdieping en is enkel via de straat bereikbaar. Deze berging is relatief ver gelegen van de woningen en niet vlot bereikbaar;
de fietsenberging is via de trap achteraan moeilijk bereikbaar en betreft geen uitbreiding van de bestaande fietsenberging.
de scheidingsmuren van het nieuwe, platte dak hebben geen minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogste, aangrenzende dakvlak;
het nieuwe, platte dak van het hoofdvolume wordt niet als groendak aangelegd.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De dienst OS/BI geeft een gunstig advies voor de bijkomende detailhandel op het gelijkvloers. Op deze locatie is immers volgens de beleidsnota detailhandel en volgens het RUP Eilandje, gelijkvloers een kleinschalige commerciële ruimte mogelijk. Het pand ligt buiten de kernwinkelgebieden, maar als verspreide bewinkeling (zone C volgens Beleidsnota Detailhandel) zijn hier tot 100m² alle categorieën mogelijk.
De functie van meergezinswoning met gelijkvloerse commerciële ruimte blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld. De aanvraag overschrijdt echter de draagkracht van het perceel omwille van het voorziene woningaanbod. Hierdoor is de aanvraag tevens in strijd is met artikel 0.5 van het geldende RUP. De aanvraag dient dan ook te worden geweigerd.
Het bestaande meergezinsgebouw aan de rechterzijde wordt uitgebreid met een woonprogramma met 5 kleine woonentiteiten van ca. 44m². Door kleine woningen te realiseren wordt het aanvaardbaar aantal woningen in functie van de grootte van het perceel overschreden en daarmee ook de draagkracht van het perceel en de omgeving.
Het woonprogramma van het bestaande gebouwdeel genereert met een gemiddelde oppervlakte van ca. 60 m² per woning reeds een hoge densiteit. De argumentatie dat de uitbreiding van de loft ter compensatie dient van de 5 kleine studio’s kan niet gevolgd worden. Met het uitgebreide programma wordt een gemiddelde vloeroppervlakte van ca. 58 m² voorzien.
Om in aanmerking te komen voor vergunning dient er een programma voorzien te worden van grotere wooneenheden. Eventueel kan het perceel nr. 10 ingezet worden als uitbreiding van de bestaande appartementen (103, 203, 303, 403, 503).
Visueel-vormelijke elementen
Hoewel het een uitbreiding betreft van een bestaand gebouw is dit niet afleesbaar in de gevel. De geleding en opbouw van de bestaande gevel wordt dan wel overgenomen in de nieuwe gevel, toch wordt geopteerd voor een andere materialisatie. Daar waar de zeer rigide structuur van het bestaande gebouw bekleed is met natuursteen, wordt deze in de uitbreiding bekleed met parement. Dit doet afbreuk aan het oorspronkelijke gevelconcept.
Daarnaast worden er glazen balustrades voorzien aan de terrassen, terwijl er bij het bestaande gebouwdeel balustrades in spijlenwerk voorzien zijn. Glas is een weinig stedelijk materiaal als terrasbalustrade en is niet kenmerkend voor deze stedelijke context.
De gevel wordt naar welstand niet gunstig beoordeeld. De aanvraag dient bijgevolg geweigerd te worden.
Cultuurhistorische aspecten
Het pand ligt in CHE-gebied maar is niet opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed.
Aangezien de gehele historische context van de straat verdwenen is en het pand op zich geen noemenswaardige erfgoedelementen meer bezit, heeft de stedelijke dienst monumentenzorg geen bezwaar tegen sloop en vervangende nieuwbouw.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Strijdig met de verordening hemelwater wordt er niet voorzien in een infiltratie of buffervoorziening. Er wordt bovendien geen argumentatie aangeleverd waarom een afwijking dient te worden toegestaan. Deze kan bijgevolg ook niet meegenomen worden in de beoordeling. De aanvraag dient ook om deze reden te worden geweigerd.
Slechts minder dan 15 % van de perceelsoppervlakte is ingericht als open ruimte, wat strijdig is met het RUP. Bovendien bevindt de voorziene open ruimte zich niet op het maaiveld, maar werd deze uitgevoerd als helling naar de ondergrondse fietsenberging. Aangezien het perceel slechts 14,5 meter diep is en het perceel achteraan begrensd is door een meer dan 9 meter hoge scheidingsmuur kan een afwijking worden toegestaan.
De bestaande afvalberging bevindt zich in het aanpalende gebouw waarop deze aanvraag een uitbreiding is. De bewoners moeten hiervoor het gebouw via de voordeur verlaten, via de voordeur (17 meter verder) naar de kelder. Dit is zeer ongebruiksvriendelijk en kan bijgevolg niet gunstig worden beoordeeld.
De aanvraag is op verschillende punten in strijd met de verordening toegankelijkheid. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag moet bijgevolg ook hierom worden geweigerd.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 5 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. Het handelspand naast de bestaande meergezinswoning wordt gesloopt. Hier komt een nieuwbouw met 5 studio’s. Het bovenste verdiep van de nieuwbouw wordt toegevoegd aan het penthouse van de bestaande meergezinswoning.
Er zijn dus 5 bijkomende wooneenheden < 60m² met parkeernorm 1,05 = behoefte van 5,25 parkeerplaatsen
Voor de kleine handelsruimte op het gelijkvloers moeten geen eigen parkeerplaatsen voorzien worden.
De werkelijke parkeerbehoefte is 5
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
De door de aanvrager aangereikte oplossing om ter compensatie parkeerplaatsen te voorzien in een gebouw in de directe omgeving beantwoordt niet aan het POET principe en kan bijgevolg niet aanvaard worden.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 5.
Het plan voorziet niet in het aantal te realiseren plaatsen. De grootte van het perceel laten het bouwen van het volledige aantal te realiseren plaatsen niet toe. Voorliggende aanvraag heeft echter betrekking op een pand met een perceelsbreedte van meer dan 8 meter. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats toegelaten, bijgevolg kan gesteld dat er minstens één parkeerplaats voorzien kan worden.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 5.
Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. Bij een eventuele vergunning is dit in deze aanvraag dus van toepassing op 5 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen:
Voor de 5 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer moeten 10 (5 x 2) fietsenstallingen voorzien worden.
Deze worden ingericht in de kelder en zijn bereikbaar via een trap achteraan de doorgang van de bestaande meergezinswoning. Strijdig met de bouwcode wordt deze fietsenstalling niet als een uitbreiding van de bestaande fietsenstalling voorzien. De circulaties naar beide afzonderlijke fietsenbergingen nemen onevenredig veel plaats in. Deze organisatie kan bijgevolg niet gunstig geadviseerd worden.
Bij een eventuele nieuwe aanvraag moet onderzocht worden of er een grote fietsenstalling kan voorzien worden, bereikbaar via de helling achteraan.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 30 juni 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 23 juli 2020 |
Start openbaar onderzoek | 31 juli 2020 |
Einde openbaar onderzoek | 29 augustus 2020 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 5 november 2020 |
Verslag GOA | 20 oktober 2020 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
31 juli 2020 | 29 augustus 2020 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.