2020_CBS_08935 - Omgevingsvergunning - OMV_2020113400. Lombardenvest 78, 78A, 80 en Korte Gasthuisstraat 2. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/02/1930: toelating (1929#35558) voor gevel- en binnenveranderingen;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: woon- en handelscomplex

-          bouwvolume: 4 bouwlagen met mansarde:

• de eerste verdieping is een soort tussenverdieping: ingedeeld in appartementen;
• gelijkvloers: handelszaken.

 Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 5459) van een woon- en handelscomplex in neoclassicistische stijl als bouwkundig erfgoed;

-          functie: appartement op de 1ste verdieping met netto-vloeroppervlakte van circa 78m²;

-          bouwvolume: historisch gegroeid gebouwencomplex van 4 bouwlagen en een mansarde;

-          gevelafwerking: wit bepleisterde gevel met houten buitenschrijnwerk in witgeschilderd hout.

Gewenste toestand

-          functie: appartement op de 1ste verdieping van circa 58m² en kantoorruimte op de 1ste verdieping van circa 20m²;

-          bouwvolume: conform bestaand volume;

-          gevelafwerking: plaatsing van ijzeren balustrades in spijlenwerk met hoogte van 1,1m.

Inhoud van de aanvraag

-          opsplitsen van een een-slaapkamerappartement van circa 78m² naar een een-slaapkamerappartement van circa 58m² en een kantoor van circa 20m²;

-          aanbrengen van valbeveiliging (balustrades) aan de ramen van de voorgevel. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

Artikel 1: Zone voor wonen - (Wo1): 1.1 BESTEMMING: de volgende functies zijn toegelaten:

-          Wonen

-          Detailhandel is op het gelijkvloers toegelaten

-          Reca is op het gelijkvloers toegelaten met een maximale netto handelsoppervlakte van 200m²

-          Kantoren en diensten zijn op 1 bouwlaag toegelaten (…)

Er kan slechts één nevenfunctie (detailhandel, kantoren en diensten, reca, vrijetijdsvoorzieningen) toegelaten worden per gebouw naast de hoofdfunctie (woningen, gemeenschapsvoorziening of hotel).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: balustrades in spijlenwerk zijn niet kenmerkend voor dit gebouw; 
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: het appartement en kantoor hebben slechts een binnenhoogte van 2,48m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Volgens het RUP Binnenstad is er naast de woonfunctie in het gebouw slechts 1 nevenfunctie toegestaan. Het betreft een woongebouw met op het gelijkvloers handelszaken. De bestaande nevenfunctie is detailhandel, naast de hoofdfunctie wonen.

Het inrichten van een zelfstandige kantoorunit is in strijd met de bestemmingsvoorschriften van het RUP. Hier kan niet van worden afgeweken.

Het is wel mogelijk om een deel van een woning of appartement in te richten als ondergeschikte kantoorruimte voor eigen beroepsactiviteiten. Deze wijziging (complementaire functie) valt onder het vrijstellingenbesluit, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden (o.m. oppervlaktenorm).

De aanvraag voor een afzonderlijke kantoorunit is dan ook niet functioneel inpasbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het betreft een pand dat is opgenomen op de inventaris van het onroerend erfgoed en het gebouw heeft bovendien een beeldbepalende ligging in CHE-gebied. Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg werd opgevraagd en is gedeeltelijk gunstig:

“Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar voor de interne werkzaamheden. Deze blijven binnen de oorspronkelijke contouren. De verdiepingen van het inventarispand waren ingericht als huurkazerne. Er zijn weinig interieurelementen te verwachten.

De valbeveiliging doet afbreuk aan de beeldwaarde van het inventarisgeheel. Kan hier een uitzondering op bekomen worden of een alternatief voor uitgedacht? Het pvc-schrijnwerk in de voorgevel dient uitgesloten van vergunning.”

Gezien de lage borstweringshoogte van de ramen is een valbeveiliging zeker noodzakelijk. Het traliewerk is echter inderdaad storend in het straatbeeld en zorgt voor een beklemmend gevoel vanuit het appartement. In samenspraak met de dienst Monumentenzorg kan hier gezocht worden naar een meer verfijnde alternatieve oplossing, bv. met een glaspaneel in de raamopening. Ook het schrijnwerk dient te worden voorgelegd aan de dienst Monumentenzorg.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Het appartement heeft in zijn huidige vorm een ruime en lichte leefruimte, met aan de voorgevel 6 ramen. Hiervan worden er 4 ramen afgesplitst voor de kantoorruimte waardoor er een lange smalle ruimte overblijft van ruim 12,50m diep met aan de voorgevel slechts 2 ramen en een breedte van 2,40m. Hierdoor ontstaat een tunneleffect doordat de leefruimte vooraan erg smal wordt in verhouding tot de diepte. Dit effect wordt nog versterkt doordat het raam achteraan uitgeeft op een lichtkoker met blinde muren, en doordat het appartement een vrije hoogte heeft van slechts 2,50m.

De geringe hoogte van 2,50m afwijkend van de norm van 2,60m volgens artikel 21 van de bouwcode is in de huidige configuratie geen belemmering aangezien het een bestaande vergunde toestand betreft en gezien de ruime lichtinval door de 6 ramen in de leefruimte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van wonen naar kantoor.

Het appartement op de eerste verdieping blijft maar er komt een kantoor bij.

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt en de kantoorruimte een te kleine oppervlakte heeft om een extra parkeerplaats te vereisen: 20m² kantoren met parkeernorm 1.1/100m²: 20m² x 1.1/100m² = 0,22 = 0.

Woninggrootte

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid onvoldoende wooncomfort biedt. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement. Het appartement heeft na de afsplitsing een netto-vloeroppervlakte van slechts 58m² en moet daarenboven sterk inboeten aan leefkwaliteit. Door de niet functionele vorm en het wegnemen van de 4 ramen wordt de kwaliteit van de leefruimte immers sterk aangetast.

Hieruit kunnen we concluderen dat door het afsplitsen van een afzonderlijke kantoorunit van het bestaande appartement de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt en de woonkwaliteit afneemt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.