Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020068814 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Christiaan Verheyen met als adres Kerkstraat 9 te 9290 Berlare |
Ligging van het project: | Lange Leemstraat 113-115 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 6 sectie F nr. 1452K7 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | regulariseren van 11 studentenkamers en 2 studio's |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 05/04/2019: proces verbaal van rechtzetting (11002_2019_9079_VPV -20151188) rechtzetting van aanvankelijk proces verbaal met nummer 11002_2016_1852;
- 07/09/2016: proces-verbaal (11002_2016_1852 – 20152475) voor het wijzigen van het aantal woonentiteiten;
- 01/12/1986: vergunning (86#8723796) voor het oprichten van een provinciaal educatief centrum;
- 05/07/1968: vergunning (18#51290) voor een scheimuur.
Vergunde/vergund geachte toestand
- functie: meergezinsgebouw:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- functie: meergezinsgebouw:
- 4 studentenkamers op de eerste verdieping (ca. 15,4m², 12, 8m², 12m² en 16,6m²);
- 3 studentenkamers op de tweede verdieping (ca. 15,5m², 17m² en 22,8m²);
- 4 studentenkamers op de derde verdieping (ca. 15,8m², 17,6m², 13,8m² en 21,4m²);
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- overeenkomstig huidige toestand (regularisatie).
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de functie op het gelijkvloers van handel naar wonen;
- vermeerderen van het aantal woonentiteiten van 3 zelfstandige woningen naar 11 studentenkamers en 2 zelfstandige woningen (studio's).
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 8 september 2020 | 19 oktober 2020 | Ongunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 7 september 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
| 22 oktober 2020 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ stedenbouwkundige vergunningen/ geacht vergund | 7 september 2020 | 10 september 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
Het schrijnwerk van het gelijkvloers is niet afgestemd op de architectuur van het gebouw. Het betreft een ander materiaal en kleur (zwart houten schrijnwerk ten opzichte van wit pvc). Er worden twee voordeuren voorzien (wit pvc). Echter is slechts enkel de rechter deur functioneel. De andere is overbodig.
De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.
Het programma van 2 zelfstandige woningen en 11 studio’s overschrijdt de draagkracht.
Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. De gemeenschappelijke keuken op het gelijkvloers is niet voorzien van ramen. De achterliggende ruimte van beide studio’s beschikt eveneens niet over ramen.
Bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. De functie op het gelijkvloers wijzigt van handel naar wonen. Echter wordt slechts 2,6% van het perceel ingericht als open ruimte.
De fietsenberging heeft een oppervlakte van circa 15m², waar deze 19,5m² dient te zijn voor 13 fietsen (per fiets 1,5m²).
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat het regulariseren van 11 studentenkamers en 2 studio’s. Volgens de dienst geacht vergund is het pand geacht vergund voor 3 woningen met als bewijs het kadaster en woonkaarten. De argumentatie van de aanvrager in de beschrijvende nota dat er 13 woongelegenheden geacht vergund zouden zijn, gaat enkel om een situatie die zich voordeed in 1995 en het zogenaamd ‘niet vergunningsplichtig’ zijn van het opsplitsen van een woning voor 1 mei 2000. Deze uitleg klopt niet aangezien voor een dergelijke splitsing altijd inrichtingswerkzaamheden nodig waren en die waren op zich wel vergunningsplichting. Volgens de beschrijvende nota zouden ook na 1995 nog verdere verbouwingen zijn uitgevoerd (men spreekt over 20 woningen), zonder aanvraag van een vergunning.
De voorliggende aanvraag omvat dus een wijziging van het aantal woongelegenheden van 3 naar 13 (11 studentenkamers en 2 studio’s). Daarnaast wordt het commerciële gelijkvloers omgevormd tot een wonen.
De Lange Leemstraat bevat een mix van een- en meergezinswoningen. Wanneer het gelijkvloers niet is ingericht als woning, bevindt zich er een winkel, dienst of kantoor. De aanvraag voorziet een woongebouw en is daarmee functioneel inpasbaar in deze omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De voorliggende aanvraag omvat nauwelijks wijzigingen aan het bestaande bouwvolume ondanks het perceel is volgebouwd en er een functiewijziging wordt voorzien. Tegenover de laatst vergunde toestand wordt de buitentrap in de koer verwijderd en wordt een terras toegevoegd achteraan op de 1ste verdieping.
Slechts 2,6% van het perceel is ingericht als open ruimte, terwijl dit volgens de bouwcode minstens 20% moet zijn. Open binnengebieden zijn immers zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een wijk. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing. Als tuin vormen ze een absolute meerwaarde voor de woonkwaliteit van de bijhorende woning. Tevens zorgen ze voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht. Er is geen aanleiding om van dit artikel af te wijken. De aanvraag dient dan ook geweigerd te worden.
Er worden 2 zelfstandige woningen en 11 studentenkamers voorzien in een pand dat vergund wordt geacht als meergezinsgebouw met een commercieel gelijkvloers en 3 bovenliggende, zelfstandige woningen. Het voorgestelde programma zorgt voor een sterke toename van het aantal bewoners op het perceel en overschrijdt dan ook de draagkracht van het gebouw. Dit dense programma vertaalt zich in een onzuiver plan met een wirwar aan kamers en functies. Deze ruimten hebben vaak eerder een lage verblijfkwaliteit en een beperkte oppervlakte. Ook drie kamerwoningen (kamer 2, 3 en 10) hebben een te kleine oppervlakte om voldoende woonkwaliteit te kunnen garanderen.
Omwille van het overschrijden van de draagkracht van het perceel en bijgevolg de strijdigheid met artikel 6 van de bouwcode, dient de aanvraag geweigerd te worden.
Visueel-vormelijke elementen
Tegenover de laatst vergunde toestand wordt het buitenschrijnwerk gewijzigd. Deze aanpassingen zijn niet aanvaardbaar.
De voormalige etalageramen worden vervangen door zwart, houten schrijnwerk met zowel onderaan als bovenaan een blind paneel. Minstens de bovenlichten dienen uitgevoerd te worden in doorzichtig glas. Onderzocht moet worden of het onderste blind paneel kan vervangen worden door een stenig, gevelspecifiek materiaal, zodat de voormalige handelspui volwaardig omgevormd wordt tot woongevel.
Het gebouw lijkt twee voordeuren te bevatten, uitgevoerd in wit pvc. Uit het gevelplan wordt duidelijk dat enkel de rechterdeur open kan. Er is geen reden om twee voordeuren te voorzien. Tot slot wordt opgemerkt dat de gelijkvloerse plint aan beide zijden wordt afgewerkt met rood pleisterwerk. Samen met het witte pvc opbouwrolluik en de diversiteit in schrijnwerk, zorgt dit eveneens voor een verschraling van de beeldkwaliteit van de gevel.
De voorgestelde gevelwijzigingen vormen geen eerlijke vertaling van de achterliggende functies, verbreken de harmonieuze opbouw van de oorspronkelijke en vergunde gevel en verstoren het straatbeeld. Bijgevolg kunnen deze wijzigingen niet gunstig beoordeeld worden. De aanvraag dient geweigerd te worden.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De studio’s op het gelijkvloers hebben een oppervlakte van slechts 29 m² en 30 m². Op een oppervlakte kleiner dan 35m² kan echter onvoldoende woonkwaliteit voorzien worden om als zelfstandige woning te functioneren. Daarenboven worden de studio’s telkens opgedeeld in twee ruimten waarvan er slechts één voorzien wordt van een raam, grenzend aan de straatzijde. Een studio definieert zich echter als een woonentiteit met slechts één (multifunctionele) verblijfsruimte. Ook kamer 2 (12,8 m²), kamer 3 (12,0 m²) en kamer 10 (13,8 m²) voldoen niet aan de stedelijk gehanteerde minimale netto vloeroppervlakte voor kamers van 14m². Hierdoor kan er ook voor deze woningen geen minimale woonkwaliteit gegarandeerd worden.
De aanvraag dient bijgevolg geweigerd te worden.
De grondplannen tonen een wirwar aan ruimten die niet altijd aan de minimaal gestelde kwaliteitseisen voldoen, conform de bouwcode, en eerder klein zijn. Zo bevindt er zich in de gemeenschappelijke circulatie op het gelijkvloers een keuken. Naast deze bedenkelijke ligging, bevat het ook geen ramen wat in strijd is met artikel 24 van de bouwcode. De stockeerkamer achteraan grenst dan weer aan de gemeenschappelijke (krappe) koer. Dit is onlogisch. Gelijkaardige opmerkingen kunnen gemaakt worden voor de gemeenschappelijke ruimten op de bovenliggende verdiepingen en de manier waarop de kamers zijn verkaveld.
Omwille van de ondoordachte planschikking die overigens heeft bijgedragen aan een ongunstig advies van de brandweer, dient de aanvraag geweigerd te worden.
Omwille van het ongunstige advies van de brandweer dient de aanvraag geweigerd te worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 4 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. In de laatst vergunde toestand zijn er 3 wooneenheden. Deze zijn verbouwd tot 2 wooneenheden en 11 studentenkamers.
De parkeerbehoefte voor het volledige gebouw is 4: - 2 wooneenheden (parkeernorm 1 tot 5 wooneenheden): parkeerbehoefte = 2 - 11 studentenkamers (parkeernorm 0,15/kamer): 1,65 afgerond 2.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Dit perceel betreft een dichtbebouwd perceel in de huidige toestand. De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe.
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 4 – 0 = 4. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project kan verminderd worden met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. In de laatst vergunde toestand zijn er 3 wooneenheden wat overeenkomt met een parkeerbehoefte van 3. Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 3.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen:
In totaal moeten 15 fietsenstallingen voorzien worden:
- 11 studentenkamers: 11 fietsenstallingen
- 2 studio’s: 4 fietsenstallingen (= 2 x 2)
Op het gelijkvloers wordt achteraan aan de rechterzijde van het perceel een fietsenstalling voorzien. Deze fietsenstalling zou volgens het plan geschikt zijn voor 13 fietsen. De oppervlakte van deze berging bedraagt slechts 14,60 m². Conform artikel 29 van de bouwcode dient er per fiets minimaal 1,5 m² voorzien te worden. Op een oppervlakte van 14,60m² is er met andere woorden ruimte voor slechts 9 fietsen. De fietsenberging is bijgevolg te klein. Daarenboven is de toegang ertoe te smal. Om comfortabel dergelijke ruimte te bereiken dient deze minstens 1 meter breed te zijn. Ook de deuren die gepasseerd moeten worden, dienen voldoende breed te zijn.
De aanvraag dient zich met deze voorwaarden in regel te stellen om in aanmerking te kunnen komen voor vergunning.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 11 augustus 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 7 september 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 6 november 2020 |
Verslag GOA | 22 oktober 2020 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.