2020_CBS_08959 - Omgevingsvergunning - OMV_2020110844. Boomsesteenweg 490. District Wilrijk - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Huidige toestand

-          braakliggend perceel;

-          erfdienstbaarheid met recht van doorgang van 1,25m breed en 25m lang tegen de rechter perceelsgrens.

Gewenste toestand

-          functie: meergezinswoning met 2 appartementen en kantoor op het gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder plat dak;
• doorgang aan rechterperceelsgrens (erfdienstbaarheid);
• gelijkvloerse bouwdiepte tot circa 16,85m;
• bouwdiepte verdiepingen tot circa 14m, voorzien van terrassen tot 16,85m;
• buitentrap vanaf 1ste verdieping naar tuin;

-          gevelafwerking:

• rood genuanceerde steenstrips in horizontaal en verticaal verband;
• buitenschrijnwerk in witte kleur;

-          inrichting:

• onderdoorgang in functie van erfdienstbaarheid aan rechterzijde van het gebouw;
• 3 fietsenbergingen in tuinzone bereikbaar via erfdienstbaarheid (lengte circa 6m x breedte circa 2m).

Inhoud van de aanvraag

-          nieuw te bouwen meergezinswoning met 2 appartementen en een gelijkvloerse verdieping met kantoor;

-          met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 2 appartementen met telkens twee slaapkamers en een apart bureau met een netto vloeroppervlakte van circa 85 m². 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 26 Afvalverzameling:

functies anders dan wonen, zoals een kantoor, dienen een afgesloten afvalberging te hebben die minimaal 4m² groot is. Deze werd niet voorzien voor het kantoor; 

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

gevels die aan de openbare ruimte gelegen zijn dienen minimaal 1,75m diep gefundeerd te zijn. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag valt onder de bepalingen van het Rooilijndecreet. Omwille van deze reden is er een advies verleend door het Agentschap Wegen en Verkeer.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voor een meergezinswoning met 2 appartementen en een kantoor op het gelijkvloers. Deze functies zijn in overeenstemming met de kenmerkende functies op de Boomsesteenweg.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De plannen voorzien een nieuwbouw meergezinswoning in gesloten bebouwing. Op het perceel is een erfdienstbaarheid van toepassing met een breedte van 1,25 meter. Op het rechter aanpalende perceel is een gelijkaardige erfdienstbaarheid aanwezig. Op deze manier ontstaat er een doorgang van 2,50 meter om de tuinzones van beide percelen te bereiken. Ter compensatie van de erfdienstbaarheid is vastgelegd dat het nieuwe pand vanaf de eerste verdieping tot tegen de bestaande wachtgevel van de rechterbuur voorzien mag worden. Op deze manier sluiten beide panden bij elkaar aan en ontstaat er geen opening van 1,25 meter breed die niet bruikbaar is. Deze uitwerking is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Er worden drie bouwlagen voorzien onder een plat dak. Op het gelijkvloers wordt een bouwdiepte van 16,84 meter voorzien, op de bovenliggende verdiepingen een bouwdiepte tot 14,00 meter. Deze bouwdieptes zijn kenmerkend in dit deel van de Boomsesteenweg, maar sluiten niet aan bij de bouwdieptes van de aanpalende panden. Zowel tegenover de rechter- als de linkerbuur worden er wachtgevels gecreëerd. Tot op heden is er geen omgevingsvergunning verleend waaruit blijkt dat op de aanpalende percelen een gelijkaardige volume voorzien zal worden. Een aanvaardbare bouwdiepte dient dus onderzocht te worden op een ruimer referentiebeeld dat gevormd wordt de gebouwen langs dezelfde zijde van de straat en dit van straathoek tot straathoek.

Door de aanwezigheid van een grote onderbreking binnen de straatwand in functie van grootschalige detailhandel kan het referentiebeeld hier bepaald worden tussen huisnummer 454 en 544.

Er wordt opgemerkt dat een bouwdiepte op de verdiepingen tussen de 13,00 en 16,00 meter niet uitzonderlijk is binnen dit referentiebeeld. De aangevraagde bouwdieptes kunnen daarom aanvaard worden, waarbij ook rekening is gehouden met toekomstige ontwikkelingen.

Aansluitend op de kantoorruimte wordt een beperkte buitenruimte voorzien van circa 18 m². Deze oppervlakte is aanvaardbaar voor deze functie. De buitenruimte voor het appartement op de eerste verdieping wordt zowel aansluitend met een terras als in de overige tuinzone op het gelijkvloers voorzien. Om de tuin te bereiken, wordt er een buitentrap voorzien die over de buitenruimte van de kantoorruimte gaat. Omwille van de aard van de functie van het gelijkvloers is het aanvaardbaar dat dit op deze manier wordt georganiseerd.

Voor het appartement is er een tuinzone van circa 96 m² voorzien. Door het plaatsen van 3 fietsbergingen achteraan het perceel gaat er echter wel ongeveer 32 m² tuin verloren. Door deze dichter bij de achtergevel te plaatsen dient er minder verharding voorzien te worden en kan er meer bruikbare tuin voorzien worden. Bovendien bevordert dit ook het gebruik van de fietsbergingen.

Visueel-vormelijke elementen

Zowel de voorgevel als de achtergevel worden voorzien van rood genuanceerde steenstrips in horizontaal en verticaal verband met buitenschrijnwerk in witte kleur. De voorgevel wordt ter hoogte van het gelijkvloers over de volledige breedte van het perceel voorzien van een groot raam met inkomdeur voor de kantoorruimte, een wit vast paneel met brievenbussen en een toegangspoort in traliewerk om de achterliggende tuinzones te bereiken (erfdienstbaarheid). Het pand is inpasbaar in de omgeving waar gevels met een gelijkaardige detaillering kenmerkend zijn. De voorgestelde materialisatie is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner in verhouding staat met het aantal slaapkamers. Dit is niet het geval in het voorliggend project door het bijkomend voorzien van een aparte bureauruimte, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Bijgevolg zal, bij een eventuele vergunning, worden opgelegd de oppervlakte van het aparte bureau te voorzien bij de keuken.

In het positieve hydraulisch en technisch advies van Water-link worden een aantal voorwaarden/opmerkingen omschreven om positief geëvalueerd te kunnen worden. Deze zullen worden opgenomen bij de voorwaarden van een eventuele vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het Agentschap voor Wegen en Verkeer bracht een ongunstig advies uit omwille van de schending van volgende direct werkende norm: ‘Besluit van de Vlaamse Regering van 25 januari 2019 betreffende de vrije stroken langs autosnelwegen’:

‘Artikel 1 van het BvR (verder: het BvR Bouwvrije Stroken) bepaalt dat de vrije stroken langs het autosnelwegdomein 30 meter bedragen.

Artikel 2, 1° van het BvR Bouwvrije Stroken bepaalt dat het verboden is te bouwen, te herbouwen of bepaalde constructies overeenkomstig artikel 4.1.1, 3°, VCRO te verbouwen. Dat verbod geldt niet voor instandhoudings- en onderhoudswerken.

De vergunningsaanvraag is strijdig met de bepalingen van het BvR Bouwvrije Stroken gelet op volgende redenen:

Op een onbebouwd perceel wordt een nieuwe constructie opgetrokken. Het betreft een kantoorruimte op het gelijkvloers, en twee appartementen op de verdiepingen.

De constructie valt binnen de 30 meterzone te meten vanaf de grens van het autosnelwegdomein van de A12. De grens is vastgelegd op de verticale projectie van het viaduct + 1 meter.

Voorbij de tiende meter, gemeten van de grens van het domein van de autosnelweg, kan de wegbeheerder afwijkingen van het in het artikel 2 gestelde verbod toestaan.

Als de wegbeheerder over een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning of een verkavelingsaanvraag een gunstig advies uitbrengt, wordt dat beschouwd als een toegestane afwijking, ingevolge artikel 7, eerste lid.

Als de wegbeheerder persoonlijke of zakelijke rechten toestaat op zijn eigendom die binnen de vrije stroken langs de autosnelweg ligt, wordt dat beschouwd als een toegestane afwijking, ingevolge artikel 7, 2e lid.

Het Agentschap kan een dergelijke afwijking echter niet toestaan. De bouwvrije strook langsheen de autosnelweg mag niet verder bezwaard worden.

Daarom adviseert het Agentschap ongunstig op voorliggende aanvraag.’

Conform artikel 4.3.3. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke ordening dient indien uit de verplicht in te winnen adviezen blijkt dat het aangevraagde strijdig is met direct werkende normen binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening, of indien dergelijke strijdigheid manifest reeds uit het aanvraagdossier blijkt, de vergunning te worden geweigerd of worden in de aan de vergunning verbonden voorwaarden waarborgen opgenomen met betrekking tot de naleving van de sectorale regelgeving.

Het is niet mogelijk om in voorliggend dossier voorwaarden op te nemen met betrekking tot de naleving van de sectorale regelgeving.

Bijgevolg zal, omwille van deze reden, aan het college voorgesteld worden om de aanvraag te weigeren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren omwille van de strijdigheid van het aangevraagde met direct werkende normen binnen andere beleidsvelden dan de ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Erfdienstbaarheid: De bezwaarindiener geeft aan dat de bestaande erfdienstbaarheid door het project wordt verkleind tot een breedte van 2,32 meter en dat het daarom onmogelijk is om de achtergelegen garagebox te bereiken. De bezwaarindiener wenst geen muur op de erfdienstbaarheid zonder eerst in overleg te gaan.

Beoordeling:
Het klopt niet dat de breedte van de erfdienstbaarheid verkleind tot 2,32 meter. De erfdienstbaarheid bepaalt dat op beide percelen een afstand van 1,25 meter vrijgehouden moet blijven. Omwille van technische redenen voorziet het project een muur tegen de wachtgevel van de rechterbuur. Door de breedte van deze muur (18 cm) zal er op het perceel in voorliggende aanvraag meer afstand gehouden worden dan opgenomen in de erfdienstbaarheid. Ook na de realisatie van het project zal er hierdoor een doorgang van 2,50 meter beschikbaar blijven.

Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.

2.      Gelijkvloers bouwdiepte: de bezwaarindiener geeft aan dat er op het gelijkvloers gebouwd zal worden tot een bouwdiepte van 28 meter in functie van een kantoor. Door deze functie zullen volgens de bezwaarindiener mogelijks personen, die geen bewoner zijn, de erfdienstbaarheid gebruiken.

Beoordeling:

Het klopt niet dat de bouwdiepte op het gelijkvloers voorzien wordt tot 28 meter. De bouwdiepte wordt voorzien op 16,84 meter. Verder wordt er voor de kantoorruimte een toegang voorzien ter hoogte van de Boomsesteenweg. Er is momenteel geen aanleiding om aan te nemen dat bezoekers van de kantoorruimte de voorziene toegang ter hoogte van de doorgang zullen gebruiken.

Het bezwaar is ongegrond.