2020_CBS_08949 - Omgevingsvergunning - OMV_2020094171. Tweemontstraat 449 . District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/01/1951: toelating (626#13444) voor terras en zonnetent;

-          01/01/1947: toelating (626#10753) voor lichtreclame;

-          01/01/1932: toelating (329#9237) voor het bouwen van een bezinepomp en benzineput.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met handelsfunctie op het gelijkvloers en 3 woongelegenheden op de verdiepingen;

-          hoekpand in gesloten bebouwing;

-          open koer.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met reca op het gelijkvloers en 9 woongelegenheden op de verdiepingen:

-          3 bouwlagen onder mansardedak;

-          aan voorgevel uitbouw horecazaak door middel van veranda;

-          gevelafwerking:

• zandstenen gevel;
• wit houten schrijnwerk op verdiepingen met T-ramen waarvan het bovenlicht een ondoorzichtig paneel is;
• gelijkvloerse uitbouw met aluminium schrijnwerk;
• antracietkleurige leien in mansardedak.

-          koer dichtgebouwd.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met recazaak op de gelijkvloerse verdieping en 4 woongelegenheden:

• 1ste en 2de verdieping telkens 2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 61 vierkante meter.
• private bergingen op de zolderverdieping;

-          3 bouwlagen onder mansardedak;

-          gesloten recaconstructie in voortuin;

-          nieuw schrijnwerk op de 1ste en 2de verdieping met beglaasde bovenlichten;

-          koer met overdekte fietsenstalling en afvalbergkast.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van het aantal woongelegenheden van 3 naar 4;

-          slopen van de bebouwing op de koer en deels inrichten als fietsenberging;

-          herstellen ruiten in bovenlichten van het buitenschrijnwerk;

-          bouwen van gesloten recaconstructie in voortuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 26: Afvalverzameling: de netto-vloeroppervlakte van de gemeenschappelijke afvalberging bedraagt minimaal 4 vierkante meter;
• Artikel 27: Open ruimte:
  De tuin moet zoveel mogelijk als onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden. Verhardingen zijn beperkt toegestaan, met een maximum van 20 vierkante meter voor tuinen tot 60 vierkante meter.
  De tuin wordt ingericht met waterdoorlatende kiezelverharding. Dit materiaal wordt beschouwd als verharding. Ongeveer de helft van de koer wordt ingenomen door een overdekte fietsenberging. Waardoor deze oppervlakte niet als open ruimte meegerekend kan worden.
  Voortuinen zijn vrij van constructies met uitzondering van tuinafsluitingen, brievenbussen. Enkel de strikt noodzakelijke verhardingen zijn toegelaten.

De voortuin wordt volledig bebouwd door een gesloten horecaconstructie;

• Artikel 28: Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de bijkomende woning heeft geen buitenruimte;
• Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  niet alle stalplaatsen voldoen aan de inrichtingsprincipes .

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat geen functiewijziging. De recafunctie op het gelijkvloers met wonen op de verdiepingen blijft behouden en blijft verenigbaar met het woongebied waarin het pand zich bevindt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In de bestaande situatie zijn er 9 wooneenheden ondergebracht in het pand. Door het ontbreken van een laatst vergunde toestand werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst geacht vergund. Zij formuleren een gunstig advies voor 3 woonentiteiten. De aanvraag voorziet 4 wooneenheden. Het pand is voldoende groot om 3 tot 4 woningen onder te brengen.

De oorspronkelijke, vergunde koer van ca. 35m² wordt terug opengemaakt. Deze wordt echter voorzien van een waterdoorlatende verharding (kiezels). Tevens wordt er een overdekte fietsenberging voor 12 fietsen in polycarbonaat op een metalen kader en een kast als afvalberging in ondergebracht. Hierdoor is de aanvraag niet in overeenstemming met artikel 27 van de bouwcode dat stelt dat de open ruimte zoveel mogelijk onbebouwd, groen en onverhard moet ingericht worden. Slechts 1/3 van de ruimte mag verhard worden. Waterdoorlatende verharding wordt nog steeds als verharding beschouwd. Daarnaast dient de oppervlakte die de fietsenberging en de afvalberging inneemt (ca. de helft van de koer) in mindering te worden gebracht van de totale oppervlakte aan open ruimte, aangezien deze constructies de ruimte overdekt.

In de voortuin wordt een verandaconstructie als uitbreiding van de horecaruimte voorzien. Deze constructie neemt de volledige voortuin in. Voortuinen dienen echter vrij te zijn van constructies, conform artikel 27 van de bouwcode.

De recafunctie heeft een toelating voor een terras met windscherm en zonnetent op deze locatie maar de afmetingen en de verschijningsvorm van de huidige constructie lijken te verschillen van de vergunde constructie (vergund terras met diepte van 2 meter in plaats van de huidige 3,80 meter).

De voorgestelde constructie kan niet gunstig beoordeeld worden. Ten eerste wordt de voortuinconstructie intern opgedeeld met een verandaruimte, wat de inrichting en verblijfskwaliteit ervan sterk hypothekeert. Daarnaast zorgt deze opdeling voor een bijkomende beperking van de rechtstreekse toevoer van licht en lucht en dit zowel in de verschillende compartimenten van de constructie zelf, als in de eigenlijke recaruimte. Het rechter deel van de verbruiksruimte is meer dan 9 meter diep, wat reeds betrekkelijk diep is om langs één zijde voorzien te worden van licht en lucht. De voortuinconstructie blokkeert dit volledig. Tot slot bevatten de geveltekeningen te weinig informatie om de constructie te kunnen beoordelen op haar beeldkwaliteit. Het is bijvoorbeeld niet duidelijk of hierdoor constructieve wijzigingen aan de voorgevel van het pand dienen te gebeuren, wat conform artikel 13 van de bouwcode niet wenselijk is. Ook kan op basis van de aangeleverde informatie niet geoordeeld worden of het materiaal in harmonie is met het hoofdgebouw.

Bijgevolg komt de constructie niet in aanmerking voor vergunning. 

Visueel-vormelijke elementen

Door het verwijderen van de verlaagde plafonds op de eerste en de tweede verdiepingen kunnen de bovenlichten van het buitenschrijnwerk in de voorgevels terug open gemaakt worden, zoals voorzien in de aanvraag. Het buitenschrijnwerk in de voorgevels op de eerste en de tweede verdieping worden in ere hersteld. Deze wijzigingen worden gunstig geadviseerd.

Dit is niet het geval wat betreft de recaconstructie in de voortuin. De plannen zijn te weinig uitgewerkt om te kunnen nagaan of het materiaal en de vormgeving van deze constructie in harmonie is met het eigenlijke pand. De recaconstructie kan daardoor niet in aanmerking komen voor vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt één bijkomende woning voorzien. Deze dient te voldoen aan de huidige minimale kwaliteitseisen. Dat is niet het geval waardoor de aanvraag geweigerd dient te worden.

Strijdig met artikel 28 van de bouwcode heeft geen enkel appartement een buitenruimte. In de beschrijvende nota van de vergunningsaanvraag wordt gesteld dat een afwijking hiervoor kan toegestaan worden. Tijdens de voorbespreking werd benadrukt dat dit enkel het geval is, indien alle vier de woningen als vergund geacht zouden kunnen beschouwd worden. Uit het advies van de stedelijke dienst geacht vergund blijkt dit echter het geval te zijn voor slechts 3 wooneenheden. Bijgevolg dient minstens één woning te beschikken over een private of collectieve buitenruimte.

In de beschrijvende nota wordt gesteld dat het organiseren van een buitenruimte op de verdiepingen niet haalbaar is omdat het pand aan de voorzijde aan een zeer druk verkeersknooppunt is gesitueerd en omdat het voorzien van balkons of een collectief dakterras aan de achterzijde zou kunnen leiden tot privacyhinder. Er is echter een volledige zolderverdieping ter beschikking en een ingesloten dak op de entresol. Het gedeeltelijk openwerken van de zolderverdieping of het inrichten van het dak van de entresol tot collectieve buitenruimte behoren tot de mogelijkheden om een collectieve, dan wel privatieve buitenruimte te voorzien. Dit dient verder onderzocht te worden.

In de aanvraag wordt de bestaande overdekte binnenkoer opengemaakt en vervolgens wordt hier onder meer een kast als afvalberging geplaatst. De netto vloeroppervlakte van deze kast als ruimte voor afvalverzameling is kleiner dan 4 vierkante meter, waardoor de aanvraag niet voldoet aan artikel 26 van de bouwcode. De ruimte voor afvalverzameling wordt beter in de ruime kelder ingericht zodat de koer maximaal gevrijwaard blijft van nieuwe constructies.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstallingen

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er twee fietsstalplaatsen voorzien worden (1 slaapkamer + 1 extra) en voor de horecafunctie één voor het personeel (0,60/100m²). Dit levert een totale behoefte aan 3 fietsstalplaatsen op. Er worden op de koer 12 fietsstalplaatsen voorzien.

Enerzijds voldoen niet alle fietsstalplaatsen aan de geldende inrichtingsprincipes. Zo is de doorgang naar de achterste plaatsen te smal. Deze moet minstens 1 meter bedragen. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet er ook een vrije ruimte van 1,70 meter beschikbaar zijn, wat eveneens niet overal het geval is.

Anderzijds zorgt dergelijk grote fietsenstalling dat de binnenkoer voor een groot deel overdekt wordt, waarmee voorbij gegaan wordt aan het doel om te ontpitten.

Daarom wordt er geadviseerd om slechts enkel ruimte te voorzien voor de 3 noodzakelijke fietsstalplaatsen, op een logische, ruimte-efficiënte plaats op de koer. Dit kan bijvoorbeeld onder een luifel die wordt opgehangen aan de achtergevel, naast de achterdeur.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.