2020_CBS_08939 - Omgevingsvergunning - OMV_2020058652. Schippersstraat 45 . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/01/2015: vergunning (3582#6631) voor de regularisatie van een rookluik;

-          14/01/2011: vergunning (20106801) voor het regulariseren van een pand voor raamprostitutie;

-          21/08/2002: vergunning (86#20404) voor het verbouwen van een pand;

-          17/01/1964: vergunning (18#45643)  voor een verbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: prostitutiepand;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een mansardedak.

Huidige toestand

-          functie: prostitutiepand;

-          bouwvolume: besloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een mansardedak.

Gewenste toestand

-          functie: seksinrichting (functiecategorie dienstverlening);

-          nieuwbouw van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• rode baksteen met antraciet aluminium buitenschrijnwerk;
• glazen pui op gelijkvloers omkaderd met natuursteen.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van bestaand gebouw;

-          nieuwbouw seksinrichting.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2. Algemene voorschriften, 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
bij nieuwbouw moet een oppervlakte van minimum 15% van de perceelsoppervlakte voorzien worden als onbebouwde ruimte. Het volledige perceel is bebouwd;

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 12 Draaicirkel en doorgangshoogte:
  §1 voor de toegangsdeuren van de 3 vitrines bevindt zich geen vrije en vlakke draairuimte met een diameter van 150cm;
• artikel 18 Niveauverschillen:
  het niveauverschil met het openbaar domein wordt niet via een helling overbrugd;
• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  de ruwbouwmaten van de toegangen tot de vitrines zijn te beperkt om een vrije en vlakke doorgangsbreedte van minstens 90cm te kunnen garanderen;
• artikel 24 Draairuimte:
  voor en achter elke vitrine-toegangsdeur bevindt zich geen vrije en vlakke draairuimte;
• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:
  voor de middelste vitrine en achter elke vitrine-toegangsdeur bevindt zich geen zijdelingse opstelruimte.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  de beschrijvende nota van de aanvraag dient voldoende informatie te bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de vergunningverlenende overheid dit kan afwegen. Aan de beschrijvende nota werd noch een CHE-rapport noch een cultuurhistorische verantwoordingsnota toegevoegd.
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  het gelijkvloerse sanitair onder de trap heeft geen vrije hoogte van 2,20 meter;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §2 de gelijkvloerse werkruimte kan slechts verlucht worden via de vitrine-toegangsdeur;
• artikel 38 Groendaken:
  nieuwe daken met een oppervlakte van minstens 20m² moeten aangelegd worden als een groendak. Dit wordt niet voorzien.

-          Raamprostitutie: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening ‘Raamprostitutie’ (verder genoemd verordening raamprostitutie), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 21 september 2009 en goedgekeurd bij besluit van 17 december 2009.

(De verordening raamprostitutie kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening raamprostitutie op volgende punten:

• artikel 4 Specifieke bepalingen:
  §1, 1° de gelijkvloerse werkruimte (inclusief de aansluitende vitrine en sanitair) heeft een netto vloeroppervlakte van slechts circa 12m²;
  §3 de gelijkvloerse werkruimte wordt enkel verlicht en verlucht via de aansluitende vitrine;
  §4, 2° de netto vloeroppervlakte van de vitrines bedraagt nipt geen 2m²;
  §4, 5° de gelijkvloerse werkruimte en linkse vitrine samen hebben geen totale netto vloeroppervlakte van minstens 14m².
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Voorliggende aanvraag voorziet strijdig met het RUP niet in een open ruimte op het maaiveldniveau. Omwille van de zeer beperkte oppervlakte en bouwdiepte van het perceel kan een afwijking worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een nieuwbouw, nasloop, van dezelfde functie, zijnde een prostitutiepand. De activiteit is gelegen binnen de afgebakende zone voor raamprostitutie. Er komt één vitrine bij.

Gelet op de aanwezigheid van gelijkaardige activiteiten in de omgeving kan voor de aanvraag met betrekking tot de functionele inpasbaarheid een gunstig advies gegeven worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume zoals voorgesteld.

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door gevels in baksteen, in rode en roodbruine tinten, en in pleisterwerk.

Voor de nieuwe gevelafwerking wordt een rode gevelsteen voorgesteld. Het buitenschrijnwerk en de onderliggende dorpels worden voorzien in antracietkleurig aluminium. De gelijkvloerse plint zal worden uitgevoerd in arduin.  Bij de uitwerking van de gevel is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan is ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie dient binnen zulke zone onderworpen te worden aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Omwille van deze reden werd advies gevraag aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Het advies laat zich als volgt lezen:

“Het nummer 45 heeft betrekking op een aangepaste 19de-eeuwse lijstgevel met mogelijk een oudere kern opgebouwd uit twee traveeën en vier bouwlagen onder zadeldak. De pui is verbouwd. Alle informatie over de opbouw en het interieur ontbreekt.

De geplande sloop werd niet voorbesproken. De voorliggende aanvraag bevat geen enkele bouwhistorische en/of iconografische duiding van het pand. Ook een waardenstelling op basis van een inventarisatie van de eventueel aanwezige erfgoedkenmerken ontbreekt. Zonder deze gegevens is het niet mogelijk om een advies te formuleren over de sloop van het pand. In één van de oudste delen van de historische stadskern moet zulk een bouwhistorische studie met inbegrip van de inventaris en waardestelling steeds aan de basis liggen van het ontwerp en de resultaten van dit onderzoek moeten voor de architect een leidraad zijn in het ontwerpproces.

De bouwcode onderschrijft dit. Artikel 5§2 van de bouwcode schrijft immers voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen.

Deze nota bevat minstens:

1. Bouwhistorische analyse:

-          studie van historisch bronnenmateriaal: literatuur, rapporten, stadsarchivalia, historische kaarten,  iconografie;

-          bouwarcheologisch onderzoek in situ : bouwhistorische opname en waardering van de bestaande toestand van de context, het pand zelf, de bouwonderdelen, interieurs, detaillering en afwerking, indien nodig middels gerichte sonderingen of ontmantelingen voor zover deze geen schade brengen aan historisch waardevol materiaal;

2. Opname bestaande toestand:

-          gedetailleerde opmetingsplannen met aandacht voor historische plattegronden, -indelingen, circulaties, constructie-onderdelen en –details (roosteringen, dakkap, keldergewelven, …), stucplafonds, waardevolle interieurelementen;

-          inventaris van interieurelementen, binnenafwerking, en decoratie;

-          uitgebreide fotoreportage die inzicht verschaft in de directe omgeving, buitenschil (gevels en bedaking), de open ruimten, de interieurs (wanden, plafonds, roosteringen, interieurelementen, afwerking,…);

-          beknopte diagnosenota die inzicht verleent in de algemene staat van het pand;

3. Cultuurhistorische waardenstelling en verantwoording van de geplande werken:

-          uiteenzetten en bepalen van de cultuurhistorische waarde van het complex binnen zijn context en op het niveau van de onderdelen waarop gewenst wordt in te grijpen, overzichtelijk gepresenteerd, liefst gevisualiseerd met foto’s, plannen en overlays.

-          verantwoording van het voorstel en de projectambities op basis van voorgaande waardenstelling(en) van het complex, de bouwdelen, de binnenindeling, de constructieonderdelen en de interieurafwerking;

-          argumenteren indien aantasting van cultuurhistorisch waardevolle elementen aangewezen/onvermijdelijk is.

Het ontbreken van al deze informatie laat dan ook niet toe om een uitspraak te kunnen doen over de sloop van het pand. Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een ongunstig advies uitgebracht.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Bij gebrek aan voldoende informatie over het te slopen pand, dient de aanvraag geweigerd te worden. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is met verschillende artikels van de verordening raamprostitutie strijdig.  Zo heeft werkruimte 1 slechts een oppervlakte van 12 m². Deze oppervlakte omvat de werkruimte, het sanitair en de vitrine. Conform de verordening mogen deze worden toegevoegd indien er een gelijkwaardige situatie inzake oppervlakte wordt bereikt. Bezwaarlijk kan gesteld worden dat hieraan voldaan wordt. De effectieve werkruimte (exclusief sanitair en vitrine) heeft slechts een oppervlakte van 6,5 m². Dit is onaanvaardbaar klein.

Aangezien deze werkruimte enkel licht en lucht kan nemen via de opengaande vitrine kan deze, strijdig met de verordening en de bouwcode, niet op natuurlijke wijze worden verlucht. Het kan immers niet de bedoeling zijn dat de vitrine moet worden geopend om de werkruimte te verluchten.

Op geen van bovenstaande punten kan een afwijking worden toegestaan. De aanvraag dient hierom  te worden geweigerd.

Verder is de gemeenschappelijke ruimte, strijdig met de verordening, niet rechtstreeks bereikbaar vanuit de werkruimtes. Dit is op zijn minst niet het geval voor werkruimte 1, waarbij de gemeenschappelijke ruimte enkel via de twee andere vitrines bereikbaar is. Het is ook niet duidelijk of vitrine 2 en 3 van elkaar worden afgesloten en hoe bijgevolg de verbinding met de trapzaal en de gemeenschappelijke ruimte gebeurt. Omwille van de strijdigheden met geldende voorschriften en onduidelijkheden dient ook hierom de aanvraag te worden geweigerd.

De aanvraag is op verschillende punten strijdig met de verordening toegankelijkheid. 

Op geen van deze knelpunten kan een afwijking worden toegestaan . De aanvraag moet ook om deze reden worden geweigerd.

De aanvraag is verder ook strijdig met artikel 21 van de bouwcode. Zo is de vrije hoogte van het toilet op het gelijkvloers te laag. Deze ruimte bevindt zich onder de trap. Rekening houdend met een optrede van 17,88 cm, zoals vermeld op het plan, is er pas voldoende vrije ruimte onder de 14de trede. De achterwand van het toilet bevindt zich onder  de 8ste trede. Dat wil zeggen dat de vrije hoogte hier slechts 1,40 meter is in plaats van de minimaal vereiste 2,20 meter. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Verder voorziet de aanvraag geen groendak.  Bij een eventuele vergunning zou dit in voorwaarde kunnen worden opgelegd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Gezien de identieke functie moeten geen eigen fietsenstallingen voorzien worden.

Omwille van een procedurefout moest het eerste  openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Hiervoor werd een administratieve lus toegekend. Ook het tweede openbaar onderzoek werd niet correct uitgevoerd; er werd geen aanplakking gemeld op het loket. Ook omwille van deze procedurefout zal de aanvraag moeten worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van zowel onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening als omwille van een procedurefout aangaande het openbaar onderzoek.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Het openbaar onderzoek moest ten laatste 1 dag voor het ingaan van de termijn van het openbaar onderzoek worden aangeplakt en gemeld op het loket. Dit gebeurde pas op 09/06 of twee dagen te laat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten