2020_CBS_10704 - Omgevingsvergunning - OMV_2020118725. Leo J. Krynlaan ZN. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/09/2019: vergunning (20192198) voor het bouwen van een meergezinswoning met 8 wooneenheden (wijk 5);

-          05/04/2019: welstandscommissie – regatta hoekstenen wijk 3-4-523/10/2015: vergunning (201511) voor het verkavelen van gronden in 171 kavels voor 297 wooneenheden en de aanleg van nieuwe wegen voor het project ‘Regatta’ (wijk 3,4 en 5). 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          verkavelde grond, 171 kavels voor 297 wooneenheden en de aanleg van nieuwe wegen;

-          braakliggend perceel: omwille van de voorwaarde die in voorgaande vergunning (20192198) werd gesteld met betrekking tot de fietsenberging, besliste de aanvrager om een volledig nieuwe aanvraag in te dienen.

Huidige toestand

-          braakliggend perceel. 

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen  met 8 appartementen,  telkens  2  per verdieping  (vier bouwlagen) onder een plat (groen)dak:

• 2-slaapkamerappartementen (app. 0.01) met een netto-oppervlakte van circa 74 m² en een buitenruimte van 58m²;
• 1-slaapkamerappartement (app. 0.02) met een netto-oppervlakte van circa 60 m² en een buitenruimte van 7,22m²;
• 1-slaapkamerappartement (app. 1.01, 1.02, 2.01, 2.02, 3.01, 3.02) met een netto-oppervlakte van circa 60 m² en een buitenruimte waarvan 1 van 28,64m², 1 van 17,43m² en 4 van 10m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle woningen bedraagt 61 m²;

-          de kroonlijsthoogte bedraagt  maximaal 13.57m;

-          gevelbekleding:

• lage plint in grijskleurig beton;
• grijs-bruin genuanceerde baksteen gevelparament in halfsteens verband;
• grijs-groen stalen spijlenhekwerk en borstwering aan de terrassen;
• grijs-groen aluminium buitenschrijnwerk en dorpels;

-          fietsenberging op het gelijkvloers van 12,20m² netto vloeroppervlakte;

-          septische put met een inhoud van 7000 liter.

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een meergezinsgebouw met 8 woningen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor stedelijke ontwikkeling. Dit gebied is bestemd voor industriële, ambachtelijke en agrarische activiteiten, kantoren, kleinhandel, dienstverlening, recreatie, wonen, verkeer en vervoer, openbaar nut en gemeenschapsvoorzieningen, en dit voor zover deze functies verenigbaar zijn met hun onmiddellijke multifunctionele stedelijke omgeving. De stedenbouwkundige aanleg van het gebied, de bijhorende voorschriften betreffende terreinbezetting, vloeroppervlakte, hoogte, aard en inplanting van de gebouwen met bijhorende voorzieningen, en de verkeersorganisatie in relatie met de omringende gebieden, worden vastgesteld in een bijzonder plan van aanleg vooraleer het gebied kan ontwikkeld worden. Ook het wijzigen van de functie van bestaande gebouwen kan pas na goedkeuring van een bijzonder plan van aanleg.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Galgenweel-Borgerweert, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 2 mei 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen w (bestemmingszone wijk) en zone voor openbare wegenis ow.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling AN/2015/V/0007, goedgekeurd op 23 oktober 2015, meer bepaald in lot(en) W5.37.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan en het bijzonder plan van aanleg.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning op volgend punt:

-          artikel 2.2.B. Inplanting:
de aanvraag wijkt af van het voorschrift met betrekking tot de bouwzone op de  verdiepingen  die  maximaal  voor  de  helft  (50%)  mag  worden  bebouwd.  Bij dit ontwerp wordt circa 60% bebouwd.  Een afwijking werd gemotiveerd en toegevoegd aan de aanvraag. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de  verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Art.18: niveauverschillen tussen binnen en buiten mogen maximaal 2 cm bedragen. In de aanvraag bedraagt dit pasverschil 5 cm.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met artikel 2.2.B van de geldende verkavelingsvergunning ‘Regatta’. Specifiek voor hoekgebouwen mogen de verdiepingen maximum voor de helft (50%) bebouwd worden. De bebouwde oppervlakte op de verdiepingen bedraagt 164 m², wat overeenkomt met 55%. Omwille van een bredere gevelopbouw (energieprestatienormen) en omwille van het creëren van voldoende grote appartementen in verhouding tot het aantal slaapkamers, is het overschrijden van de maximale bebouwingsoppervlakte met 5% aanvaardbaar en kan een afwijking op artikel 2.2.B. worden toegestaan.

Functionele inpasbaarheid

Het hoekgebouw omvat 8 wooneenheden waarvan allen eenslaapkamerappartementen, in een bouwvolume van 4 bouwlagen met een plat dak. De functie van meergezinswoning is inpasbaar in “wijk 5” en de wijk Regatta.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 8 appartementen moeten 16 fietsenstallingen voorzien worden:

-          8 éénslaapkamerappartementen = 16 (8 x 2)

Er wordt een fietsenstalling voor 14 fietsen ingericht op het gelijkvloers.

In de privé tuin van appartement 0.01 wordt een eigen fietsenberging voor 2 fietsen ingericht. Er zijn bijgevolg voldoende stallingen aanwezig.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een hoekgebouw met 4 bouwlagen onder plat dak. Langs de Spinnakerlaan sluit het gebouw aan op een gebouw van 2 bouwlagen minder (nr. 36). Langs de Leo J. Krynlaan is er een tuinzone gelegen tussen de nieuwbouwwoning en woning nr. 38. Door een hogere bouwhoogte toe te passen dan de aangrenzende woningen fungeert het hoekgebouw als een richtinggevend oriëntatiepunt in het bouwblok. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan er worden ingestemd met het bouwvolume.

De gemiddelde netto vloeroppervlakte van de appartementen bedraagt slechts 62 m². Het concept van de woonwijk Regatta is opgevat als een divers aanbod van één- en meergezinswoningen, met verschillende woninggroottes en aantal slaapkamers. Dit concept, waar deze aanvraag een uitwerking van is, is verankerd in een globale inrichtingsstudie en geldende verkavelingsvergunning (201511). Hierin wordt de vloer-terrein index en de minimale woningdichtheid van dit gebied vastgelegd per bouwblok (of ‘wijk’). De gemiddelde woningoppervlakte moet daarom bekeken worden op schaal van het grotere bouwblok. De aanvraag kan op basis van deze visie gunstig geadviseerd worden wat betreft de woningmix.

De woningen hebben een logische planschikking waardoor ze voldoende licht en lucht ontvangen en zijn telkens voorzien van een ruime private en kwalitatieve buitenruimte.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel en zijgevels van het hoekgebouw zijn ritmisch opgebouwd en sterk kwalitatief uitgewerkt. Ook een consistent materiaalgebruik werd toegepast. De openingen ter hoogte van de dakterrassen volgen deze gevelindeling. Ieder dakterras en raamopening op de verdiepingen wordt voorzien van een spijlenhekwerk in staal met een kleur, aansluitend aan het buitenschrijnwerk.

Het project hield rekening met de opmerkingen van de welstandcommissie en er kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt dan ook worden ingestemd met de visuele en vormelijke elementen ervan.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 3 000 m² (326 m²) en ingreep in de bodem kleiner dan 1 000 m² (gelijkaardig dan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Bij de vergunning voor de verkaveling (201511 - AN/2015/V/0007) werd reeds een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd. De verkaveling behoort tot de wijk Regatta, waarvoor in 2009 reeds door het bedrijf RAAP een paleolandschappelijk booronderzoek werd uitgevoerd om de archeologische waarden van het gebied in kaart te brengen. Uit dit onderzoek bleek dat voor wijk 3, 4 en 5 geen vervolgonderzoek is vereist, omwille van vastgestelde historische afgravingen, gevolgd door een algemene ophoging van de gronden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De interne indeling van de verschillende appartementen is logisch en duidelijk opgebouwd. Mits voldaan aan de voorwaarden beschikt elk appartement over een voldoende grote buitenruimte waar een kwalitatieve inrichting mogelijk is. De aanvraag veroorzaakt geen onverwachte en noemenswaardige hinder inzake privacy.
Het voorzien van een tuinmuuropening in een metalen rooster langsheen de Leo J. Krynlaan maakt regelmatig contact tussen de gebruikers van de buitenruimte en de straat mogelijk, wat een positieve invloed heeft op de beleving in de straat.

Er is aan de inkom een pasverschil van 5 cm. Om te voldoen aan de verordening toegankelijkheid mag dit hoogstens 2 cm zijn. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. In voorwaarde zal worden opgelegd het resterende pasverschil van 3 cm in de gang te overbruggen door de vloer van de gang te voorzien van een minimale helling.

Op het inplantingsplan en op het dakplan dat vervat zit in voorliggende aanvraag wordt er op het dak, dat als groendak wordt voorzien, een ruimte voor PV-panelen aangeduid. De specifieke plaatsing van deze panelen wordt echter nergens vermeld of opgetekend waardoor de PV-panelen niet beoordeeld kunnen worden. Het plaatsen van PV-panelen is stedenbouwkundig toegestaan mits de panelen achter elkaar op het platte dak worden geplaatst en de maximale hoogte beperkt is tot 1,50 m. De ondersteunende constructie van de PV-panelen mag geen nieuw hellend dak vormen. Dit wordt als voorwaarde in de vergunning opgenomen.

Mits voldaan wordt aan de voorwaarden voldoet de voorliggende aanvraag aan de actuele eisen inzake hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot en is de aanvraag vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Milieutechnische aspecten

De milieudienst meldt uit de plannen niet te kunnen opmaken of er indelingsplichtige activiteiten van toepassing zijn. Gezien het beperkte aantal wooneenheden lijkt dit eerder onwaarschijnlijk maar het is aan te raden dat de exploitant dit nagaat en indien nodig een melding of vergunning hiervoor aanvraagt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorwaarden van Aquafin na te komen;

3.      de bijgevoegde voorwaarden van Fluvius na te komen;

4.      de vloerpas achter de inkom mag maximaal 2 cm hoger voorzien worden dan de pas van de stoep. Het resterende pasverschil (3 cm) moet overbrugt worden door de vloer, conform de bepalingen van de verordening toegankelijkheid, van de gang in helling te voorzien;

5.      de PV-panelen die voorzien worden in de ‘ruimte voor PV-panelen’ dienen achter elkaar te worden geplaatst met een maximale hoogte van 1,50 m, waarbij de ondersteunende constructie geen nieuw hellend dak vormt, conform artikel 36 van de bouwcode;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten