2021_CBS_00080 - Omgevingsvergunning - OMV_2020140366. Kapelstraat 115. District Hoboken (Antwerpen) - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          7/04/2006: vergunning (3227#18) herinrichten van een bestaand handelspand;

-          27/09/1966: vergunning (1055#496) bijbouwen 2de verdieping.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          pand bestaande uit 3 bouwlagen onder een plat dak;

-          gelijkvloerse handelsruimte met achterliggend een magazijn;

-          het gelijkvloerse niveau is volledig dichtbebouwd;

-          op de eerste en de tweede verdieping zijn er 2 appartementen aanwezig, 1 woonentiteit per bouwlaag;

-          de voorgevel van het gelijkvloers bestaat uit 2 grote ramen met aparte inkomdeuren.

Huidige toestand

-          conform de vergunde toestand behalve de voorgevel:

• de commerciële ruimte werd voorzien van een grote vitrine met dubbele deur.

Gewenste toestand

-          opdelen van het gelijkvloerse handelsruimte, elke met een afzonderlijke inkom;

-          links wordt het handelsruimte voorzien met aan de voorgevel een grote vitrine met dubbele deur;

-          rechts wordt een doorrij voorzien tot achterliggende magazijnen met aan de voorgevel een garagepoort;

-          isoleren en wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel met wit crepi.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van het gelijkvloerse handelsruimte en wijzigen van de gevel.

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Er is voor dit dossier een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten aangevraagd. Er is enkel een aanvraag nodig bij een nettohandelsoppervlakte groter dan 400 m². Voor de berekening van de nettohandelsoppervlakte wordt er gekeken naar de ruimte toegankelijk voor de klanten. De oppervlakte van het magazijn wordt niet meegerekend voor de nettohandelsoppervlakte (tenzij hier toch publiek zou toegelaten worden).  In dit dossier wordt een nettohandelsoppervlakte van 210,57 m² aangevraagd. In de bijlage “toelichtingsnota.pdf” vermeld de klant uitdrukkelijk dat het magazijn geen handelsactiviteiten zal omvatten. Het magazijn dient niet te worden meegeteld bij de nettohandelsoppervlakte. De nettohandelsoppervlakte is dus kleiner dan 400 m². De klant dient geen omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteit aan te vragen voor de locatie aan de Kapelstraat 113-115, 2660 Hoboken.

De aanwezigheid van een kleinschalige handelsactiviteit is op deze locatie  gunstig te beoordelen, vanuit het principe van de verspreide bewinkeling in woonzone. Op deze locatie is immers steeds een handelsactiviteit geweest (fitness).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het dossier heeft betrekking aan het opdelen van het gelijkvloerse handelsruimte, waarbij de functie ongewijzigd blijft. Het dossier werd voorwaardelijk gunstig geadviseerd vanuit de stedelijke dienst business en innovatie. “Het achterliggende magazijn mag geen handelsactiviteiten omvatten; met andere woorden: het magazijn mag niet toegankelijk zijn voor klanten van de handelsruimte.” Wat als voorwaarde dient opgenomen te worden bij het afleveren van een vergunning.

De brandweer merkte echter op dat de exacte invulling onduidelijk is en potentieel een autoshowroom, al dan niet met autowerkplaats, kan omvatten. In dat geval geven zijn ongunstig advies, waardoor de aanvraag ongunstig beoordeeld moet worden.  “Volgens de beschrijvende nota van de architect zal het handelsdeel van het pand een bestemming als autoshowroom met opslagruimte krijgen. Deze bestemming klasseert het bouwdeel als een industrieel gebouw en niet langer als laag gebouw. Het is niet duidelijk uit de nota of uit de plannen wat de uiteindelijke bestemming van de verschillende delen zal zijn. Het is niet duidelijk of er een autowerkplaats komt. De bestemming dient verduidelijkt te worden, en dan kan de classificatie desgevallend hieraan aangepast worden.”

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er wordt geoordeeld dat de draagkracht van het pand noch van de omgeving met deze wijziging wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

In de gevel worden de bestaande ramen op het rechter gedeelte van de gelijkvloers omgevormd tot een garage. Hierdoor wordt de interactie met het openbaar domein beduidend verminderd. Straten met een overdaad aan deze “dode” functies aan de gevel hebben over het algemeen een lage beeldkwaliteit. Ze worden als onaangenaam ervaren. Gelet op de centrale locatie van het perceel van de aanvraag, heeft de voorgestelde wijziging een ongunstige impact op het straatbeeld. Deze wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld. Een mogelijke oplossing kan hiervoor zijn om de gelijkvloerse handelsruimte te verbreden en doorrij te versmallen.

Het voorgestelde nieuwe afwerkingsmateriaal witte gevelpleister is wel inpasbaar in deze stedelijke context. De plannen geven aan dat de gevel hierbij ook geïsoleerd zal worden. Om vervlakking in het straatbeeld tegen te gaan worden er dan enkele voorwaarden opgenomen bij deze vergunning.

De stad Antwerpen hanteert een afwegingskader op aanvragen voor een stedenbouwkundige vergunning voor buitengevelisolatie. Bij een gunstig advies tot plaatsing van buitengevelisolatie is men verplicht om de werken over de volledige dikte van 14cm uit te voeren. Op die manier wordt er maximale energiebesparing gerealiseerd binnen de bepalingen van het rooilijnendecreet.

Alsook dienen de arrière-corps behouden te blijven en vrij te blijven van materiaal en isolatie. De bestaande elementen in natuursteen zijn eveneens te behouden of te vervangen door nieuwe elementen in natuursteen, de bestaande plint is te behouden door deze te verplaatsen. Indien er geen plint aanwezig is moet er in geval van gevelpleister, één geplaatst worden. Na het uitvoeren van de werken moet de plint voorbij het gevelmateriaal steken, de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk, zijn onzichtbaar uit te voeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Wanneer de nieuwe afwerking van de voorgevel tot op het openbaar domein komt, moet er rekening mee worden gehouden dat het voetpad in de toekomst hersteld kan worden zonder dat er aan de voorgevel ingrepen moeten gebeuren. De nieuwe gevelafwerking, inclusief plint, mag dan ook op geen enkele manier dragen op het openbaar domein, maar moet volledig opgehangen worden aan de achterliggende muur.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.