2021_CBS_00068 - Omgevingsvergunning - OMV_2020132935. Monseigneur Van Goethemplein 14. District Borgerhout - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/09/2010: vergunning (20103985) voor het uitbreiden van een kantoorruimte;

-          09/07/1973: vergunning (179#11707) voor verbouwingswerken.

Vergunde toestand

-          Fucntie en bouwvolume:

• meergezinswoning met doorrit naar binnengebied voorzien van garageboxen, twee magazijnen;
• gelijkvloerse kantoorruimte bovenliggend 3 appartementen;

-          inrichting:

• doorrit ter hoogte van de linker perceelsgrens;
• binnengebied open koer met garageboxen en twee magazijnen.

Huidige toestand

-          functie en bouwvolume:

• meergezinswoning met doorrit naar binnengebied voorzien van gargeboxen, twee magazijnen;

-          inrichting:

• Monseigneur Van Goethemplein 14 heeft een doorrit die toegang geeft tot een bestaand binnengebied van circa 532m²;
• het volledige binnengebied is verhard en er bevinden zich 6 bomen.

Gewenste toestand

-          functie:

• slopen van een magazijn in binnengebied en bouwen van een volume dat dienst doet als autostalplaats, een berging en een zwembad.

-          bouwvolume:

• supprimeren van het bestaande magazijn in binnengebied;
  • er wordt een tuinberging geplaatst van circa 9m² tegen de perceelgrens met Luitelant Lippenslaan 13/15 en 17;
  • een overdekt terras van 9m² in het verlengde van de tuinberging;
  • een volume van circa 38m² met één autostalplaats, kleedkamers en een technische ruimte;
• de bestaande scheimuur wordt verlaagd  van circa 4.40m tot 3.00m hoogte tegen de perceelgrens met Monseigneur Van Goethemplein 16 en Luitelant Lippenslaan 17;
• plaatsen van een regenwaterput met een inhoud van 5000 liter.

-          inrichting:

• de grondoppervlakte van het gesloopte magazijn blijft grotendeels ontpit en groen en  wordt voorzien van een zwembad van 32m² en een terras uit klinkers.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een opslagruimte/magazijn, het bouwen van twee volumes die dienst doen als garage en tuinberging;

-          realiseren van een zwembad in het binnengebied.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend(e) punt(en):

• er wordt geen infiltratievoorziening gerealiseerd.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheimuur moet een opstand van minstens 0,30m hebben ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Deze voldoet niet bij het nieuwe volume van de nieuwe autostalplaats grenzend aan Monseigneur Van Goethemplein 16 en bij de tuinberging grenzend aan Luitelant Lippenslaan 17;
  • artikel 36 Zonnepanelen en zonnecollectoren: de zonnepanelen werden opgetekend op de plannen maar niet op de aanzichten of op de snede. Het is onduidelijk of deze gerealiseerd zullen worden en op welke manier dit zal gebeuren;
• artikel 38 Groendaken: indien er geen zonnepanelen voorzien worden op het nieuwe volume (garage) van circa 38m² dan dient deze voorzien te worden van een groendak.
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: het is onduidelijk of een gescheiden rioolstelsel gerealiseerd wordt.

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: het is onduidelijk of het rioolstelsel aangesloten wordt conform artikel 41.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Open ruimte voorzien die als buitenruimte kan dienen voor een woongelegenheid, is principieel niet onaanvaardbaar in een woongebied.

Om deze open ruimte te creëren wordt een stapelplaats afgebroken. Het ontharden van niet-functionele verharde ruimte wordt aangemoedigd.

Voorliggend voorstel betreft echter de afbraak van een bruikbare stapelplaats rond een binnenplaats met meerdere magazijnen, bergplaatsen en garages.

Daarenboven is deze buitenruimte niet rechtstreeks gelegen aan de woongelegenheid, maar slechts bereikbaar over het openbaar domein, langs de doorrij en over de binnenplaats van de magazijnen, bergplaatsen en garages. Hierdoor is het gebruiksgenot van de open ruimte ondermaats.

Pakhuizen, stapelplaatsen en magazijnen brengen een variatie in de morfologie die het weefsel atypisch en daardoor ook exclusief maakt maar tegelijk hypothekeren ze de mogelijkheid aan tuinen en groen in de bouwblokken.

De beslissing om magazijnen al dan niet te behouden hangt dus van verschillende factoren af die tegenover elkaar moeten afgewogen worden: ondernemerschap, woonkwaliteit van de bebouwing uit de celwand (overlast en gebrek aan groen) en waardevol karakter vanuit bouwkundig erfgoed.

De aanwezigheid van magazijnen waarin activiteiten in ambachten en opslag zijn gevestigd is economisch waardevol voor het gebied. Ze zorgen voor werkgelegenheid, maar genereren ook overdag activiteit en beweging in de wijk wat er mee voor zorgt dat het geen slaapwijk is.

Gelet op het voorgestelde gebruik van de voorgestelde buitenruimte (niet aan de woongelegenheid, maar aan een geheel van verscheidende magazijnen, bergplaatsen en garages) én de aanvraag het supprimeren van een bruikbare stapelplaats betreft, is voorliggende aanvraag onaanvaardbaar.

Indien de stapelplaats nu leegstaat, dient er eerder een stimulans te worden voorzien om deze opnieuw in te vullen met bedrijfsactiviteit, eventueel met een tijdelijke invulling, in afwachting van een permanent hergebruik, in plaats van deze te verwijderen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van de bevraging van de omwonenden werd 1 bezwaarschrift ingediend, dit laat zich als volgt samenvatten:

1.      Verlaging gemeenschappelijke tuinmuur: er is bezwaar tegen de verlaging van de gemeenschappelijke tuinmuur tussen het perceel waarop de aanvraag van toepassing is en het naburige perceel (Luitenant Lippenslaan 17) en dit omwille van het hoogteverschil van 60cm tussen beide eigendommen. De bezwaarindiener wenst een maximale verlaging van de tuinmuur met 0,80 m.

Beoordeling:  Voorliggende aanvraag voorziet in een verlaging van de gemeenschappelijke tuinmuur met 1,40m (tot een hoogte van 2,40 m ten opzichte van het hoogst gelegen maaiveld). Artikel 19 van de bouwcode legt een maximale hoogte van 2,6m op voor tuinmuren. Een tuinmuur met dergelijke hoogte laat voldoende bezonning toe op beide percelen maar biedt tegelijk ook voldoende privacy. De tuinmuur zoals voorzien in voorliggende aanvraag voldoet aan de bepalingen van bovenstaand artikel.

Echter betreft dit ook een burgerrechterlijke aangelegenheid. Het bezwaar betreft elementen die niet enkel van stedenbouwkundige aard zijn. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om de nodige rechten te bekomen. 

Het bezwaar is ongegrond.