2021_CBS_00086 - Omgevingsvergunning - OMV_2020108071. Terbekehofdreef 45-47. District Wilrijk - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/09/1973: vergunning (222#12732) voor verbouwingswerken;

-          Terbekehofdreef 45-47-49A:

• 06/01/1969: vergunning (222#11450) voor het bijbouwen van een magazijn aan een fabriek;
• 16/09/1968: vergunning (222#13080) voor het bijbouwen van een magazijn;
• 03/01/1966: vergunning (222#1129) voor het bouwen van een industriegebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          magazijn (bedrijvigheid);

-          bouwvolume:

• pand met één bouwlaag onder plat dak;
• kroonlijsthoogte circa 5,30 m;
• met uitzondering van de voortuinstrook werd het volledige perceel dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• gevel afgewerkt met cellenbeton;
• detaillering in bruine siersteen;
• aluminium toegangspoorten;

-          inrichting voortuin niet gekend.

Huidige toestand

-          magazijn (bedrijvigheid) met bijhorende showroom en overdekte laadkade;

-          bouwvolume:

• pand met één bouwlaag onder plat dak;
• kroonlijsthoogte circa 5,95 m;
• met uitzondering van de voortuinstrook werd het volledige perceel dicht gebouwd;

-          gevelafwerking showroom:

• vliesgevel opgebouwd uit aluminium buitenschrijnwerk en glas;
• antracietkleurige betonstenen plint;

-          gevelafwerking toegang magazijn:

• combinatie van oranjerood gevelmetselwerk, en antracietkleurige staalplaten en betonstenen;
• witte sectionaalpoorten;
• luifel in grijze geprofileerde staalplaten;

-          volledig verharde voortuin.

Gewenste toestand

-          constructie onderverdeeld in drie magazijnen (bedrijvigheid) met bijbehorende kantoorruimte. Unit 1 en 2 beschikken over een showroom met beperkte oppervlakte;

-          bouwvolume:

• pand met twee bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte 6,94 m;
• met uitzondering van de voortuinstrook werd het volledige perceel dicht gebouwd;

-          gevelafwerking:

• combinatie van witte sandwichpanelen met variërende afwerking (fijn, grof reliëf) en witte aluminium gevelbekleding;
• natuurkleurige betonnen plint;
• buitenschrijnwerk in wit aluminium;
• toegangspoorten in witte kleur, materiaal niet benoemd;

-          grotendeels verharde voortuin.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande luifel en een deel van de showroom;

-          oprichten van een nieuwe voorbouw (twee bouwlagen);

-          opsplitsen van het pand in drie magazijnen met bijbehorende kantoorruimten en showrooms;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          inrichten van de voortuin (gedeeltelijke regularisatie).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een industriegebied. Deze zijn bestemd voor de vestiging van industriële of ambachtelijke bedrijven. Ze omvatten een bufferzone. Voor zover zulks in verband met de veiligheid en de goede werking van het bedrijf noodzakelijk is, kunnen ze mede de huisvesting van het bewakingspersoneel omvatten. Tevens worden in deze gebieden complementaire dienstverlenende bedrijven ten behoeve van de andere industriële bedrijven toegelaten, namelijk: bankagentschappen, benzinestations, transportbedrijven, collectieve restaurants, opslagplaatsen van goederen bestemd voor nationale of internationale verkoop. (Artikel 7 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
Op 08 december 2020 is er een aangepast plan aangeleverd om de aanvraag in overeenstemming te brengen met de verordening hemelwater. Dit wordt ook bevestigd in het Hydraulisch en technisch advies van Water-link, in samenwerking met Aquafin. 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18: het niveauverschil tussen binnen en buiten bedraagt 10 cm en wordt niet overbrugd door een helling conform artikel 19 van de verordening;
• artikel 22: alle deuren welke uitgeven op publiek toegankelijke ruimten (showrooms, sanitair, kantoorruimten, etc.) moeten na afwerking een minimale doorgangsbreedte van 90 cm garanderen;
• artikel 30: de aangepaste toiletten beschikken niet over een minimale afmeting van 1,70 op 2,25m. Bovendien moeten de toiletten ingericht worden conform artikel 31, inzonderheid 1° en 2°.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: De kantoorruimte op de benedenverdieping bij unit 1 beschikt niet over een rechtstreekse toevoer van zicht, licht en lucht. De lichtdoorlatende oppervlakte van de opening van de kantoorruimte op de benedenverdieping bij unit 3 heeft slechts een oppervlakte om 87m² kantoorruimte voldoende te verlichten. De verticale ramen van de kantoorruimte op de eerste verdieping bij unit 3 zijn verwaarloosbaar door het zicht op de binnengevel;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: Het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) heeft geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak;
• artikel 38 Groendaken: Het nieuwe dak wordt niet aangelegd als groendak;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: Het gebouw wordt voorzien van een gescheiden rioolstelsel. Deze wordt echter niet gescheiden aangeboden aan de straat.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode..

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestaande functie van bedrijvigheid blijft behouden. Het pand wordt opgedeeld in 3 units waarbij een beperkte oppervlakte showroom wordt toegevoegd bij 2 units. Daarmee is het voorstel in overeenstemming met de kenmerkende functies in het industriegebied.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet in het vervangen van de bestaande luifel en een deel van de door een nieuwe voorbouw van twee bouwlagen. De bouwhoogte wijzigt van 5,95 meter naar 6,94 meter.

Hierdoor is er ruimte voor bijkomende kantoren op de eerste verdieping en wordt de vrije hoogte onder de luifel vergroot. Door deze aanpassingen is het mogelijk om het bestaande magazijn op te delen in drie magazijnen. De nieuwe bouwhoogte sluit aan bij de rechterbuur. Het voorziene nieuwe volume aan de straatzijde is aanvaardbaar in industriegebied.

De voortuin wordt heringericht waarbij er vier parkeerplaatsen worden voorzien ter hoogte van unit 1 en 2. Deze parkeerplaatsen worden op een gelijke manier ingericht als de parkeerplaatsen bij de rechterbuur waarvoor op 02/10/2020 een Omgevingsvergunning is verleend (OMV_2020087727).

Ter hoogte van de luifel wordt de bestaande verharding behouden. Deze verharding is nodig voor de goede werking van de twee units die hierop aansluiten. Echter dient er verstandig omgesprongen te worden met verhardingen en dient er voldoende ruimte voorzien te worden voor groen. Het industriegebied Ter Beke kampt bovendien met ernstige wateroverlast in de lager gelegen delen door de enorm hoge verhardingsgraad (90 %). Een kwalitatievere inrichting van de voortuin, met bijkomende mogelijkheid voor infiltratie, is nodig. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden om de verharding te beperken tot de breedte van de drie poorten onder de luifel (circa 18,50 meter). Aan de rechterzijde van de voortuin dient bijgevolg een groenstrook van 7,50 meter breed voorzien te worden. 

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel wordt afgewerkt met witte sandwichpanelen in afwisselend een fijn en grof reliëf. Ook het schrijnwerk en de poorten worden in het wit voorzien. De plint wordt voorzien in beton. Deze materialen zijn aanvaardbaar in het industrieterrein.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het bestaande magazijn wordt verbouwd tot 3 magazijnunits met 2 showrooms en kantoren erboven. De gebouwen worden casco opgeleverd.

De toekomstige gebruikers zullen zelf instaan voor de vereiste milieumeldingen of milieuvergunningen. Milieutechnisch zijn er geen bezwaren voor de gevraagde wijzigingen. De eigenaar van de gebouwen dient erop toe te zien dat de veiligheidsafstanden te allen tijde gerespecteerd worden en de maximale hoeveelheden door sommatie van de opslaghoeveelheden per huurder, in functie van de brandlast, niet overschreden worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

Op dit moment is er geen scheiding tussen openbaar domein en privédomein. De inritten naar de loskades moeten duidelijk afgebakend worden. Alles wat niet behoort tot de oprit moet afgescheiden worden met een groenstrook, laag muurtje of laag hekwerk (dus naast parkeervakken, naast pad naar de voordeur, etc).

Dit voor de veiligheid van de weggebruikers op het openbaar domein.

Fietsvoorzieningen:

Er is geen uitbreiding dus geen bijkomende fietsparkeerbehoefte. Er worden wel per unit 4 inpandige fietsparkeerplaatsen voorzien. In unit 1 en 3 is er ook omkleed- en douchegelegenheid voorzien.

In unit 2 de mogelijkheid voorzien voor fietsers om zich om te kleden of op te frissen wordt als voorwaarde opgelegd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden uit het advies van Aquafin na te leven;

3.      niveauverschil tussen binnen en buiten te overbruggen met een helling conform de verordening toegankelijkheid;

4.      alle deuren die uitgeven op een publieke ruimte minimaal 90 cm breed te voorzien conform de verordening toegankelijkheid;

5.      de aangepaste toiletten te voorzien van de minimale afmetingen conform de verordening toegankelijkheid;

6.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

7.      het nieuwe dak te voorzien als groendak conform artikel 38;

8.      de aansluiting op de openbare riolering te voorzien conform artikel 41;

9.      de kantoorruimte op de benedenverdieping bij unit 1 niet als verblijfsruimte te voorzien;

10.  de achterste 63m² van de kantoorruimte op de benedenverdieping bij unit 3 niet als verblijfsruimte te voorzien;

11.  de kantoorruimte op de eerste verdieping bij unit 3 niet als verblijfsruimte te voorzien;

12.  in de voortuin aan de rechterzijde een groenstrook van 7,50 meter breed te voorzien;

13.  afbakenen van de inritten ten opzicht van het openbaar domein met groenstrook, laag hekwerk of muurtje;

14.  in unit 2 de mogelijkheid voorzien voor fietsers om zich om te kleden of op te frissen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten