2020_CBS_02051 - Omgevingsvergunning - OMV_2019136816. Oudevaartplaats 74. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/05/1981: vergunning (18#61586) voor een verbouwing van een kantoorgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: kantoorfunctie, dienstverlening en vrije beroepen op alle verdiepingen;

-          volume:

• gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een mansardedak;
• kroonlijsthoogte 12,42 meter, totale hoogte 14,27 meter;
• volledige perceelsoppervlakte is bebouwd;

-          gevelafwerking:

• pleisterwerk;
• gevelpui: raamwerk in aluminium.

Huidige toestand

-          volume en inrichting: conform vergunde/vergund geachte toestand;

-          functie: de functie van het gelijkvloers werd gewijzigd naar een handelsruimte;

-          gevelafwerking:

• grijsblauw pleisterwerk met wit houten buitenschrijnwerk;
• gevelpui afgewerkt met volkernplaten.

Gewenste toestand

-          functie: detailhandel op het gelijkvloers en wonen op de verdiepingen;

-          volume: vernieuwde dakverdieping met idem kroonlijsthoogte, totale hoogte 14,58 meter;

-          inrichting:

• winkelruimte op het gelijkvloers;
• bovenliggende woning toegankelijk via winkelruimte en recht van doorgang via Tabakvest 110; 
• balkon vooraan de 1ste verdieping en een dakterras achteraan de dakverdieping;

-          de nieuwe woonentiteit bevat 1 slaapkamer en heeft een netto-oppervlakte van circa 138m²;

-          gevelafwerking:

• grijsblauw pleisterwerk met wit houten buitenschrijnwerk;
• gevelpui afgewerkt met volkernplaten.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de functie van kantoor naar handelswoning;

-          slopen en herbouwen van de dakverdieping;

-          het voorzien van een balkon in de voorgevel;

-          voorzien van een dakterras aan de achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: algemene voorschriften, culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - reca (r) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan volgende punten:

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:
De gevelafwerking van de plint in volkernplaten en het dak in pleisterwerk is niet kenmerkend voor de 19de-eeuwse gevel;

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

Het schilderen van de voorgevel in een donkere kleur is niet kenmerkend voor 19de-eeuwse panden;

-          artikel 2.1.7 Gevelmaterialen:
De gevelafwerking van de plint in volkernplaten en het dak in pleisterwerk is niet kenmerkend voor de 19de-eeuwse gevel;

-          artikel 2.1.10 Dakbedekking:
Gevelpleister is geen kenmerkende dakbekleding van 19de-eeuwse panden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De gevelafwerking van de plint in volkernplaten en het dak in pleisterwerk is niet kenmerkend voor de 19de-eeuwse gevel;

Het schilderen van de voorgevel in een donkere kleur is niet kenmerkend voor 19de-eeuwse panden;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  Volkernplaat als afwerking van een stedelijke plint is niet esthetisch verantwoord bij het 19de-eeuwse pand;
  gevels van de daklaag dienen afgewerkt met een dakmateriaal en niet met gevelpleister;
• artikel 26 §3 Afvalverzameling:
  Er werd geen afvalberging opgetekend voor de gelijkvloerse detailhandel;
• artikel 27 §1 Open ruimte:
  Bij een functiewijziging moet minstens 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd te zijn;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  Er werden geen fietsstalplaatsen voorzien op de plannen;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er werden geen autostalplaatsen voorzie op de plannen;
• artikel 38 Groendaken:
  Er werd geen groendak opgetekend voor het vernieuwde dak, rondom de zonnepanelen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een handelswoning is principieel in overeenstemming met de toelaatbare bestemmingsvoorschriften van zone WO1 van het RUP Binnenstad.

De omgeving bestaat hoofdzakelijk uit gelijkvloerse handelspanden, diensten of kantoren met bovenliggende woningen. Voorliggende functiewijziging is dan ook functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het perceel in voorliggende aanvraag heeft een beperkte oppervlakte en is bijgevolg volledig bebouwd op alle verdiepingen. Het voorzien van open ruimte conform artikel 27 §1 van de bouwcode, ondanks de functiewijziging, is niet mogelijk. Een afwijking van de bouwcode kan worden toegestaan, aangezien de woonfunctie op de dakverdieping wordt voorzien van een voldoende grote buitenruimte.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft artikel 5 §2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. De aanvraag bevat geen informatie over het interieur van het gebouw.

Er werd advies gevraagd aan de dienst monumentenzorg. Het advies kan als volgt worden samengevat:

“Men wenst het dak aan te passen en beperkt te verhogen. De twee openingen in het dak blijven behouden, de omlijsting rond de openingen verdwijnt, deze loopt ook niet door in de bovenste kroonlijst. Ter hoogte van de eerste verdieping wordt een balkon voorzien met een uitsprong van 60 cm over de breedte van de twee gevelopeningen.

Het is niet duidelijk op te maken uit de plannen of het schrijnwerk in de voorgevel behouden blijft of vervangen wordt. Indien het schrijnwerk vervangen wordt, zal gevraagd worden het bestaande schrijnwerk als model te nemen wat profilering en uitzicht betreft.

Het verhogen van het dak is aanvaardbaar op voorwaarde dat het uitzicht bewaard blijft. Het beperkt verhogen van de constructie heeft geen impact op de erfgoedwaarde op voorwaarde dat de dakramen en omlijsting en kroonlijst terug worden voorzien in hout. De hoogte van de openingen in het dakvlak moet beperkt verhoogd worden. Een afwerking in bepleistering is niet kenmerkend voor een dak. Als voorwaarde zal opgelegd worden het mansardedak te bekleden in leien. Om de gevelverhoudingen te herstellen zal ook gevraagd worden om de gelijkvloerse gevelopening beperkt te verhogen. Nu is deze te laag in verhouding tot deze in de bovengelegen verdiepingen. Om in te passen in het straatbeeld zal gevraagd worden de gevel in een lichte tint te schilderen, dit sluit aan bij wat kenmerkend was in de 19e eeuw.”

Het advies van de dienst monumentenzorg kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt grotendeels gevolgd worden wat betreft de materialisatie en kleur van de voorgevel gelet op de strijdigheden met de algemene voorschriften van het RUP Binnenstad. Deze voorwaarden zullen worden overgenomen bij het verlenen van de vergunning.

Wat betreft het verhogen van de gelijkvloerse gevelopening wordt het advies niet gevolgd aan gezien voorliggende gevelopening reeds werd vergund en het verhogen van de gevelopeningen bijkomende structurele werken vereisen, die niet in verhouding staan tot de meerwaarde aan het herstellen van het straatbeeld.

Er wordt wel vastgesteld dat het bekleden van het gelijkvloers met vezelcementplaten geen duurzame materialisatie is voor een stedelijke plint op de rooilijn en dat dergelijke plaatmateriaal niet kenmerkend is voor de 19de-eeuwse gevelgeleding. In de voorwaarden zal worden opgelegd het plaatmateriaal op de gevel van het gelijkvloers te verwijderen en te pleisteren in een lichte kleur zoals de bovenliggende verdiepingen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenstalplaatsen

In het advies van de dienst mobiliteit is opgenomen dat er voor de woning 2 fietsstalplaatsen moeten worden voorzie conform artikel 29 van de bouwcode. Echter, gelet op de beperkte oppervlakte van de gelijkvloerse handelruimte en de vorm van de trap is het stallen van fietsen op voorliggend perceel moeilijk en kan een afwijking van de bouwcode worden toegestaan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het verhogen van het volume van deze dakverdieping komt de woonkwaliteit ten goede en is niet storend in de omgeving aangezien het gabarit van de omliggende panden niet wordt overschreden. De woonkwaliteit op de verdiepingen wordt gegarandeerd door de beperkte diepte van de verdiepingen en de voldoende grote raamopeningen in de voorgevel.

De toegang tot de woning op de verdieping wordt enerzijds voorzien via de winkelruimte, anderzijds door een recht van doorgang via Tabakvest 110. De toegang via de winkelruimte is aanvaardbaar gelet op de beperkte oppervlakte van het perceel. Het recht van doorgang vormt een meerwaarde voor de ontsluiting van de woning. De vergunningverlenende overheid mag echter geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds ontneemt een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet en ontslaat de aanvrager niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat het recht van doorgang strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de ontsluiting via het achterliggende perceel onwerkzaam.

Hetzelfde geldt voor de ramen in de achtergevel. Deze ramen zijn echter niet noodzakelijk voor het garanderen van de woonkwaliteit op de verdiepingen. Het voorstel is dan ook zonder voorgestelde erfdienstbaarheden ruimtelijk aanvaardbaar.

Bij het verlenen van de vergunning zal in voorwaarden worden opgenomen dat er conform artikel 26 §3 van de bouwcode een afvalberging  moet worden voorzien in de kelder van de handelsruimte en dat de zones rond de zonnepanelen moeten worden aangelegd als groendak conform artikel 38 van de bouwcode.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bekleding met vezelcementplaten op de gevel van het gelijkvloers te verwijderen en te pleisteren zoals de bovenliggende verdiepingen conform artikel 2.1.7 van het RUP en artikel 11 van de bouwcode;

2.      de gevel volledig te schilderen in een lichte kleur conform artikel 2.1.2 van het RUP en artikel 6 van de bouwcode;

3.      indien de ramen worden vervangen, het bestaande schrijnwerk als model te nemen wat betreft profilering en uitzicht;

4.      opnieuw een omlijsting in hout, wit geschilderd, te voorzien rond de ramen van de dakverdieping;

5.      de kroonlijst te voorzien in hout, wit geschilderd;

6.      de voor- en achterzijde van de dakverdieping te bekleden met leien conform artikel 2.1.10 van het RUP en artikel 11 van de bouwcode;

7.      een afvalberging te voorzien in de kelder conform artikel 26 §3 van de bouwcode;

8.      de zones rond de zonnepanelen aan te leggen als groendak conform artikel 38 van de bouwcode;

9.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

10.  het bekleden van het gelijkvloers met vezelcementplaten;

11.  het bepleisteren van de gevels van de dakverdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten