2020_CBS_02045 - Omgevingsvergunning - OMV_2019140559. Lange Kievitstraat 120. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/10/2001: vergunning (86#499) voor het verbouwen van een pakhuis tot kantoorruimte, het bouwen van 3 woonhuizen in de Lentestraat 18-26 en het bouwen van een woonhuis in de Lange Kievitstraat;

-          29/04/2005: vergunning (197#20040580 en 197#20040856) voor het aanleggen van parkeerplaatsen in open lucht;

-          28/10/2005: vergunning (197#20040729) voor het regulariseren van de uitvoering van het kantoorgebouw.

-          24/11/2006: vergunning voor de bouw van 8 appartementen in de Lentestraat 18-26 (aangelegen project).

Vergunde toestand

-          kantoorgebouw met twee bouwlagen onder een plat dak.

Huidige toestand

-          kantoorgebouw met twee bouwlagen onder een plat dak.

Gewenste toestand

-          kantoorgebouw met drie bouwlagen;

-          zwart stalen dakvolume met grote raampartijen;

-          brandtrap aan de oostgevel;

-          heringerichte open ruimte met parking, groenperken en een bijgebouw als fietsbergplaats en afvalberging.

Inhoud van de aanvraag

-          toevoegen van een extra bouwlaag op het bestaande kantoorgebouw in het binnengebied;

-          plaatsen van een bijkomend laag gebouw voor fietsenberging en afvalberging;

-          herinrichting van de parking in open lucht;

-          volumeuitbreiding door een brandtrap aan de oostgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18 Bepalingen met betrekking tot niveauverschillen:

-          er is geen lift voorzien;

-          de drempel van de inkomdeur bedraagt 7 centimeter in plaats van maximum 2 centimeter;

• artikel 29/2: er is geen aangepast toilet voorzien;
• artikel 32: er is geen aangepaste parkeerplaats voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 harmonie en draagkracht: de bouwhoogte is niet in harmonie met bebouwing in een binnengebied van een bouwblok, de draagkracht van het binnengebied wordt overschreden;
• artikel 10 inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de verhoging van het gebouw en tuinmuur is storend voor de buren door het verlies aan zicht en licht;
• artikel 38 Groendaken: de fietsenberging wordt uitgevoerd zonder groendak;
• artikel 43 Septische putten: er is geen septische put getekend op de plannen. De aanvraag dient te voldoen aan dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om af te wijken op de artikels van de bouwcode. De afwijkingen op de artikels 6 en 10 van de bouwcode vormen een grond tot weigering, zoals hieronder verder toegelicht.

Er is eveneens geen aanleiding om af te wijken van de gewestelijke verordening toegankelijkheid. De kantoren moeten voorzien zijn op publieke toegankelijkheid en voldoen aan de wetgeving hieromtrent.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bestaande gebouw in het binnengebied heeft reeds een sterke nadelige impact op de kwaliteit van de omringende woningen en gebouwen. Het atypisch grote bouwvolume op korte afstand van de achtergevels van de Lentestraat en in het zicht van de woningen aan de Leeuwerikstraat en de Lange Kievitstraat, belemmert zichten en lichten voor de buren en hindert reeds in de bestaande toestand de woonkwaliteit van de woningen in de omgeving. Het verder uitbreiden van dit bouwvolume met een bijkomende verdieping is daarom niet aanvaardbaar vanuit de goede ruimtelijke ordening en bovendien strijdig met artikel 10 van de bouwcode. Dit artikel stelt enerzijds dat het bouwvolume geen nadelige effecten mag hebben voor de lichtinval in de omringende tuinen en gebouwen en anderzijds dat de inplanting in overeenstemming moet zijn met het referentiebeeld. De aanvraag beantwoordt niet aan deze voorwaarden.
Het referentiebeeld voor het binnengebied van een bouwblok in deze omgeving wordt bepaald door open tuinen of in mindere mate winkels en magazijnen. Gebouwen met een hoogte van meer dan 6 meter zijn niet kenmerkend en staan haaks op de stedelijke visie inzake open binnengebieden.

De voorgestelde verhoging van het reeds omvangrijke gebouw met een extra bouwlaag tot 11,6 meter hoogte legt een onaanvaardbare last op de omringende woningen, zoals ook blijkt uit de ingediende bezwaarschriften.

Het bestaande volume kan niet verder uitgebreid worden. Daarom wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Functionele inpasbaarheid

Het bestaande en vergunde kantoorgebouw blijft qua functie ongewijzigd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Een deel van de beplanting van de origineel vergunde parkeerplaatsen in open lucht werd niet uitgevoerd. Hierdoor is de open ruimte, gelegen in de tuinzone van het bouwblok, onnodig verhard en wordt de parkeercapaciteit van het terrein overschreden (door ingebruikname van de verharde oppervlakte als bijkomende parkeerruimte).

Vanuit de stedelijke visie op open groene binnengebieden en de ruimtelijke meerwaarde om wagens maximaal te weren uit dit binnengebied met een hoofdzakelijk privaat woonkarakter, kan de bestaande uitvoering niet geregulariseerd worden.

De voorliggende oplossing voor de herinrichting van de buitenruimte biedt weinig meerwaarde voor de omgeving door het ontbreken van een volwaardige groeninrichting of andere hinderbeperkende maatregelen. Inzake regenwaterinfiltratie  voldoet de inrichting wel aan de actuele inzichten inzake klimaatrobuuste stedenbouw.

Fietsvoorzieningen

Er wordt een overdekte fietsenberging voor 12 fietsen voorzien. Hierdoor wordt de volledige behoefte aan fietsenstallingen voor het kantoor (bestaand + nieuw) opgevangen:

-          971m² x 1.25/100m² = 12.13 = 12.

Het voorzien van een goed bereikbare fietsen(- en afval)berging zorgt voor een meerwaarde voor de gebruikers. Echter wordt het gebouw voorzien tegen de achterste tuinmuur van een aanpalende buur. Hiervoor moet de lage tuinmuur van de reeds ondiepe tuin aanzienlijk verhoogd worden, waardoor de buren lichten en zichten zullen verliezen. Deze bijkomende hinder wordt ook aangehaald in de bezwaarschriften. De aanvraag bevat geen motivering en onvoldoende informatie om zulke bijkomende hinder naar de buren te kunnen vergunnen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gelet op de grote negatieve impact op de woonkwaliteit van de buren moet de aanvraag geweigerd worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Verlies van uitzicht:Meerdere bezwaarindieners uit het aanpalende appartementsgebouw in de Lentestraat 18 uiten het bezwaar tegen het verlies van uitzicht door de verhoging van het bestaand volume in de tuinzone met een extra verdieping;

Beoordeling: Het gebouw waarvoor een extra bouwlaag wordt aangevraagd bevindt zich op de achterste perceelsgrens van de aangrenzende meergezinswoning in de Lentestraat 18. In de bestaande toestand vormt de zuidelijke zijgevel van het gebouw dus een 7,5 meter hoge scheidingsmuur op minder dan 6 meter afstand van de achtergevel van de betreffende meergezinswoning. Hoewel het uitzicht voor de appartementen op het gelijkvloers en de eerste verdieping reeds ernstig beperkt is, hebben de woningen op de 2de en 3de verdieping wel mogelijkheid tot uitzicht over het gebouw, met grote meerwaarde voor de woonkwaliteit van deze appartementen. De aangevraagde verhoging van het gebouw met een extra bouwlaag heeft een negatieve invloed op het uitzicht vanuit de naastliggende woningen. In mindere mate geldt dit verlies aan open ruimte en uitzichten ook voor de andere woongebouwen in dit bouwblok. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is dit verlies aan uitzicht niet aanvaardbaar. Het bezwaar is gegrond;

2.      Verlies van licht:Door de verhoging van het bestaand volume in de tuinzone met een extra bouwlaag, zullen de aanpalende woningen in de Lentestraat lichtinval verliezen. De aanvrager beroept zich op de oriëntatie van de gebouwen om te argumenteren dat er geen zonlicht zal verdwijnen, maar de bezwaarindieners wijzen op het belang van diffuse lichtinval. Het verder ombouwen van de ingesloten buitenruimte zal zo toch zorgen voor verminderde lichtinval met een extra donkere buitenruimte tot gevolg.Meerdere bezwaarindieners wijzen op het belang van voldoende licht om te kunnen wonen en werken in de ruimtes aan de achtergevel;

Beoordeling: De Antwerpse bouwcode zet sterk in op het belang van open en onbebouwde binnengebieden, zoals ook beschreven in artikel 27. Dit is deels gebaseerd op de inherente woon- en werkkwaliteit van achtergevels die uitgeven op een open binnengebied, onder andere door de aanwezigheid van licht en lucht. Het verder verhogen en verdichten van het gebouw op deze locatie gaat in tegen deze principes. Het bezwaar is gegrond;

3.      Waardevermindering eigendom: De realisatie van het project doet de waarde van de omliggende eigendommen verminderen.

Beoordeling: Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond;

4.      Inplanting fiets- en afvalberging: het bezwaar tegen de plaatsing van de fietsenberging tegen de achterste perceelsgrens van de aanpalende woningen. Hiervoor moet de tuinmuur verhoogd worden met minstens 1 meter, waardoor lichten en zichten verloren gaan in de reeds beperkte buitenruimte. Bovendien wordt er gevreesd voor geurhinder vanuit de afvalberging in hetzelfde gebouwtje;

Beoordeling: Een sterk voorbehoud over de aangevraagde inplanting van de fietsenberging is begrijpelijk. Ondanks het grote terrein en het reeds aanzienlijk grote gebouw in het binnengebied, wordt deze uitbreiding geplaatst op een locatie die duidelijk lasten legt bij de buren. Het verhogen van de tuinmuur is niet wenselijk. Het bezwaar is gegrond;

5.      Hinder parking en draagkracht van het binnengebied: Verscheidene bezwaarindieners, wiens tuinen grenzen aan de parking in open lucht, uiten sterk bezwaar tegen de bestaande overlast van de parking, het intensief gebruik van de kantoorsite en de te verwachte bijkomende hinder door uitbreiding van de gebouwen. Er wordt gesteld dat de binnenruimte reeds ver boven de capaciteit wordt benut voor parking en dat de kantoren vaak in het weekend en laat op de avond gebruikt worden en zo voor lichthinder en overmatige schending van de privacy zorgen voor de omliggende bewoners.

Beoordeling: Autoverkeer en het intensief gebruik van een binnengebied als open parkeerplaats van een bouwblok dient vermeden te worden. Echter is de bestaande invulling een historisch vergunde situatie die mits goed nabuurschap werkbaar kan zijn. Het verder uitbreiden van deze situatie is echter stedenbouwkundig niet wenselijk, tenzij de aangevraagde werken een substantiële verbetering vormen voor de omgeving. Het bezwaar is deels gegrond.