2020_CBS_02065 - Omgevingsvergunning - OMV_2019159735. Hof ter Lo 7-9 . District Borgerhout - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/10/2019: weigering (20192347) voor het regulariseren van het omvormen van twee winkelruimtes naar twee woongelegenheden;

-          14/12/2018: vergunning (20182837) voor het wijzigen van vier winkelruimtes op het gelijkvloers tot twee extra woonentiteiten;

-          25/01/2018: weigering (20171733) voor het regulariseren van een functiewijziging van een gelijkvloerse winkel naar appartementen;

-          16/02/1976: vergunning (179#11021) voor het bouwen van een appartementsblok blok C (Noordersingel).

Vergunde/vergund geachte toestand

-          pand in open bebouwing met veertien bouwlagen en een teruggesprongen daklaag onder plat dak;

-          meergezinswoning met handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping (142 appartementen en 3 winkelruimtes):

-          ondergrondse parking met 54 garageboxen en 80 staanplaatsen (totaal van 134) verdeeld over twee bouwlagen;

-          bovengrondse parking met 40 staanplaatsen (volgens inplantingsplan dossier 179#10406);

Huidige toestand

-          meergezinswoning met 144 appartementen;

-          ondergrondse parking met 54 garageboxen en 80 staanplaatsen (totaal van 134) verdeeld over twee bouwlagen;

-          bovengrondse parking met 41 staanplaatsen na herinrichting van het terrein.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 144 appartementen;

-          ondergrondse parking met 54 garageboxen en 78 staanplaatsen (totaal van 132) verdeeld over twee bouwlagen;

-          bovengrondse parking met 41 staanplaatsen;

-          bouwvolume en gevelafwerking ongewijzigd ten opzichte van vergunde toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          afsplitsen van twee handelsruimten van de bijbehorende woonfunctie. De vier nieuwe entiteiten worden ingericht als zelfstandige wooneenheden. Met betrekking tot de oppervlakte van de nieuwe units zijn volgende gegevens beschikbaar:

• één tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 61,50 m²;
• één eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van ca. 48,70 m²;
• twee studio’s met een netto vloeroppervlakte van ca. 37,00 e, 38,20 m²;

-          verminderen van het aantal autostaanplaatsen (kelderverdiepingen) in kader van het voorzien van fietsenstalling voor de nieuwe wooneenheden;

-          regulariseren van de herinrichting van de bovengrondse parking;

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 22:
  De toegangsdeuren naar de appartementen moeten na afwerking beschikken over een minimale breedte van 85 cm. Er is onvoldoende informatie om na te gaan of het ontwerp voldoet aan dit voorschrift.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  De nieuwe appartementen worden niet voorzien van een private buitenruimte;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  niet alle bovengrondse parkeerplaatsen zijn voldoende groot.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in de afsplitsing van twee winkelruimten gekoppeld aan twee appartementen en de inrichting ervan als zelfstandige appartementen. De voorliggende aanvraag voorziet dus twee appartementen (waarvan 1 tweeslaapkamerappartement) en twee studio’s. Er komen twee wooneenheden bij door de voorliggende aanvraag, waardoor er in totaal 144 wooneenheden voorzien worden. De stedelijke dienst Business en Innovatie adviseert deze functiewijziging gunstig voor het omvormen van twee kleine winkelunits in de plint van een appartementsgebouw op een locatie gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden. De woonfunctie is verenigbaar met het groot aantal appartementen dat in het gebouw voorkomt. “Op deze locatie is behoud van de commerciële ruimte niet op te leggen, woonruimte kan gelijkvloers gunstig beoordeeld worden.(cf advies Business en Innovatie)”

Verder worden in de parkeergarage op -1 en -2 enkele kleine wijzigingen inzake afvalbergingen, fietsenstallingen en parking voorzien.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken zijn beperkt tot het bestaande en vergunde volume waardoor de schaal en het ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Appartement 0.1.1. is ingericht als een tweeslaapkamerappartement en heeft een beschikbare leefruimte van slechts 61 m². Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen. Appartement 0.4.1. is ingericht als eenslaapkamerappartement en heeft een beschikbare leefruimte van slechts 49 m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

De studio’s zijn groter dan 35 m², waardoor het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner voldoende is.

Visueel-vormelijke elementen

In de vergunde toestand heeft de gevel op het gelijkvloers een open karakter door de grote raampartijen die als etalage dienden. Deze winkelruimten grenzen aan een publieke gaanderij. De aanvraag voorziet geen wijziging van de grote raampartijen. Visueel zijn ze niet storend in de bestaande gevelopbouw. Het voorzien van etalageramen voor een woonfunctie heeft echter een negatieve invloed op het wooncomfort in beide studio’s. In tegenstelling tot een winkel waar de grote ramen functioneel worden ingezet vanuit verkoops- en zichtbaarheidsoogpunt, is dit bij woningen niet het geval. Integendeel, essentieel aan de woonfunctie is dat een zekere mate van geborgenheid wordt gegarandeerd. Deze geborgenheid wordt niet bekomen door verdiepingshoge ramen te voorzien.

In tegenstelling tot de overige appartementen in het gebouw zijn de twee nieuwe studio’s niet toegankelijk via de gemeenschappelijke inkomhal. Bovendien hebben deze studio’s elk twee gelijkaardige voordeuren. Op basis van de aanvraag is onduidelijk waarom deze logica wordt doorbroken ten voordele van twee eigen inkomdeuren per studio. Het voorzien van twee inkomdeuren wordt evenmin verduidelijkt. Met het oog op de vaststelling dat de confrontatie tussen het private karakter van het appartement en het publieke karakter van de gaanderij te groot is, is de keuze van twee inkomdeuren stedenbouwkundig niet te verantwoorden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op -1 worden twee afvalbergingen voorzien in de autogarage. De indeling van deze afvalbergingen is echter onduidelijk. Daarnaast is het niet duidelijk of deze afvalbergingen volledig zijn afgesloten en of deze verlucht worden. In een voorwaardelijk gunstige vergunningen dienen de afvalbergingen conform artikel 26 te worden uitgevoerd.

De toegangsdeuren naar de appartementen moeten na afwerking beschikken over een minimale breedte van 85 cm. Er is onvoldoende informatie om na te gaan of het ontwerp voldoet aan dit voorschrift. In een voorwaardelijke gunstige vergunning wordt opgelegd om te voldoen aan artikel 22 van de verordening toegankelijkheid en de toegangsdeuren voldoende breed te maken.

De gaanderij heeft een diepte van ca. 4 meter die de inval van dag- en zonlicht in appartement 0.4.2. mogelijks negatief beïnvloedt.

De aanvraag voorziet geen private buitenruimte voor de studio’s waardoor ze in strijd is met artikel 28 van de bouwcode. In de motivatienota wordt er aangehaald dat de studio’s gelegen liggen langs een private buitenruimte (park). Er kan echter vastgesteld worden dat deze ruimte een publieke groenzone betreft.

Het gebrek aan private buitenruimte, in combinatie met de aanwezigheid van de gaanderij, de etalageramen, de twee buitendeuren per studio en de eenzijdige oriëntatie zorgen ervoor dat de confrontatie met de publieke doorgang te groot is.

De gaanderij grenst aan een publieke groenzone. Bewoners van de appartementen die hieraan grenzen kunnen hiervan relatief vlot gebruik maken. Echter zal het gebruik ervan niet de privacy van een eigen buitenruimte kunnen evenaren door de ‘schaal’ van het publieke groen en de zichtbaarheid vanuit tientallen appartementen die er op uitgeven.

Op basis van bovenstaande blijkt dat het wooncomfort van zowel de twee appartementen als de twee studio’s onvoldoende is. De appartementen voldoen niet aan het ruimtecomfort omdat het aantal slaapkamers niet in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.  De studio’s voldoen niet omdat ze niet over een private buitenruimte beschikken en vanwege de aanwezigheid van de gaanderij. De appartementen en studio’s voldoen niet aan de actuele eisen betreffende hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. De aanvraag dient bijgevolg te worden geweigerd.

Er wordt aanbevolen om een geïntegreerd ontwerp te voorzien van de volledige gelijkvloerse gevel en gaanderij, dat beantwoordt aan de nieuwe invulling die deze plint doorheen de jaren heeft gekregen en past in de overige gevelopbouw. Logischer zou zijn om de achtergelegen units niet op te splitsen maar wel de handelsruimtes te supprimeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Inzake de autoparkeerplaatsen wordt er opgemerkt dat niet alle bovengrondse parkeerplaatsen een breedte hebben van minimaal 2,50 m, zoals opgelegd in de bouwcode. Parkeerplaats P13, P14, P17, P18, P19, P22, P25 en P41 voldoen niet. Echter gaat het hier om een vergunde toestand en is er tussen de parkeerplaatsen steeds 10 cm die niet werd meegerekend in de breedte. De parkeerplaatsen zijn bijgevolg aanvaardbaar.

Fietsvoorzieningen:

Er dienen voor deze functiewijziging 4 afsluitbare fietsenstallingen voorzien te worden. Deze worden voorzien in de autogarage op -2. Het is echter niet duidelijk of deze plaatsen afsluitbaar zijn. Ook dienen fietsstalplaatsen afgescheiden te zijn van het autoverkeer om conflicten tussen fietsers en automobilisten te vermijden. Het afsluiten van deze fietsstalplaatsen kan in voorwaarden worden opgenomen in een voorwaardelijk gunstige vergunning. Het scheiden van de fietsstalplaatsen van het autoverkeer kan echter niet in voorwaarden worden opgenomen, omdat dit de interne indeling van de autogarage op -2 en de circulatie van het autoverkeer wijzigt. Er wordt geadviseerd om de circulatie van de fietsers en het autoverkeer apart te laten verlopen om zo conflicten te vermijden en het comfort van zowel fietsers als automobilisten te verbeteren.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.