2020_CBS_02047 - Omgevingsvergunning - OMV_2019156014. Leguit 29 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          28/06/2019: weigering (2019546) voor het verbouwen van een pand met gedeeltelijke sloop, wijzigen van de functie van het gelijkvloers van handel naar wonen en inrichting van 10 kamers voor tijdelijk verblijf (studentenkamers);

-          24/06/2011: vergunning (20112346) voor verbouwen van een appartementsgebouw met commerciële ruimte (vergunning niet uitgevoerd);

-          03/12/2010: vergunning (20105936) voor verbouwen van een appartementsgebouw (vergunning niet uitgevoerd); 

-          18/02/1993: vergunning (86#920657) voor verbouwing van een commercieel gelijkvloers.

Vergunde toestand

-          gesloten bebouwing, bestaande uit 3 bouwlagen en pseudo-mansardedak;

-          gelijkvloers ingericht als commercieel gelijkvloers met aparte toegang;

-          3 woonentiteiten op de verdiepingen, de zolder heeft geen functie;

-          gelijkvloers is volledig bebouwd (circa 17 meter)

-          het hoofdgebouw aan de straatzijde heeft een bouwdiepte van 16,74m op de 1ste en 2e verdiepingen, de zolderverdieping is 8,20 m à 10,27 m diep;

-          de kroonlijsthoogte is 11,51m, de totale hoogte is 13,80m; 

-          de voorgevel:

• de gelijkvloerse pui, bekleed met geslepen arduinsteen in patroon;
• de rest van de gevel is opgebouwd in rode baksteen;
• de mansarde is bekleed met grijze natuurleien;
• het buitenschrijnwerk bestaat uit meranti.

Bestaande toestand

-          de commerciële ruimte werd gesplitst en achter de verticale circulatie voorzien van een lift;

-          de 1ste, 2de en 3de verdieping werden onderverdeeld in verschillende kamers. Op het plan wordt de huidige functie niet benoemd.

-          de 1ste verdieping is volledig volgebouwd. De bouwdiepte werd niet beperkt tot 16,74 m zoals vergund;

-          er werden wijzigingen doorgevoerd aan de centrale hal;

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met één appartement, twee studio’s en drie kamerwoningen;

-          gelijkvloers blijft behouden als handelsruimte;

-          1ste verdieping: 3 kamers met een oppervlakte van 22 m², 24 m² en 27 m² en een gemeenschappelijke ruimte met keuken;

-          2de verdieping: 2 studio’s met een oppervlakte van 50 m² en 56 m²;

-          3de verdieping: 1 één-slaapkamer appartement met een oppervlakte van 62 m²;

-          gelijkvloers is volledig bebouwd;

-          op de 1ste verdieping wordt het volume achteraan gesloopt, waardoor de bouwdiepte van het hoofdgebouw op de 1ste en 2e verdieping 16,83m zal bedragen;

-          .

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van het aantal woningen;

-          gedeeltelijk slopen van het bestaande volume;

-          de vitrine op de gelijkvloerse verdieping blijft behouden, enkel wordt een bijkomende dubbele glazen deur voorzien naar de fietsenberging voor 10 fietsen;

-          de voorgevel wordt voorzien van nieuwe houten ramen met gewijzigde indeling;

-          het dak van het gelijkvloers wordt ingericht als groendak en terrassen;

-          de bouwdiepte van de 3de verdieping wordt rechts uitgebreid tot ca. 12,30, de nieuwe achtergevel wordt uitgelijnd op die van het rechts aanpalende pand;

-          de daklaag wordt op die manier verbouwd tot een volwaardige 4e bouwlaag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van  de verordening toegankelijkheid

-           

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgend punt):

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: het gedeelte van de scheidingsmuren dient een opstand van minimaal 30cm te hebben ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden. De opstand van de scheimuren kan aan de hand van de ingediende plannen niet overal beoordeeld worden.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft. Het voorzien van een mix bestaande uit 1 appartement, 2 studio’s en 3 kamers kan omwille van zijn ligging buiten het afgebakend gebied voor kamers gunstig beoordeeld worden. Op deze manier wordt tegemoet gekomen aan de wens van de stad om pasafgestudeerden in de stad te houden. Om te verhinderen dat ze de stad verlaten krijgen ze de kans om in hun vertrouwde studentenomgeving in een zelfstandige woning te wonen.

Met betrekking tot het behoud van een commercieel gelijkvloers aan de hoek Leguit en Kommekensstraat wordt door OS/BI een gunstig advies gegeven. Op deze locatie was reeds een commerciële functie voorzien. Aangezien er geen aansluiting is op een bestaand afgebakend kernwinkelgebied, is het aangewezen dat deze commerciële functie een buurtondersteunend aanbod heeft.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 3 bijkomende studentenkamers moeten 3 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenberging ingericht op het gelijkvloers voor 9 fietsen. De appartementen kunnen hier ook gebruik van maken.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 3 kamers wordt de draagkracht van de site niet overschreden. Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen en dakvorm overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel blijft, behoudens het vervangen van het buitenschrijnwerk, ongewijzigd. Deze beperkte gevelwijziging wordt niet als storend ervaren in de omgeving en kan bijgevolg gunstig beoordeeld worden.

Cultuurhistorische aspecten

De geplande werken doen geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand.

De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert gunstig, ook op basis van het voorgaande advies en het CHE-rapport.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het is onduidelijk of de opstand van de scheidsmuur aan het nieuwe dak een opstand heeft van minstens 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Aangezien het dak voorzien is van een groendak kan afgeweken worden van een minimale opstand van 30cm  wanneer er tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed aanwezig is. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de woningen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      tussen de opstand van de scheidingswand en de vegetatie van het groendak moet een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30cm breed voorzien worden;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten