2020_CBS_01797 - Omgevingsvergunning - OMV_2019130663. Lange Nieuwstraat 84-104, Cellebroedersstraat 2-16. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/08/2017: vergunning (20171287) voor het herontwikkelen van de site van de Dames tot 42 assistentiewoningen, een woonzorgcentrum met 83 kamers, 30 appartementen, een eengezinswoning en een ondergrondse parkeergarage met 126 parkeerplaatsen;

-          30/03/2018: vergunning (20173308/SOK) voor het aanpassen van een eerder verkregen vergunning tot een site met 116 appartementen, 1 woning, commerciële ruimte, kantoorruimte en ondergrondse parkeergarage met 128 parkeerplaatsen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie, volume en inrichting:

• het slopen van alle bestaande gebouwen, met uitzondering van de panden die beschermd zijn als monument, de half ondergrondse kelderkeuken en de gevel van het pand aan de Cellebroedersstraat 16;
• het project is opgedeeld in 7 zones: A – F;
  • zone A: kantoor- en praktijkruimte, de in- en uitrit van de ondergrondse parkeergarage en 34 appartementen;
  • zone B1: 2 doorgangen naar de gemeenschappelijke binnentuin en 22 appartementen;
  • zone B2: kantoorruimte, commerciële ruimte en 31 appartementen;
  • zone C: 11 appartementen;
  • zone D: doorgang naar gemeenschappelijke binnentuin en 10 appartementen;
  • zone E: woning met bijhorende kapel en tuin;
  • zone F: 8 appartementen.

Huidige toestand

-          inventaris onroerend erfgoed: aanduiding (ID: 5391) als vastgesteld bouwkundig erfgoed en beschermd monument Hotel Arnould du Bois de Vroylande.

-          laatst uitgevoerde vergunning/ bestaande toestand: schoolcomplex op de hoek van de Lange Nieuwstraat en de Cellebroedersstraat;

-          aanvang der werken dossiernummer 20173308: 04/09/2018;

-          vergunning (20193188) in aanvraag voor het samenvoegen van 2 appartementen (zone A).

Gewenste toestand

-          het onderwerp van deze aanvraag is gelegen in zone B2;

-          functie: wonen;

-          volume: de bouw van een appartement met dakterras op een reeds vergund gebouw met het optrekken van de lift- en trapkokers;

-          inrichting: een drie-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 267m²;

-          gevelafwerking: witte pleister zonder korrel, in overeenstemming met bestaande bebouwing.

Inhoud van de aanvraag

-          het voorzien van een extra bouwlaag op een vergund gebouw;

-          het voorzien van één bijkomende woonentiteit.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  4:   zone voor wonen - (wo4), artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5), artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6), artikel  7:   zone voor groen - (gr) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

het voorzien van een dubbele teruggetrokken daklaag op het gaanderijgebouw doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van het gebouw. De daklagen vormen geen architectonisch geheel met het gaanderijgebouw. Het ophogen van het dakvolume van het gaanderijgebouw doet afbreuk aan de beschermde binnenplaats. De hogere bebouwing doet afbreuk aan de historische samenhang tussen de binnenplaatsen en de waardevolle gevels;

-          artikel 2.1.3 Bouwvolume, bouwlijn, bouwdiepte:

het verhogen van het bouwvolume van het gaanderijgebouw doet afbreuk aan de  historische samenhang tussen de binnenplaatsen en de waardevolle gevels;

-          artikel 2.1.4 Hoogte van het gebouw:

door het verhogen van het gaanderijgebouw met een dubbele teruggetrokken daklaag wordt de kenmerkende bouwhoogte in het binnengebied en rond de binnenplaatsen overschreden;

-          artikel 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:

het voorzien van een dubbele teruggetrokken daklaag doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van het gaanderijgebouw en de kenmerkende gevelopbouw en gevelgeleding rond de binnenplaats. 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:

het voorzien van een dubbele teruggetrokken daklaag op het gaanderijgebouw doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van het gebouw. De daklagen vormen geen architectonisch geheel met het gaanderijgebouw. Het ophogen van het dakvolume van het gaanderijgebouw doet afbreuk aan de beschermde binnenplaats. De hogere bebouwing doet afbreuk aan de historische samenhang tussen de binnenplaatsen en de waardevolle gevels. Door het verhogen van het gaanderijgebouw met een dubbele teruggetrokken daklaag, wordt de kenmerkende bouwhoogte in het binnengebied en rond de binnenplaatsen overschreden;

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

door het verhogen van het gaanderijgebouw met een dubbele teruggetrokken daklaag, wordt de kenmerkende bouwhoogte in het binnengebied en rond de binnenplaatsen overschreden;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt geen bijkomende autostalplaats voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een bijkomend appartement is principieel in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van zone Ce5 (zone voor centrumfuncties/Publieksgerichte gebouwen) van het RUP Binnenstad. De site is ontwikkeld met zowel appartementen, als commerciële ruimten en kantoorruimten. Het voorzien van een bijkomend appartement is functioneel inpasbaar op de site.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

In de voorgaande vergunning (20173308) werden een 10-tal extra fietsenstallingen voorzien.

Het bijkomend appartement met 3 slaapkamers kan hiervan gebruik maken.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

In de vergunning 20173308 werd een nieuwe invulling van de site, met wonen, kantoren en commerciële ruimten vergund. Het project is tweeledig: het behoud van de beschermde volumes op de site en een aantal nieuwbouwvleugels. De projectsite omvat een kwart van het bouwblok Lange Nieuwstraat – Cellebroedersstraat – Meir - Eikenstraat. Het projectgebied omhelst bijna de volledige Cellebroedersstraat en twee nieuwbouwblokken langsheen het monument Hotel du Bois in de Lange Nieuwstraat.

Voorliggende aanvraag voorziet enkel in het verhogen van de daklaag op het gaanderijgebouw, tegenover de tuingevel van het als monument beschermde Hotel Arnould du Bois de Vroylande.

Het betreft de meest zuidelijke vleugel van het projectgebied.

In de verleende vergunning werd de bebouwing rond de binnenplaats afgestemd op de kroonlijsthoogte van het Hotel du Bois en deze van het gaanderijgebouw. Zowel het gaanderijgebouw, als het westelijke nieuwbouwvolume rond de binnentuin werden voorzien van een nieuwe teruggetrokken daklaag. Enkel in het nieuwbouwvolume langs de straatzijde werd het bouwvolume hoger uitgewerkt.

Het verhogen van het teruggetrokken dakvolume op het gaanderijgebouw doet zowel afbreuk aan de erfgoedwaarde van het gaanderijgebouw zelf, als aan de kenmerkende gevelopbouw en gevelgeleding rond de binnenplaats. Het verhogen van het gaanderijgebouw met een dubbele daklaag brengt een onevenwicht in de beleving van de binnentuin.

Bovendien wordt door het verhogen van het gaanderijgebouw met een dubbele teruggetrokken daklaag, de kenmerkende bouwhoogte in het binnengebied en rond de historische binnenplaats overschreden.

Bovenvermelde punten zijn allebei in strijd met een aantal voorschriften van  het RUP Binnenstad en de bouwcode waardoor het ontwerp niet in overeenstemming is met goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Het verhogen van het gaanderijgebouw werd voorgelegd aan de welstandscommissie op 07 juni 2019. Er werden toen verschillende benaderingen voorgesteld.

Het advies van de welstandscommissie op de voorliggende voorstellen was ongunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“Het project werd reeds besproken en vergund, de vraag ligt voor om op het centrale gaanderijgebouw een extra daklaag op te nemen. Op dit bestaande, historisch waardevol pand werd reeds een teruggetrokken daklaag toegestaan. Verschillende opties worden voorgelegd. De welstandscommissie is van mening dat een extra optopping op de bestaande toegevoegde daklaag niet mogelijk is gezien deze afbreuk doet aan de erfgoedwaarde van het bestaande pand. Het enige voorstel dat zou kunnen onderzocht worden is het scenario met een dubbel hoog dak, maar dan met een gesloten dak zijde (zonder in – en uitsprongen en veelheid aan dakramen) ter plaatse van de historische gevel (naar de binnenkoer) en eventueel open naar de zijde van Meir.”

Cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van de aanvraag in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde en palend aan een beschermd monument, de status van in de aanvraag betrokken constructies als beschermd monument en de opname van in de aanvraag betrokken constructies in de Inventaris van het cultuurbezit in België, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

Het advies van de dienst monumentenzorg laat zich als volgt samenvatten:

“Voor de site werd een CHE-rapport opgemaakt. Dit rapport dateert van 16/02/2017 en werd opgemaakt door Anne Gorlé en Rutger Steenmeijer in opdracht van Aline nv. 

Het hotel du Bois (voorgevel Lange Nieuwstraat, gevels binnenkoer en achtergevel), het gaanderijgebouw (tuingevel) en het Sint-Barbara Godshuis zijn beschermd als monument.

Het gehele complex is wel vastgesteld als bouwkundig erfgoed sinds 5 oktober 2009. 

Men wenst een volume toe te voegen op het reeds vergunde volume dat zich gedeeltelijk boven het beschermde gaanderijgebouw bevindt en gedeeltelijk boven de achtergelegen nieuwbouw.

Het gaanderijgebouw werd in 1939 verhoogd, net zoals het hieraan grenzende gebouw aan de achterzijde van het gaanderijgebouw. Om te vermijden dat de verhoging aan de tuinzijde storend boven het gaanderijgebouw zou uitsteken, werd de toegevoegde verdieping naar de tuinkant toe van een breed terras met volle borstwering voorzien op het dak van de gaanderij waardoor een meer aanvaardbaar geheel werd bekomen (che-rapport p.16).

Door het toevoegen van een volume in dezelfde bouwlijn als het reeds vergunde volume op het gaanderijgebouw ontstaat een wanverhouding tussen het historische volume en het nieuwbouwvolume. Het bijkomende volume doet afbreuk aan het als monument beschermde gaanderijgebouw.Het toevoegen van een bijkomend volume doet eveneens afbreuk aan de beschermde binnenplaats omdat ook hier de verhoudingen tussen de opgaande gevel en binnenplaats verstoord worden.

Hogere bebouwing in binnengebied verstoort de historische samenhang tussen de binnenplaatsen en de waardevolle gevels. Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een ongunstig advies uitgebracht.”

Gelet op de onverenigbaarheden met de aspecten van de goede ruimtelijke ordening op visueel-vormelijk en cultuurhistorisch vlak (cfr. ongunstig advies van zowel de welstandscommissie als de dienst monumentenzorg) en op vlak van de schaal en het ruimtegebruik, alsook de strijdigheden met de voorschriften van het RUP en de bouwcode rond harmonie en bouwhoogte, wordt geoordeeld dat de aanvraag voor een appartement in een bijkomende (dubbele) daklaag op dit historisch waardevol pand niet voor vergunning in aanmerking komt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, die zich als volgt laat samenvatten:

1.      Visuele hinder: de bezwaarindiener merkt op dat de uitkragende terrassen aan de achtergevel en de extra daklaag het uitzicht van de achterliggende studio’s verstoren.

Beoordeling:

Het klopt dat het verhogen van het bouwvolume van het gaanderijgebouw mogelijke hinder heeft op het uitzicht van de achterliggende appartementen. Er wordt dan ook geoordeeld dat de uitbreiding het maximaal toelaatbaar volume overschrijdt en in strijd is met artikel 2.1.4 Hoogte van het gebouw, van het RUP Binnenstad.

De terrassen maken geen deel uit van voorliggende aanvraag. Deze werden reeds vergund in de vorige aanvraag.

Het bezwaar is deels gegrond.

2.      Bouwintenties: de bezwaarindiener merkt op dat de titel van de aanvraag misleidend is en dat er een volledige verdieping wordt gebouwd op de gehele site. De bezwaarindiener vraagt zich af of deze extra bouwlaag reeds bij de eerste bouwintenties gepland was omdat de fundering hier toch op moet zijn afgestemd. De bezwaarindiener wenst ook zekerheid dat er niet nog meer verdiepingen in de toekomst worden voorzien.

Beoordeling:

Het klopt niet dat er een bijkomende verdieping op de gehele site wordt voorzien.

Verdere bouwintenties van de bouwheer vormen geen onderdeel van de aanvraag.

Elke aanvraag zal worden afgetoetst aan de stedenbouwkundige voorschriften en de verenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening.

Het bezwaar is niet gegrond.

3.      Gemeenschappelijke muur: de bezwaarindiender heeft opmerkingen over de gemeenschappelijke muur en wijzen erop dat zij hierover niet werden gecontacteerd door de opdrachtgever, noch aannemer.

Beoordeling:

Werken aan gemeenschappelijke muren zullen moeten worden uitgevoerd zoals opgenomen in de vergunning. Geschillen over gemeenschappelijke muren zijn niet stedenbouwkundig van aard. Het bezwaar is dan ook ongegrond.

4.      Schouwen: de bezwaarindiener merkt op dat er een schouw aanwezig op hun perceel, die mogelijk hinder kan veroorzaken voor de nieuwe appartementen. Zij merken op dat eventuele kosten om deze te verplaatsen niet op hen kunnen worden verhaald. 

Beoordeling:

Het bezwaar is niet stedenbouwkundig van aard. Het betreft burgerrechtelijke aangelegenheden. Het bezwaar is ongegrond.