2020_CBS_02037 - Omgevingsvergunning - OMV_2019159547. Ballaarstraat 55. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          14/05/1937: vergunning (18#7747) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          21/09/1928: vergunning (1928#31220) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde en huidige toestand

-          eengezinswoning met 2 slaapkamers en een bruto-oppervlakte van 207,23 m²;

-          twee bouwlagen onder een schuin dak;

-          perceelsdiepte gelijkvloers tot 13,25 m met een uitbouw aan de rechterzijde tot 16,20 m;

-          de woning is opgenomen op de inventarislijst van bouwkundig erfgoed.

Gewenste toestand

-          uitgebreid gelijkvloers tot een diepte van 16,20 m;

-          geïsoleerd achtergevel, afgewerkt in wit pleisterwerk en wit schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiding van de gelijkvloerse bouwlaag;

-          isoleren van de achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  de scheidingsmuur ter hoogte van de gelijkvloerse uitbreiding, ter hoogte van de rechter perceelsgrens, heeft geen opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag heeft betrekking op het verbouwen van een eengezinswoning. De functie blijft behouden en blijft inpasbaar in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De oneven zijde van de Ballaarstraat wordt in hoofdzaak gekenmerkt door aaneengesloten rijwoningen met drie bouwlagen onder zadel of mansardedak. Daarachter bevinden zich hoofdzakelijk achterbouwen en entresols over 2 bouwlagen die over de helft van de perceelbreedte zijn gebouwd.  De voorliggende aanvraag betreft een gebouw met 2 bouwlagen onder zadeldak en sloopt de bestaande achterbouwen waarna een gelijkvloerse perceelsbrede achterbouw wordt voorzien. De bestaande entresol op de 1e verdieping rechts blijft behouden.

De voorliggende handelingen, werken en wijzigingen zijn verenigbaar met het referentiebeeld zoals hierboven is beschreven. De aanvraag is in overeenstemming met de kenmerkende configuraties in de omgeving en de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg, dat als volgt luidt:

“De bepleisterde en beschilderde lijstgevel met schijnvoegen op de begane grond, rust op een plint uit blauwe hardsteen. Geleed door de brede puilijst met paneeldecor, beantwoordt de opstand aan een axiaal opzet. De bovenverdieping wordt gemarkeerd door een rechthoekig drielicht met pilasters, een waterlijst op doorgetrokken imposten, een rolwerkcartouche met diamantkop en een entablement. Klassiek hoofdgestel met casementenfries en vernieuwde kroonlijst, boven halve-bolornamenten. Van het houten schrijnwerk is enkel de inkomdeur bewaard; smeedijzeren keldertralie en gietijzeren voetschraper. De twee aanpalende panden (nummers 57-59) waren van een gelijkaardig type.

De plattegrond van beide woningen beantwoordt aan de typologie van het burgerhuis, dat uit een hoofdvolume en een smalle achterbouw in entresol bestaat, ontsloten door de zijdelings ingeplante inkom- en traphal.

Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde in de Ballaarstraat 55. Het behoort tot de authentieke bebouwing, nl typisch eind 19de-eeuwse burgerwoningen. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Bovendien werd het pand samen met de nrs 53, 57 en 59 (gesloopt) opgetrokken. Het behoud van dit neoklassiek ensemble staat voorop gelet op het behoud van het karakter van de Ballaarstraat.

Met deze aanvraag wenst men de woning op de gelijkvloerse verdieping beperkt uit te breiden. Vanuit oogpunt monumentenzorg is hierop geen bezwaar. De achterbouw werd reeds aangepast. De tuinkamer is verdwenen. Het entresolprincipe blijft afleesbaar en het hoofdvolume met de meeste erfgoedkenmerken blijft gevrijwaard.

Het is jammer dat het nieuwe schrijnwerk niet vervangen werd naar oorspronkelijk model. De aanvrager heeft de moeite genomen om te opteren voor houten schrijnwerk. Jammer genoeg mist het een historische profilering waardoor er enigszins afbreuk gedaan wordt aan de beeldwaarde van de voorgevel. Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning. Pas wanneer behoud niet mogelijk blijkt (aan te tonen aan de hand van een onderbouwd dossier gestoffeerd met foto’s), kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking.

Deze uitgangspunten hanteert de dienst monumentenzorg bij de advisering van bouwaanvragen voor panden gelegen in een beschermd stads- of  dorpsgezicht of panden opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.

Op termijn dient er schijnwerk geplaatst met historisch correcte profilering. Inventarispanden krijgen uitzondering op epb-eisen. Zo dienen er geen verluchtingsroosters in de ramen van de voorgevel te worden geplaatst.”

Dit advies wordt bijgetreden. In voorwaarden wordt opgelegd dat, wanneer het schijnwerk in de voorgevel vervangen wordt, het nieuwe geplaatst dient te worden met historisch correcte profilering.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 34 van de bouwcode omdat het nieuwe platte dak van de gelijkvloerse verdieping geen opstand van minimaal 30 centimeter hanteert ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Deze dakopstand wordt opgelegd omwille van het voorkomen van brandoverslag. Aangezien het nieuwe dak voorzien wordt als groendak wordt als voorwaarde opgelegd om een 30-centimeter-brandvrije strook te voorzien tussen de scheidingsmuur en de vegetatie.

De aangevraagde wijzigingen vormen een verbetering voor de algemene woon- en leefkwaliteit van de woning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      wanneer het schijnwerk in de voorgevel wordt vervangen, dient het nieuwe geplaatst te worden met historisch correcte profilering.

2.      bij afwezigheid van een dakopstand van minstens 30 cm dient er op het groendak van de nieuwe uitbouw een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) voorzien te worden tussen de scheidingsmuur en de vegetatie;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten