Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2020003060 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
NV Albert Heijn België met als contactadres Karel Oomsstraat 47K bus 2 te 2018 Antwerpen (Antwerpen) |
|
Ligging van het project: |
Pandstraat 9 2000 Antwerpen (Antwerpen) |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 3sectie C nr. 1881F |
|
Vergunningsplichten: |
Kleinhandelsactiviteiten. |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
nieuwe kleinhandelsactiviteit Albert Heijn Groenplaats |
Omschrijving kleinhandelsactiviteiten
Deze omgevingsvergunningsaanvraag voor kleinhandelsactiviteiten heeft betrekking op de gedeeltelijke omvorming van een bestaande kantoorruimte naar functie detailhandel aan de Pandstraat 9 te 2000 Antwerpen. De totaal gevraagde netto-handelsoppervlakte bedraagt 892 m².
De aangevraagde omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten omvat het vestigen van een nieuwe supermarkt, onder het embleem Albert Heijn, aan de Pandstraat 9, 2000 Antwerpen (de voorzijde van de handelsunit kijkt uit over de Groenplaats).
Het betreft een nieuwbouwproject, met behoud van de historische elementen, met handelsruimtes, kantoorruimtes en luxeappartementen over verschillende niveaus. Er wordt eveneens een ondergrondse parking voorzien met 66 parkeerplaatsen (deze zijn voornamelijk bestemd voor de kantoren en de appartementen). Er is, gezien de ligging in het winkelcentrum, geen parkeerbehoefte opgelegd voor de handelsfunctie. Er wordt een fietsenstalling ingericht met 146 plaatsen die ook kan gebruikt worden door de bezoekers van de handelsunits.
De aangevraagde winkelruimte situeert zich in een 16de-eeuws beschermd gebouw, op de hoek van de Groenplaats en de Pandstraat, en huisvestte tot 2015 het postkantoor van De Post, waarna het gebouw in 2016-2017 tijdelijk dienst deed als foodmarket (Mercado). Sindsdien stond het gebouw leeg. De restauratie en herontwikkeling tot een multifunctioneel complex met winkels, kantoren en appartementen is momenteel in uitvoering. De achterkant van het voormalige postgebouw ligt bijna helemaal tegen de vlakte. Op de gelijkvloerse verdieping waar zich vroeger de loketten bevonden, komt er plaats voor horeca, retail en andere commerciële doeleinden. Op de verdiepingen boven het gelijkvloers komen luxe-appartementen. In totaal zou het gaan om 6 handelsunits, 2 kantoorunits en 31 appartementen. De 6 verschillende handelsunits bestaan uit één unit groter dan 400 m² gelegen aan de zijde met de Groenplaats. Voor deze unit wordt voorliggende omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten aangevraagd. De overige 5 handelsunits zijn allemaal kleiner dan 400 m² (tussen 246 m² en 274 m²). Deze units zijn gelegen aan de zijde van de Lombardenvest en beschikken elk over een eigen ingang voor de klanten. De klanten zullen deze winkels dan ook niet beschouwen als een handelsgeheel waardoor deze units terecht niet mee opgenomen werden in voorliggende aanvraag.
Voor de renovatie en verbouwing van het voormalige postkantoor werd op 23 maart 2018 (AN1/B/digitaal/SOK/20172950) een stedenbouwkundige vergunning verleend door de stad Antwerpen.
De aanvrager, Albert Heijn, vraagt een totale nettohandelsoppervlakte van 892 m² voor de verkoop van voeding aan voor de handelsunit gelegen aan de zijde van de Groenplaats.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
Agentschap Innoveren en Ondernemen |
29 januari 2020 |
geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
geen tijdig advies ontvangen, waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
29 januari 2020 |
17 februari 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 5: zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).
(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid
Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten
Het pand is gelegen binnen het afgebakende kernwinkelgebied Centrum Antwerpen op een belangrijk knooppunt van winkelstraten (o.a. Schoenmarkt, Nationalestraat, Lombardenvest). De Beleidsnota Detailhandel stelt dat grootschalige handelsruimten bij voorkeur geclusterd worden binnen de afgebakende kernwinkelgebieden. Dit versterkt het aanbod en verhoogt de aantrekkelijkheid voor de consument.
De beleidsnota wijst ook op “hoe meer verweven de grootschalige detailhandel is met woongebieden, winkelgebieden en stedelijk weefsel hoe meer gewenst de locatie is”. Voor deze locatie kan gesteld worden dat er grote verwevenheid is van functies. De aanvraag omvat immers de volledige renovatie van een bestaand oud gebouw (functie als Post gebouw) tot een volledig nieuw gebouw (met respect voor de historische elementen) met zowel handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping, kantoorfunctie en bewoning in de bovenliggende appartementen. Het pand ligt op een strategische zichtbare hoeklocatie aan de Groenplaats en de Pandstraat. In deze buurt zijn er meerdere andere appartementsgebouwen met een levendige plint (kledingwinkels, voeding, …). Het oprichten van een complex met verschillende (verenigbare) functies op deze locatie kan dan ook gezien worden als nuttig omgaan met de schaarse ruimte in de binnenstad. Het voorzien van een commercieel gelijkvloers is op deze locatie dan ook te verantwoorden.
De locatie is gelegen in woongebied. Woongebieden zijn bestemd voor wonen alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd. Een supermarkt lijkt goed verenigbaar met de omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de voorschriften van het gewestplan. De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.
Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten
Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod is goed toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. De oprichting van een supermarkt (hier van het embleem Albert Heijn) met een gemengd en gevarieerd aanbod brengt een verruiming in de keuzemogelijkheden voor de lokale consument.
Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden
Dit project wordt gerealiseerd door het bestaande oude kantoorgebouw deels af te breken en deels te renoveren met behoud van de historische elementen en een volledige, gemengde nieuwbouw op te bouwen / in te richten. De aanvrager / ontwikkelaar gaat dan ook nuttig om met de aanwezige schaarste ruimte. Door het behoud van de historische elementen blijft het karakter van de buurt behouden.
Het aangevraagde project is gelegen in woongebied. Volgens het Ruimtelijk Uitvoeringsplan Binnenstad is het pand gelegen in de zone voor "centrumfuncties - stedelijke functies". In deze centrumzone staat de mix van functies centraal en is onder andere detailhandel toegelaten. De supermarkt situeert zich in het primair kernwinkelgebied van de Meir en omgeving. Het multifunctioneel project met realisatie van een supermarkt in combinatie met woongelegenheid biedt voordelen van functieverweving en creëert een groter draagvlak.
Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit
Na het indienen van de aanvraag tot het bekomen van een omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten startte de stad een interne adviesvraag op. De dienst mobiliteit leverde hiertoe op 17 februari 2020 een advies via omgeving.net. In dit advies ging de dienst mobiliteit van de stad Antwerpen uit van de gegevens zoals deze door Albert Heijn werden aangegeven in haar aanvraag. Dit resulteerde in het volgende advies:
“De Pandstraat is momenteel gereglementeerd als C3 (autovrije straat) uitgezonderd laden en lossen van 5u tot 11u en van 19u tot 22u tot maximaal 3,5 ton. De straat is doodlopend aan de zijde van de Groenplaats.
De laad en loskade van Albert Heijn bevindt zicht in het midden van de Pandstraat. Albert Heijn vraagt om vanuit de Lombardenvest achterwaarts in de Pandstraat te mogen rijden tot aan deze loskade.
De Lombardenvest is een winkelstraat met veel voetgangers en fietsers en is ook een parkeerroute naar de parkings Centrum en Lombardia. Het achterwaarts manoeuvreren in deze straat heeft dus best wel een aantal gevolgen op het vlak van veiligheid:
Er wordt door Albert Heijn aangegeven dat er 3 x per dag geleverd wordt met eurotrailers en 1 x met een bestelwagen. De venstertijden laten het niet toe om tussen 11u en 19u te laden en te lossen. Vraag is hoe zij 4 x gaan leveren binnen de venstertijden? De vrachtwagens van Albert Heijn hebben ook een hogere tonnagemaat dan momenteel toegelaten is in de Pandstraat. In het verleden reden hier immers enkel de kleinere wagens van De Post en momenteel gebeuren er enkel een beperkt aantal leveringen door KdG. De kans is groot dat, door een grotere belasting (tot 20 ton) en het veelvuldig gebruik, het kleinschalige materiaal in de Pandstraat stuk gereden zal worden, zeker omdat het hier om draaibewegingen gaat.
Een bijkomend aandachtspunt is ook dat als we als stad achterwaarts laden en lossen toelaten voor Albert Heijn ook andere winkels in het gebouw dit zullen willen doen. Vermits het hier om een doodlopende straat gaat is het zeer moeilijk om af te stemmen wie wanneer levert, de kans dat ze elkaar gaan blokkeren is zeer groot en dit zal ook de veiligheid niet ten goede komen als ze dan voor elkaar terug in/uit de Pandstraat moeten rijden.
Ook politie adviseert dat het vanuit verkeersveiligheidsoogpunt niet wenselijk is om het laad- en losverkeer toe te laten achterwaarts in de laadkade te rijden.
Wij adviseerden eerder al aan Albert Heijn om te laden en te lossen in de Lombardenvest. Zij kunnen hier een laad- en loszone aanvragen op het openbaar domein.”
Tijdens de aanvraagprocedure tot het bekomen van de omgevingsvergunning voor kleinhandelsactiviteiten nam Albert Heijn nog contact met de stad op. Albert Heijn gaf hierbij aan dat zij zich zo konden organiseren dat het laad- en losverkeer niet met zware vrachtwagens diende te gebeuren maar dat ze dit toch kon organiseren met voertuigen van maximum 10 meter lang en maximum 12,5 ton zwaar. Albert Heijn gaf tijdens deze gesprekken ook aan dat zij om praktische reden een grote voorkeur tot laden en lossen in de Pandstraat hadden.
Vermits de Pandstraat momenteel nog een doodlopende straat is en de dienst mobiliteit duidelijk aangaf dat achteruit rijden in deze straat geen optie is vanwege de veiligheid stelde Albert Heijn de vraag of de stad kan bekijken de Pandstraat aan te passen naar een éénrichtingsstraat.
Deze aanpassing heeft een aantal nadelen (niet limitatief):
- het uitrijden uit de Pandstraat is niet ideaal door de tramhaltes daar;
- bij het uitrijden zullen de laad- en losvoertuigen heel dicht tegen het gebouw komen en een heel deel over het voetpad gaan rijden;
- mogelijk zal de boordsteen aan de Schoenmarkt beschadigd worden;
- aan de zijde van de Schoenmarkt ligt de ingang tot de winkel. De stad gaat er vanuit dat er hier dan ook fietsen zullen gestald worden door het winkelend publiek en dat dit voor problemen bij het uitrijden van de laad- en losvoertuigen zou kunnen zorgen;
- het plaatsen van een verdwijnpaal is nodig.
Alhoewel de vraag tot het gebruik maken van de Pandstraat voor haar laad- en losverkeer bovenstaande problemen met zich meebrengt komt de stad tot volgende twee mogelijke opties om het laad- en losverkeer voor Albert Heijn te faciliteren opdat zij haar supermarkt aan de Pandstraat zou kunnen oprichten:
1. Kleinere laad en losvoertuigen laten inrijden via de Lombardenvest en dan terug wegrijden via Schoenmarkt/Groenplaats. Om te vermijden dat dit dan een sluiproute wordt, moet het doodlopend karakter behouden blijven. Alleen een verdwijnpaal kan hier dan een oplossing bieden. De situatie voor de inkom van de supermarkt moet dan wel opnieuw in detail bekeken worden.
2. Kleinere laad- en losvoertuigen laten inrijden via de Groenplaats en dan terug wegrijden via de Lombardenvest. Dit moet dan voor alle zekerheid nog eens gesimuleerd worden door Albert Heijn want misschien staan er obstakels op het openbaar domein (o.a. een reclamepaneel) in de weg. Voor deze optie moet de stad de rijrichting omdraaien en het doodlopend karakter van de straat opheffen. Deze (gewijzigde) rijrichting levert in principe voor andere automobilisten geen winst op wat het risico op sluipverkeer vermindert. Er blijft ook een C3 staan, uitgezonderd laden en lossen, dus wettelijk kan er nog steeds niet door de straat gereden worden. Er zal dan wel het aanvullend verkeersreglement moeten aangepast worden.
In beide opties is het wel van belang dat er steeds met kleinere wagens gereden wordt want het uitrijden van de Pandstraat naar de Groenplaats of het inrijden van de Groenplaats naar de Pandstraat met een grote oplegger zal zeker niet lukken.
In de toekomst is het nog niet helemaal duidelijk wat de impact zal zijn op het nieuwe plan van de Schoenmarkt / Meirbrug. Indien er voor gekozen wordt om op de kop van de Groenplaats toch tramhaltes te voorzien dan zal in of uitrijden hier geen optie zijn. Indien de tramhaltes naar de Nationalestraat kunnen verplaatst worden dan is uitrijden uit de Pandstraat bespreekbaar. Maar ook dan alleen met kleinere wagens.
Bijkomend moet er ook nog nagekeken worden hoe het zit met de belasting van het wegdek in de Pandstraat. Nu is er maximaal 3,5 ton toegelaten en ook de kleinere voorgestelde laad- en losvoertuigen door Albert Heijn zijn 12,5 ton en in principe dus te zwaar voor het huidige wegdek. Albert Heijn ging hiervoor contact opnemen met SW/Ontwerp en Uitvoering.
Conclusie van de dienst mobiliteit, het achterwaarts inrijden/uitrijden is geen optie (zie eerder negatief advies van 6/12/2019) en het huidige voorstel (bovenstaande twee opties) kan enkel als Albert Heijn steeds met kleinere wagens levert.
Advies aan het college
Advies over de kleinhandelsactiviteiten
Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten met voorwaarden tot het oprichten van een supermarkt aan de Pandstraat 9 (met voorzijde aan de Groenplaats), 2000 Antwerpen. De zaak mag een totale nettohandelsoppervlakte hebben van 892 m² voor de verkoop van voeding onder de volgende voorwaarden:
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
10 januari 2020 |
|
Volledig- en ontvankelijk |
27 januari 2020 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
27 maart 2020 |
|
Verslag GOA |
2 maart 2020 |
|
naam GOA |
Katrine Leemans |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.