2020_CBS_02098 - Bijstelling omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2019143132. Drakenhoflaan 174. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een verzoek tot bijstelling van een verkaveling ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving verzoek

Relevante voorgeschiedenis

• 17 september 1984: vergunning (19848200) voor het bouwen van een tijdelijke garage;
• 15 december 2017: verkavelingsvergunning (201713) voor het verkavelen van een perceel in 1 lot voor wonen. Voor de oorspronkelijk vergunde verkaveling is de vervaltermijn nog niet ingegaan. Bijgevolg is de verkavelingsvergunning niet vervallen.

Huidige toestand

Het eigendom ligt ten zuiden van het centrum van Deurne, op ongeveer 2,6 kilometer ervandaan en op ongeveer 1,5 kilometer van het centrum van Borsbeek. Het bij te stellen lot heeft een oppervlakte van 293,92 m². Het meet ongeveer 6 bij 50 meter. Links en rechts grenst het lot aan woningen. Achteraan grenst het perceel aan een eigendom met appartementen. De wijk wordt gekenmerkt door woningen van het type gesloten en halfopen bebouwing.

Het lot is momenteel bebouwd met garages aan de straatkant. Het niet bebouwde gedeelte is aangelegd als tuin. Er zijn geen markante reliëfverschillen. Het achterste deel van de tuin ligt volgens Geopunt Vlaanderen in biologisch waardevol gebied.

De woningen waartussen een nieuwe woning zal kunnen worden opgericht zijn gesloten bebouwingen met drie bouwlagen en een plat dak. Aan de straatzijde is de woning links 8,40 meter hoog en de woning rechts 8,90 meter hoog. De woningen zijn afgewerkt met roodbruine gevelsteen.

De Drakenhoflaan is een uitgeruste gemeenteweg met een wegverharding in asfalt en aan weerskanten een voetpad en fietspad in betontegels. Aan beide kanten is er een parkeerstrook. Tussen de parkeerstrook en het fietspad staan bomen op geregelde afstanden van mekaar geplant.

Inhoud van het verzoek

• wijzigen van de bestemming van eengezinswoning naar meergezinswoning;
• wijzigen van de gelijkvloerse bouwdiepte van 13 meter naar 17 meter;
• wijzigen van de bouwdiepte van de tweede verdieping van 9 meter naar 13 meter;
• toelaten van terrassen op de verdiepingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 10: de bouwdiepte van 13 meter op de tweede verdieping en de uitkragende terrassen zijn niet in harmonie met de omgeving;
• artikel 12 §1 en §3: de woning op lot 1 heeft een voorgevelbreedte van 6,03 meter (kleiner dan 8 meter) en mag met een inpandige garage worden gebouwd wat het onmogelijk maakt een levendige plint te voorzien.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De beoogde functie ‘wonen’ is inpasbaar in de omgeving. In de oorspronkelijke verkaveling werd enkel een eengezinswoning toegelaten als hoofdbestemming. De bijstelling stelt een meergezinswoning voor als hoofdbestemming. De hoofdfunctie ‘wonen’ blijft behouden en is inpasbaar in de omgeving.

In de strook voor binnenplaatsen en tuinen mogen beperkt bijgebouwen worden opgericht met functies die inherent verbonden zijn met de hoofdbestemming van het hoofdgebouw.

De toegelaten functies zijn in overeenstemming met de bestemming als woongebied van het perceel.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag omvat slechts 1 lot waarop enkel functies zijn toegelaten die weinig verkeer met zich meebrengen. Een inpandige garage is toegelaten.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag wijkt af van artikel 12 §1 en §3 van de bouwcode. De woning op lot 1 heeft een voorgevelbreedte van 6,03 meter (kleiner dan 8 meter) en mag met een inpandige garage worden gebouwd wat het onmogelijk maakt een levendige plint te voorzien.

Hier kan, gelet op de harmonie met de omgeving met overwegend bel-étagewoningen met een smalle voorgevel waarin een garagepoort aanwezig is, een inpandige garage toegelaten worden met een maximum poortbreedte van 3 meter. Voorwaarde is wel dat er op de bovenliggende verdiepingen levendige functies worden ingericht aan de straatzijde.

De oppervlakte, de breedte en de diepte van het perceel (lot 1) wijzigen niet.

In de oorspronkelijke vergunning werd een bouwdiepte van 13 meter toegelaten op de gelijkvloerse en eerste verdieping en een bouwdiepte van 9 meter op de tweede verdieping. De bijstelling stelt een bouwdiepte van 17 meter voor op de gelijkvloerse verdieping en een bouwdiepte van 13 meter op de eerste en tweede verdieping.

De voorgestelde bouwdieptes van het gelijkvloers en de eerste verdieping zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar. De bijstelling van de tweede verdieping naar een bouwdiepte van 13 meter past niet in het gabarit van de linker- en rechterbuur en is daarom in strijd met artikel 10 van de bouwcode. De kenmerkende bouwdiepte van het hoofdgebouwen van de naastliggende woningen is circa 9 meter. Het voorzien van een derde bouwlaag tot een bouwdiepte van 13 meter heeft impact op de naastliggende bebouwing, bijgevolg dient de reeds vergunde maximaal toegelaten bouwdiepte van 9 meter op de tweede verdieping behouden te blijven.

Achter de bouwzone is de tuinzone ongeveer 32 meter in plaats van 36 meter diep. De inplanting van de bouwzones zorgt ervoor dat er voldoende open ruimte aanwezig blijft. De bebouwbare oppervlakte is in overeenstemming met de aanwezige bebouwing op de omliggende percelen.

Bodemreliëf

Het gaat om een nagenoeg vlak terrein. Reliëfwijzigingen zijn enkel toegelaten om de bestaande niveauverschillen met de (openbare) wegenis op te heffen of te verkleinen of voor het bouwen van een eventuele kelderverdieping.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op de verdiepingen zullen uitkragende terrassen toegelaten worden. Deze dienen binnen de maximaal toegelaten bouwdieptes te worden voorzien.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. De woongelegenheden in het project dienen voldoende wooncomfort te bieden:

-          Een netto-vloeroppervlakte kleiner dan 60 m² (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen;

-          Een netto-vloeroppervlakte kleiner dan 80 m² (vanaf 60 m²) kan hoogstens een een-slaapkamerappartement herbergen;

-          Een netto-vloeroppervlakte kleiner dan 110 m² (vanaf 80 m²) kan hoogstens een twee-slaapkamerappartement herbergen;

-          Een netto-vloeroppervlakte kleiner dan 130 m² (vanaf 110 m²) kan hoogstens een drie-slaapkamerappartement herbergen.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

Gelet op het feit dat in de goedgekeurde verkaveling enkel een ééngezinswoning toegelaten is, wordt in de nieuwe voorschriften mee opgenomen dat bij nieuwbouw van een meergezinswoning minstens één zelfstandige wooneenheid van minimaal 130 m² netto-vloeroppervlakte met een aansluitende buitenruimte van minimum 15 m² gerealiseerd moet worden.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de bijstelling van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1.      het bij de vergunning gevoegd met blauw aangepast verkavelingsplan moet strikt worden nageleefd:

• de bouwdiepte op de tweede verdieping is beperkt tot 9 meter;

2.      de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• het voorschrift wat betreft hoofdbestemming hoofdgebouwen (artikel 1.1.1.) wordt aangevuld met de bepaling dat bij nieuwbouw van een meergezinswoning minstens één zelfstandige wooneenheid van minimaal 130 m² netto-vloeroppervlakte met een aansluitende buitenruimte van minimum 15 m² moet gerealiseerd worden;
  • het voorschrift wat betreft bestemming bijgebouwen (artikel 1.2.) wordt aangevuld met de bepaling dat de poort een breedte mag hebben van maximum 3 meter en met de bepaling dat er op de bovenliggende verdiepingen levendige functies moeten worden ingericht aan de straatzijde;
  • het voorschrift wat betreft inplanting hoofdgebouwen (artikel 2.1.2.) wordt gewijzigd met de bepaling dat de bouwdiepte op de tweede verdieping maximum 9 meter is;
  • het voorschrift wat betreft bouwvolume hoofdgebouwen (artikel 2.1.3.) wordt gewijzigd met de bepaling dat de bouwdiepte op de tweede verdieping maximum 9 meter is en met de bepaling dat terrassen binnen de maximaal toegelaten bouwdieptes moeten vallen;

3.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Fluvius moeten strikt worden nageleefd;

4.      de voorwaarden opgelegd in het advies van Proximus moeten strikt worden nageleefd.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Het verzoek werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten