2020_CBS_04762 - Omgevingsvergunning - OMV_2020032265. Plantin en Moretuslei 38. District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht

Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
De uitpandige terrassen zijn qua vorm en plaatsing niet afgestemd op de architectuur van het gebouw en de omgeving.

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte

Bij functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving.
De uitpandige terrassen aan de achtergevel overschrijden het maximaal toegelaten bouwvolume.

• Artikel 27 Open ruimte
  Bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.
  De functie op het gelijkvloers wijzigt van handelsruimte naar wonen. De open ruimte is slechts ca. 16,5 m²;
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  Bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden of functiewijziging naar wonen dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer.
  Het appartement op de eerste verdieping heeft geen buitenruimte. De studio’s hebben slechts een buitenruimte van 3,4m²;
• Artikels 40 en 41 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen en Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  er wordt geen gescheiden rioolstelsel voorzien;
• Artikel 43 Septische putten:
  er wordt geen septische put voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Plantin en Moretuslei wordt gekenmerkt door meergezinswoningen met al dan niet een gelijkvloerse handelsruimte. De aanvraag stelt een meergezinswoning voor met vier woonentiteiten wat functioneel inpasbaar is in zijn omgeving.
 

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De niet vergunde bebouwing op het gelijkvloers wordt verwijderd waardoor de open ruimte op het perceel hersteld wordt naar zijn oorspronkelijke grootte. Omdat de functie van het gelijkvloers wijzigt, van handel naar wonen, zou volgens artikel 27 van de bouwcode minstens 20% van het perceel ingericht moeten worden als open ruimte.

Het programma van het gebouw wijzigt van twee woonentiteiten en een gelijkvloerse handelsruimte naar twee éénslaapkamerappartementen en twee studio’s. Hierdoor neemt de densiteit van het gebouw toe, zonder dat het binnenvolume van het gebouw toeneemt. Ondanks dat ieder appartement op zich voldoende groot geacht wordt, in verhouding tot het aantal slaapkamers, wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel wordt overschreden. De woningen op de verdiepingen beschikken immers niet over een (aanvaardbare) buitenruimte. Zo heeft het appartement op de eerste verdieping geen buitenruimte. De studio’s op de 2de en de 3de verdieping beschikken elk over een uitkragend terras. Deze uitkragende terrassen bevinden zich buiten het aanvaardbare bouwvolume. Bovendien zorgt hun positionering ten opzichte van de raamopeningen en de achterbouw voor een weinig harmonieus beeld, zowel van binnenuit als van buitenaf. Slechts een deel van het terras ligt in het verlengde van de raamopening, wat ongebruikelijk is en een ongunstig effect heeft op de ruimtelijke beleving ervan. Daarnaast hangen ze ook gedeeltelijk over de achterbouw waardoor een grillig beeld ontstaat. Uitpandige terrassen zijn tot slot niet voorkomend in de omgeving en verstoren het bestaande evenwicht in het binnengebied.

Bijgevolg wordt geoordeeld dat uitpandige terrassen niet wenselijk zijn. Doordat deze niet in aanmerking kunnen komen voor vergunning, beschikken de woningen niet over de minimaal vereiste woonkwaliteit waardoor wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Onderzocht moet worden of er op het gelijkvloers 20% open ruimte gecreëerd kan worden. Iedere woning dient voldoende buitenruimte te hebben, conform artikel 28 van de bouwcode. Deze buitenruimten dienen zich inpandig, binnen het vergunde bouwvolume te bevinden. Bijgevolg dient de vraag te worden gesteld of het voorgestelde programma van 4 woningen haalbaar is, binnen dit volume. Een grotere duplexwoning op het gelijkvloers en de eerste verdieping kan een gedeeltelijk antwoord bieden op de gestelde kwaliteitsverbetering.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De bestaande gevelopbouw is in het verleden ter hoogte van het gelijkvloers aangepast geweest zonder vergunning. De oorspronkelijke raamopeningen werden verder vergroot in functie van het handelsgelijkvloers. De voorliggende aanvraag herstelt de bestaande voorgevel naar de oorspronkelijk vergunde toestand. Dit zorgt er voor dat de gevel een meer harmonisch geheel vormt, wat gunstig beoordeeld wordt.

De gevel wordt in zijn geheel voorzien van pleisterwerk. Dit gevelmateriaal komt vaker terug in de onmiddellijke omgeving. Het is echter niet wenselijk om pleisterwerk tot op het maaiveld te voorzien. Dit is immers weinig stoot- en vochtbestendig. Indien een vergunning wordt bekomen, zou als voorwaarde moeten worden opgenomen om een plint te voorzien in blauwe hardsteen, zoals bij de rechterbuur.

Het schrijnwerk van de voorgevel wordt vervangen door nieuw schrijnwerk in pvc in een antracietgrijze kleur.  De gewijzigde achtergevel wordt afgewerkt in een witte bepleistering met schrijnwerk witte pvc.
De aanvraag harmoniseert met zijn omgeving en is bijgevolg visueel inpasbaar. Mits rekening houdend met de gestelde voorwaarde kan de gevel gunstig beoordeeld worden.
 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Zoals eerder gesteld, beschikt het appartement op de 1ste verdieping niet over een buitenruimte. Een buitenruimte maakt deel uit van de minimale kwaliteitseisen waaraan een woning moet voldoen. Dit appartement kan daarom niet in aanmerking komen van vergunning.

Er dient opgemerkt te worden dat er een strijdigheid zit tussen de grondplannen en het achtergevelplan. De breedte van het terras op de tweede verdieping is op grondplan veel groter dan op de geveltekening. Vermoedelijk bevat de geveltekening de juiste afmetingen. De terrassen van beide studio’s zijn bijgevolg slechts 3,4m² groot terwijl dit, conform artikel 28 van de bouwcode, minstens 4m² moet zijn.

Omwille van de afwezigheid van voldoende buitenruimte aan de appartementen wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Bijkomend wordt opgemerkt dat er geen gescheiden rioolstelsel voorzien is, conform artikels 40 en 41 van de bouwcode en er ook geen septische put voorzien is, conform artikel 43 van de bouwcode. Hiervan kan niet worden afgeweken.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening

Door het ontbreken van een fietsgoot is de fietsenberging in de kelder niet vlot toegankelijk. Indien een vergunning verleend zou worden, zou moeten opgelegd worden dat er een fietsgoot voorzien moet worden bij de trap naar de kelder.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.