2020_CBS_04757 - Omgevingsvergunning - OMV_2020037989. Vlasmarkt 34. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/10/1924: vergunning (1924#19331) voor een gevelverandering;

-          21/06/2017: proces-verbaal (11002_2017_4438) wijzigen van de voorgevel zonder stedenbouwkundige vergunning;

-          06/01/2020: weigering (20193375) voor het wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          pand bestaande uit 3 bouwlagen onder een hellend dak;

-          de gelijkvloerse voorgevel is voorzien van een houten pui-omlijsting op blauwe hardstenen plint, etalageruit in het gevelvlak waarvan het bovenlicht voorzien is van kleinhouten en centraal medaillon en gebogen glas naar een terugliggende toegangsdeur.

Huidige toestand

-          beschadigde gevelpui;

-          gevel gedicht met houten platen.

Gewenste toestand

-          supprimeren van de volledige houten winkelpui met teruggetrokken toegangsdeur;

-          plaatsen van stalen kolommen en balken in de voorgevel om de stabiliteit te verbeteren;

-          plaatsen van een nieuw schrijnwerkgeheel met guillotineraam en een toegangsdeur in het gevelvlak;

-          doortrekken van de hoogte van de plint in blauwe hardsteen tot op dezelfde hoogte als de plint van het naastliggende pand (Vlasmarkt 32);

-          voorzien van het buitenschrijnwerk in donker hout.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel:

• verbeteren van de stabiliteit door het plaatsen van stalen kolommen en balken in de voorgevel;
• nieuwe houten gevelpui met een toegangsdeur in het gevelvlak.

-          bovenliggende verdiepingen blijven ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan  op volgend punt:

-          2.1.1. Culturele, historische en/of esthetische waarde: de bestaande, historisch waardevolle houten gevelpui met teruggetrokken toegangsdeur wordt integraal gesloopt, daar waar de wenselijkheid van behoud van elementen met een erfgoedwaarde wordt vooropgesteld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: de bestaande, historisch waardevolle houten gevelpui met teruggetrokken toegangsdeur wordt integraal gesloopt, daar waar de wenselijkheid van behoud van elementen met een erfgoedwaarde wordt vooropgesteld.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een gevelaanpassing aan een bestaande reca-zaak gelegen in de afgebakende strategische horecakern Historisch Centrum. Vanuit het oogpunt ondernemen en stadsmarketing wordt de opwaardering van commerciële zaken gunstig geadviseerd.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Aan de schaal en de bouwdichtheid wordt niets gewijzigd. Er is geen volumewijziging.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in de historische stadskern, tevens cultuurhistorisch erfgoedgebied (CHE), werd het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg gevraagd. Dit advies is gedeeltelijk gunstig voor wat betreft de nodige stabiliteitswerken, maar ongunstig betreffende de gevelpui, en luidt als volgt:

“A. Cultuurhistorische waardestelling

De aanvraag heeft betrekking op een houten winkelpui uit 1924. De pui is opgebouwd uit een blauwe hardstenen plint, een houten pui-omlijsting (penanten en naambord), een uitstalraam in het gevelvlak met gebombeerde zijkant en een bovenwaaier voorzien van kleinhouten en een centraal medaillon, kenmerkend voor de jaren 1920 en een terugspringende deur met een gelijkaardig medaillon in het bovenlicht.

De erfgoedwaarde van deze pui uit 1924 is immers hoog. De winkelpui is het verlengde van het winkelinterieur, een (semi) publieke ruimte die toegankelijk is voor al wie interesse toont in wat er te vinden is. Deze beleving begint al aan de buitenkant met een aantrekkelijke etalage. Ze is bedoeld om te lokken, te betoveren en te beleven. De winkelpui, onlosmakelijk verbonden met de etalage, draagt hier in belangrijke mate aan bij. De historische winkelpuien waarvan de houten het leeuwendeel vormen, ooit zo talrijk aanwezig in het late 19de-eeuw en vroeg 20ste-eeuwse straatbeeld, verdwijnen in ijltempo.

De stedelijke dienst monumentenzorg zet dan ook in op het behoud van dit kostbare erfgoed. Het zijn immers stille getuigen van de opkomst van de consumptiemaatschappij en Antwerpens rijke handelsverleden. Met hun verschillende configuraties, bonte kleuren en gedetailleerde ornamentiek zijn ze niet alleen prachtig om naar te kijken, ze geven de stad historische gelaagdheid waardoor ze van zeer grote culturele, historische en esthetische waarde zijn. Ze zijn bepalend voor het straatbeeld in de stad.

Recent werd het glas van het uitstalraam verwijderd, alsook het medaillon van de bovenwaaier. De kleinhouten zijn bewaard. Ook de gebombeerde zijkant bleef bewaard. Het glas uit de bovenwaaier is hier eveneens verwijderd. De terugliggende toegangsdeur bleef bewaard, maar werd reeds aangepast. Het geheel is vandaag gestut en afgetimmerd met platen.

B.  Afweging

De aanvraag omvat het supprimeren van de historische, houten winkelpui en het wijzigen van de gelijkvloerse gevelconfiguratie. ‘De bestaande gevelpui met cultuurhistorische waarde dient omwille van stabiliteitsproblemen met risico van de teloorgang van de volledige gevel opgegeven te worden.’

De aanvraag bevat fotomateriaal van de voorgevel en keldergewelven en een verslag van een ingenieursbureau met betrekking tot de stabiliteit van het gebouw. De voorgevel van het pand zou serieuze verzakkingen vertonen en dringende herstelmaatregelen dringen zich op. Het (tijdelijk) wegnemen van het raamgeheel is noodzakelijk om verdere onderzoeken en verstevigingen aan de funderingen mogelijk te maken. De bestaande houten draagbalk boven de gevelpui wordt daarbij vervangen door een stalen ligger. De ingediende bijlagen bevatten voldoende (foto)materiaal en onweerlegbaar bewijs dat de werken, die nodig zijn om de gebreken te verhelpen, niet mogelijk zijn zonder het ontmantelen van de houten winkelpui.

Ter vervanging van de bestaande pui wordt een nieuwe houten pui voorgesteld die niet meer gedeeltelijk terugspringt maar volledig in het gevelvlak wordt geplaatst.

Het ontwerp houdt echter geen rekening met de verhouding, indeling en configuratie of opbouw van een klassieke 19de- vroeg 20ste-eeuwse houten winkelpui. Het integreren van een bovenlicht met medaillons refererend aan de pui uit 1924 zorgt ervoor dat de pui een collage wordt zonder onderlinge samenhang en betekenis. Een quasi identiek ontwerp werd ingediend eind 2019 en ongunstig geadviseerd. In de vergunning werd gevraagd in overleg te gaan met monumentenzorg. Dit is niet gebeurd. Ook aan de aanbeveling om in de aanloop naar een nieuwe aanvraag, een onderzoek te doen naar recuperatie en reconstructie van de houten gevelpui, lijkt geen gehoor gegeven.

Het ontwerp dat vandaag voorligt werd slechts minimaal aangepast, met een omlijsting die niet meer stopt naast de bovenwaaier maar er boven doorloopt, wat de verhouding al enigszins ten goede komt. Desondanks is de pui vandaag nog steeds hybride en van een onvoldoende beeldkwaliteit om gunstig te adviseren.

Vanuit oogpunt monumentenzorg is een sobere pui met correcte verhoudingen en samenhang van de individuele onderdelen aangewezen:

Een blauwe hardstenen plint waarop de pui-omlijsting met naambord en penanten vertrekt  (kunnen de bestaande elementen gerecupereerd worden of hermaakt?)

Een deur over de volledige hoogte van de pui met bovenlicht.

Een uitstalraam met bovenlicht op gelijke hoogte voorzien als het bovenlicht van de deur. Dit uitstalraam kan eventueel als guillotine worden uitgevoerd.

De pui van het pand Grote Markt 58 is hier een goed voorbeeld van. Een ander ontwerp is eveneens bespreekbaar. Een identieke wederopbouw van de oorspronkelijke configuratie ook. Elk voorstel dient voorbesproken met de stedelijke dienst monumentenzorg. Intussen kunnen de stabiliteitswerken al worden uitgevoerd.  

De voorwaarde om de bestaande pui integraal op te meten en te inventariseren blijft gelden.”

Het advies van de dienst monumentenzorg wordt bijgetreden. De ontworpen gevelpui heeft geen enkele relatie met de originele pui, noch met de omgeving, en tast door zijn vreemde opbouw en verhoudingen de beeldkwaliteit van de historische context aan. Er wordt enkel vergunning verleend voor de noodzakelijke stabiliteitswerken zoals het plaatsen van stalen kolommen en liggers in de gelijkvloerse voorgevel.

Met het oog op een nieuwe aanvraag is overleg met de stedelijke dienst monumentenzorg absoluut aangewezen om tot een evenwichtig en historisch verantwoord ontwerp te komen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag beoogt het verbeteren van de stabiliteit van het pand, meer bepaald de voorgevel. Hiertegen is geen bezwaar. Deze werken dienen met de nodige zorg en kunde te worden uitgevoerd zodat schade aan derden en aan naburige panden vermeden wordt.

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en dient strikt te worden nageleefd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning gedeeltelijk te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      enkel de nodige stabiliteitswerken (plaatsen van stalen kolommen en liggers) mogen worden uitgevoerd;

3.      de bestaande pui moet worden geïnventariseerd en opgemeten;

4.      de vormgeving van de nieuwe pui dient te gebeuren in overleg met de stedelijke dienst monumentenzorg.

Uitsluitingen

5.      de vormgeving van de nieuwe pui wordt uitgesloten uit de vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1. Over deze voorgenomen wijzigingen noch over de voorgenomen werken, zijn wij door de aanvrager (die we ook niet kennen) ingelicht of is er ooit overleg met ons gevoerd.

Beoordeling:

Dit is ook niet verplicht. Het (beperkt) openbaar onderzoek dient om eigenaars van aanpalende percelen in kennis te stellen.

2. Voor zover dat uit uw schrijven is op te maken betreft het voorgenomen wijzigingsplan 2 elementen, waarvan het eerste betrekking heeft op de voorgevel en het andere op de scheidingsmuur.
Beoordeling:

De aanvraag heeft enkel betrekking op de voorgevel, aan de scheimuur wordt niets gewijzigd.

3. Het pand Vlasmarkt 32 en het pand Vlasmarkt 34 zijn gezamenlijk als een en hetzelfde gebouw opgetrokken in de negentiende eeuw.  Nadien is er door een van de opvolgende eigenaren een scheiding aangebracht in het gebouw, waardoor de tweedeling tussen nummer 32 en 34 ontstond. Die scheiding is geenszins volgens de regels die gelden voor de scheiding van gebouwen opgetrokken. De scheidingsmuur bestaat in feite uit een halfsteense bouwstructuur, lopend in een knikvorm met een trap erin, van voor- tot achtergevel, die aan de straatkant verbonden is met een stalen poutrel over de breedte van de bouw van nr 32. Voor alle duidelijkheid: de kruising van scheidsmuur en voorgevel vormt derhalve de dragende ondersteuning voor de gehele voorgevel van beide gebouwen. 
Beoordeling:

Er zijn geen wijzigingen aan de scheimuur.

4. Onze bezwaren tegen de verwijdering dan wel uitbreking  van de scheidingsmuur zijn van tweeërlei aard:

ten eerste kan de scheidsmuur dus niet zo maar weg worden gehaald, omdat daarmee de aanhechting en ondersteuning van de voorgevel aan de dwars naar achteren lopende tussenmuren wegvalt, en de voorgevel daarmee gevaar loopt in te storten en instabiel zal moeten worden; 

ten tweede zijn wij het helemaal niet eens met het wegbreken van de scheidingsmuur, die nu eenmaal wettelijk gezien mede ons eigendom is, en kan niemand zomaar het eigendom van een ander afbreken zonder diens instemming.

Beoordeling:

Zoals hoger vermeld wordt de scheimuur niet afgebroken.

5. Ook tegen het wijzigen van de voorgevel maken wij bezwaren  als die zomaar zonder enig overleg gaan plaatsvinden, en wel omdat constructief die wijziging haast niet uit te voeren zal zijn zonder te raken aan de hiervoor beschreven kruising van muren. Wanneer de druk van de voorgevel van nr. 34 op de muurkruising weg valt tijdens de werkzaamheden is het hoogst waarschijnlijk dat de draagbeer in het midden van de kruising meekomt en ontstaat een instorting van de voorgevels van beide panden. Het is onmogelijk om die voorgevel te wijzigen zonder eerst een degelijke dwarsverbinding tussen voor- en achtergevel te bouwen, in de vorm van poutrels of anderszins, en dat kan niet zonder onze instemming.

Beoordeling:

Het uitvoeren van stabiliteitswerken moet met de nodige voorzorgen worden uitgevoerd, volgens de regels van de kunst. Voor dergelijke constructieve ingrepen is de medewerking van een architect vereist. In dit geval werd ook een stabiliteitsingenieur aangesteld. De werken gebeuren volledig op eigen perceel.