2020_CBS_04769 - Omgevingsvergunning - OMV_2020023278. Fortuinstraat 4. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/10/2009: vergunning (20094453) voor het regulariseren van de rechter scheidingsmuur;

-          30/01/2009: vergunning (20085980) voor het wijzigen van de bestemming van het gelijkvloers en een deel van de kelder en het wijzigen van de terrassen;

-          19/09/2008: vergunning (20083194) voor het uitbreiden van de kelder van een vergund appartementsgebouw;

-          13/07/2007: vergunning (3152#232 en 3152#1077) voor het afbreken van de bestaande bebouwing en bouwen van een meergezinswoning met 5 woongelegenheden.

Vergunde toestand

-          meergezinswoning van 5 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing met een handelsgelijkvloers.

Huidige toestand

-          meergezinswoning van 5 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing met een wooneenheid op het gelijkvloers.

Gewenste toestand

-          regularisatie huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          regularisatie van de functiewijziging van de gelijkvloerse winkelruimte naar een studio.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er moeten twee fietsstalplaatsen voorzien worden. De fietsstalplaats is bovendien slecht bereikbaar.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Er is geen stedenbouwkundig bezwaar tegen de functiewijziging van handel (immokantoor) naar woonst op het gelijkvloers in een pand gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden. Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers een woning voorzien worden.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Aan de schaal en het volume van het gebouw wordt niets gewijzigd. Er is ook geen sprake van een aanzienlijke verhoging van de densiteit.

Visueel-vormelijke elementen

De glazen winkelpui wordt gedeeltelijk ondoorzichtig gemaakt met een lichtdoorlatende film. Hierdoor krijgt het gelijkvloers het uitzicht van een geblindeerd winkelpand. Dit is niet bevorderlijk voor de het straatbeeld noch voor de leefbaarheid van het pand. De woonfunctie in een stedelijke omgeving vereist een volwaardige gevel met arduinen plint onder het raam.

Cultuurhistorische aspecten

Het betreft een gebouw uit 2007 zonder bijzondere erfgoedwaarde. De functiewijziging heeft geen impact op de erfgoedwaarde van de omgeving.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten conform artikel 29 van de bouwcode voor de studio 2 fietsstalplaatsen voorzien worden: 1 studio met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2.

Er wordt in de leefruimte een plaats ingetekend voor 1 fiets. Er moet ruimte zijn voor 2 fietsen en gezien de redelijk kleine oppervlakte van de studio is het niet aangewezen om hier ook nog eens 2 fietsen te zetten in de leefruimte.

Veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is ongunstig omwille van een aantal structurele en conceptuele gebreken. Zo is de loopafstand tussen de ondergrondse badkamer en de voordeur te groot voor een woonfunctie met nachtbezetting. Er dient ook een tweede vluchtweg te worden gemaakt via de gemeenschappelijke keldertrap. De deur naar de tuin kan niet fungeren als nooduitgang omdat de tuin geen 8m diep is. Er wordt ook gewezen op het ontbreken van een brandladder aan de achtergevel zoals opgelegd in het brandweeradvies van 9 december 2008. Omwille van deze en andere tekortkomingen kan de veiligheid in het gebouw niet gegarandeerd worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot

Ook de interne organisatie is voor verbetering vatbaar. De aanwezigheid van het stadstuintje op zich is zeer positief, maar wordt tenietgedaan door de ingetekende ‘slaapzone’. Hierdoor krijgt de leefruimte, met een diepte van 15m, weinig daglicht en is er geen rechtstreeks contact met de tuin. Ook de plaatsing van de te kleine fietsenstalling (zie onder ‘mobiliteitsimpact’) in het midden van de woning resulteert in een versnipperde en moeilijk te gebruiken leefruimte.

De woonkwaliteit brokkelt verder af door het ‘wonen achter een vitrine’ en de ongelukkige plaatsing van het toilet rechtstreeks in de leefruimte.

Anderzijds biedt de functiewijziging van het gelijkvloers ook mogelijkheden om inkom en sanitair centraal te voorzien via de gemeenschappelijke toegang, geflankeerd door een ruimere gemeenschappelijke fietsenberging in het centrale (donkere) deel van het gebouw. Op deze manier kan de slaapzone aan de straatgevel gesitueerd worden en de leefruimte volledig aan de tuinzijde. Er moeten dus heel wat aanpassingen gebeuren om te komen tot een veilige en leefbare woning. De medewerking van een architect kan hierbij alleszins een meerwaarde opleveren.

Woninggrootte

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

De aanvraag betreft het omvormen van een handelsruimte buiten de strategische handelskern tot een studio met een netto vloeroppervlakte van 57m². De aanvraag bevat geen overzicht van de reeds aanwezige appartementen in het gebouw, maar er kan worden aangenomen dat deze groter zijn dan de gelijkvloerse studio. De beschikbare oppervlakte laat bovendien geen grotere woning toe.

De kwaliteit van de woning is echter ondermaats en de (brand)veiligheid is niet gegarandeerd. Dit laatste geldt overigens voor heel het gebouw door het ontbreken van de brandladder.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening en het ontbreken van een gunstig advies van de brandweer.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.