2020_CBS_04186 - Omgevingsvergunning - OMV_2019135496. Lange Gasthuisstraat 13. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

• artikel 2.1.2 Harmonieregel en referentiebeeld:

de bouwhoogte van de technische zone op het dak reikt hoger dan de bouwhoogte van de rechterbuur. Dit werd in de 2 voorgaande vergunningen uitgesloten uit de vergunning;

• artikel 2.1.13 Schoorstenen en technische installaties:

op het platte dak van verdieping 10 worden buiten de technische verdieping nog zones voor technieken voorzien. Deze worden voorzien buiten het maximaal toelaatbare volume.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 27 Parkeerplaatsen:
  door de wijzigingen aan de structuur en het voorzien van fietsenstalplaatsen op de draaizone naast de aangepaste parkeerplaats P6 is deze niet meer bruikbaar voor personen met een handicap;
• artikel 29/2 Publiek toegankelijke toiletten en artikel 30:
  het is niet duidelijk of in het sanitair blok een aangepast toilet wordt voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:

de insprong naar de garagepoort op het gelijkvloers kan ’s nachts niet worden afgesloten;

• artikel 16 §1 Technische uitsprongen:
  het volume van de technische zone op het hoogste dak overschrijdt het maximaal toelaatbare volume. De bijkomende zones voor technieken op het platte dak van verdieping 10 worden buiten het toelaatbare volume voorzien;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de laatst vergunde toestand dd. 16/03/2018 bepaalt voor verdiepingen +2, +3 en +4 een aantal zones die niet als verblijfsruimten mogen ingericht worden omwille van de beperkte natuurlijke lichtinval door de aanwezigheid van smalle hoge lichtkokers en beperkte raamopeningen. In de appartementen 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 4.1 en 4.2 wordt in deze zones vermoedelijk een slaapkamer voorzien;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  er wordt geen afgescheiden ruimte voor afvalberging voorzien bij de recaruimte;
• artikel 38 Groendaken:

de boombak op de koer bij het gelijkvloers wordt gesupprimeerd;

• artikel 41 §4 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  het gebruik van waterspuwers als waterafvoer van terrassen is verboden, tenzij het gaat om noodoverlopen;
• artikel 44 §1 Vetafscheiders en olieafscheiders:

horeca-inrichtingen zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een functiewijziging op het gelijkvloers van handelsruimte naar reca.

Deze functie is in overeenstemming met bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad.

Zoals opgenomen in het advies van de dienst ondernemen en stadsmarketing sluit de site aan

bij het prioritair kernwinkelgebied Antwerpen centrum zoals voorzien in de beleidsnota detailhandel. Ze ligt niet in een afgebakende horecakern zoals opgenomen in de beleidsnota horeca.

De recafunctie is functioneel inpasbaar in de omgeving. De dienst ondernemen en stadsmarketing nam volgende op in zijn advies:

“Op de plannen wordt verwezen naar een bundel van een interieurarchitect voor een inschatting van het reca gedeelte maar dit zit niet in het dossier. Zo is er geen inschatting mogelijk van eventuele hinder van de keuken voor de hoger liggende verdiepingen, daar de keuken niet vermeld wordt op de plannen. Het is ook niet duidelijk of de tuinzone voorzien wordt als terras voor de reca inrichting.

In elk geval zal er voor de activiteit ook een horecavergunning moeten aangevraagd worden.”

Volgens de plannen worden de technieken van de recafunctie voorzien in een afgesloten volume achteraan de 2de verdieping. Het uitlaatrooster wordt in de achtergevel geplaatst.

De afstand ten opzichte van de achtergevel en terrassen van de appartementen is voldoende groot om reuk- en geluidshinder te beperken.

Indien men de buitenruimte wenst te benutten i.f.v. de horecazaak (als terras), is hiervoor een aparte vergunningsaanvraag vereist, na onderzoek om de mogelijke geluidsoverlast voor de bovenliggende woningen te voorkomen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet het verhogen van de technische verdieping op het hoogste platte dak.

Er is geen principieel bezwaar tegen de voorziening van een technische verdieping op het hoogste dak. Het verhogen van het volume tot boven de bouwhoogte van de rechterbuur is echter geen verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en ook niet noodzakelijk gezien de beperkte vereiste hoogte van een technische ruimte. Om bovenstaande redenen wordt als voorwaarde opgelegd de hoogte van de technische zone te beperken tot de hoogte van het aanpalende volume zoals in beide voorgaande vergunningen.

De aanvraag voorziet ook bijkomende zones voor technieken en airco’s buiten de technische verdieping.

Gelet op de lagere bebouwing op de omliggende percelen zullen deze technische installaties zichtbaar zijn vanuit de omgeving. Bovendien vallen deze bijkomende technische zones buiten het toelaatbare volume op het perceel aangezien het maximale volume op het perceel reeds is behaald. De bijkomende technische zones op het platte dak van verdieping 10 zullen worden uitgesloten uit de vergunning.

Door de grote bouwdiepte, de beperkte breedte en de keuze om 3 of 4 appartementen per bouwlaag te voorzien, wordt de vooropgestelde woonkwaliteit op +2, +3 en +4 in vraag gesteld. De units worden opgevat als minilofts van ongeveer 80m² met één of twee slaapkamers. Centraal in het pand geven deze appartementen uit op kleine lichtschachten met rechtstreekse inkijk in de achterliggende woningen. Omwille van deze privacy hinder en gezien de beperkte natuurlijke lichtinval in de ruimten grenzend aan deze kleine lichtschachten werd in de vorige vergunningen uitgesloten verblijfsruimten te voorzien in bepaalde zones op verdieping +2, +3 en +4.

In de appartementen 2.1, 2.2, 3.1, 3.2, 4.1 en 4.2 wordt in deze zones vermoedelijk een slaapkamer voorzien. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opnieuw opgelegd de zone in rood gearceerd op de plannen +2, +3 en +4 niet als verblijfsruimte in te richten en/of te gebruiken.

De indeling van appartement 7.1 werd gewijzigd, waardoor de slaapkamer afhankelijk is van erfdienstbaarheden voor wat betreft natuurlijke lichtinval en uitzicht.

Hoewel de vergunningverlenende overheid geen rekening mag houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen, zal toch in voorwaarden worden opgenomen dat er geen muur kan worden voorzien tussen de slaapkamer en de bureau zodat de natuurlijke  lichtinval en uitzicht in de slaapkamer ten allen tijden gegarandeerd kan worden.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde.

In de aanvraag worden 2 openingen voorzien in de linkse scheimuur op gelijkvloers.

Dit gebouw is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed.

Artikel 5 §1 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 zegt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft artikel 5§2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. Deze informatie werd toegevoegd aan de aanvraag.

Het advies van de dienst monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:

“Er wordt een verbinding tussen beide panden gecreëerd op de gelijkvloerse verdieping thv de gang en de patio. De patio blijft ongewijzigd.

De openingen hebben slechts een beperkte impact op de erfgoedwaarde van het inventarispand waardoor ze aanvaardbaar zijn.

Als voorwaarde zal opgelegd worden dat de bestaande baksteen bewaard moet blijven op de site en kan herbruikt worden wanneer de opening thv de patio opnieuw gedicht zou worden.

De kasseien in de patio moeten behouden blijven en zichtbaar, ze bepalen mee de erfgoedwaarde van de patio.”

Deze voorwaarden behoudens het bewaren van de bestaande baksteen zullen worden overgenomen bij het verlenen van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het supprimeren van de boombak op de koer op het gelijkvloers is in strijd met artikel 38 van de bouwcode aangezien ook geen gronddekking van 1 meter is voorzien boven de ondergrondse garage. Het supprimeren van de boombak zal dan ook worden uitgesloten uit de vergunning.

Om geen nadelige effecten  te hebben op het gebruik van de openbare ruimte werd in artikel 14 van de bouwcode opgenomen dat insprongen van meer dan 2 meter diepte ’s nachts moeten kunnen worden afgesloten. Hieraan is niet voldaan in de aanvraag. In  voorwaarden zal worden opgelegd dat de insprong naar de garage ’s nachts moet worden afgesloten of dat de insprong tot een diepte van 2 meter moet worden beperkt. 

Bij de recafunctie moet een afgescheiden ruimte voor afvalberging worden voorzien conform artikel 26 van de bouwcode en het afvalwater dient geloosd te worden via een vetafscheider conform artikel 44 van de bouwcode.

De spuwers van de terrassen kunnen enkel als noodoverlopen worden beschouwd. De afwatering van de terrassen zal ook aangesloten moeten worden op de riolering. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden.

Gelet op de aard van de aanvraag werd er advies gevraagd aan de afdeling milieuvergunningen. Het advies luidt als volgt:

“De aanvraag betreft een functiewijziging van het handelsgelijkvloers naar een horecafunctie en het regulariseren en implementeren van een aantal kleinere wijzigingen welke zich doorheen het bouwproces hebben opgedrongen. Er wordt aangenomen dat het gebouw over een basis akoestische prestatie beschikt om het wooncomfort in de bewoonde vertrekken, -in het bijzonder de 1ste verdieping- niet te hypothekeren. Dit vereist bijvoorbeeld een zwevende dekvloer om de overdracht van lucht- en contactgeluiden te dempen.”

In voorwaarden zal worden opgenomen dat de geluidsoverdracht naar de bovenliggende woningen maximaal moet worden beperkt.

Er werd advies gevraagd aan Proximus, in verband met het aansluiten van de telecominfrastructuur. Het advies luidt als volgt:

“Voor het geplande project is voldoende telecominfrastructuur van Proximus aanwezig om de percelen aan te sluiten. Met uitzondering van een punctuele opening, dienen geen bijkomende werken worden uitgevoerd. Om kosten te vermijden dient de bouwheer een wachtbuis te plaatsen vanaf de woning tot aan de rooilijn. 

Voor de effectieve aansluiting en/of slopen van het bestaand gebouw dient de bouwheer of klant contact op te nemen met Proximus op 0800 22 800.”

Toegankelijkheid

Conform artikel 29/2 van de verordening toegankelijkheid zal in voorwaarden worden opgelegd dat er een aangepast toilet moet worden voorzien in de recaruimte conform de afmetingen van artikel 30 van de verordening.

Door de wijzigingen aan de draagstructuur en het voorzien van fietsenstalplaatsen op de draaizone in parkeergarage is parkeerplaats P6 niet meer bruikbaar voor personen met een handicap. Het voorzien van fietsenstalplaatsenop de draaizone zal worden uitgesloten uit de vergunning. In voorwaarden zal worden opgelegd dat de 59 fietsenstalplaatsen in de voorste bergruimten moeten worden voorzien.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte conform het advies dat werd verleend door de dienst mobiliteit:

“Op het gelijkvloers wordt de handelsfunctie gewijzigd naar horeca. De bovenliggende appartementen blijven behouden. Het gaat om een horecaoppervlakte van 467m2. Gezien de ligging in het centrum van de stad en de nabijheid van openbaar vervoer en publieke parkings is het niet nodig om parkeerplaatsen te voorzien.”

Fietsvoorzieningen

Voor het bepalen van de fietsnorm vallen handel en horeca onder dezelfde functiegroep. Er moeten dus geen bijkomende fietsstalplaatsen voorzien worden ten opzichte van de vergunde toestand. Er worden in de kelder 59 fietsstalplaatsen voorzien. Deze moeten allemaal voorzien worden in de bergruimten vooraan in het gebouw. Het voorzien van fietsenstalplaatsen op de draaizone zal worden uitgesloten uit de vergunning.

In de vergunning van 2015 en 2017 werden een aantal voorwaarden opgelegd door de stedelijke dienst mobiliteit met betrekking tot de fiets- en autostalplaatsen. Deze voorwaarden blijven integraal van kracht en worden opnieuw in voorliggende vergunning opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de insprong naar de garagepoort ’s nachts af te sluiten, conform artikel 14 van de bouwcode of de insprong te beperken tot een diepte van 2 meter;

3.      de zone in rood gearceerd op de plannen op verdiepingen +2, +3 en +4 niet als verblijfsruimte in te richten en/of te gebruiken, conform artikel 24 van de bouwcode;

4.      de hoogte van de technische verdieping te beperken tot de hoogte van het aanpalende volume bij de rechterbuur, conform artikel 16 van de bouwcode en artikel 2.1.2 van het ruimtelijk uitvoeringsplan;

5.      de draaizone tussen parkeerplaats 5 en 6 altijd vrij te houden en te arceren, zodat auto’s kunnen keren om vooruit de autolift te kunnen autorijden, conform artikel 27 van de verordening toegankelijkheid;

6.      een aangepast toilet te voorzien in de recaruimte conform artikel 29/2 en de afmetingen van artikel 30 van de verordening toegankelijkheid;

7.      de deuren naar de fietsenbergingen automatisch te laten opengaan;

8.      alle fietsenstalplaatsen te voorzien in de voorste bergingen in de kelder;

9.      een horecavergunning te verkrijgen voor de recafunctie op het gelijkvloers;

10.  de kasseien op de naastliggende patio te behouden en deze zichtbaar te laten;

11.  geluidsoverdracht van de recafunctie naar de bovenliggende woningen maximaal te beperken;

12. geen muur te voorzien tussen de slaapkamer en bureau in appartement 7.1;

13.  een afgescheiden ruimte voor afvalberging te voorzien voor de recafunctie, conform artikel 26 van de bouwcode;

14.  het afvalwater van de recafunctie te lozen via een vetafscheider, conform artikel 44 van de bouwcode;

15.  de afwatering van de terrassen ook aan te sluiten op de riolering, conform artikel 41 van de bouwcode;

16.  de boombak op het gelijkvloers te behouden, conform artikel 38 van de bouwcode;

17.  het advies van Proximus na te leven;

18.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

19.  het voorzien van technische installaties buiten het volume van de technische ruimte op verdieping 10;

20.  het supprimeren van de boombak op het gelijkvloers;

21.  het voorzien van fietsenstalplaatsen op de draaizone in de garage.