2020_CBS_04783 - Omgevingsvergunning - OMV_2020035332. Gratiekapelstraat 16. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/07/2015: proces-verbaal (AN/2015/VPV/0542) voor het wijzigen van het aantal wooneenheden;

-          01/06/1956: toelating (18#35297) voor verbouwingswerken;

-          25/10/1904: toelating (1904#2062) voor een tweede verdieping op de keuken.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          pand onderverdeeld in acht studentenkamers;

-          gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder hellend dak;

-          kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk circa 10,50 en 14,15 m;

-          bouwdiepte hoofdvolume van circa 8,20 m;

-          achteraan het perceel bevindt zich een bijgebouw met twee bouwlagen onder plat dak, welke via een smalle gang ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping in verbinding staat met het hoofdvolume;

-          gevelafwerking:

• grijs gecementeerde gevel;
• houten buitenschrijnwerk in grijze kleur;
• dorpels in blauwe hardsteen.

Huidige toestand

-          pand onderverdeeld in acht studentenkamers;

-          bouwvolume hoofdgebouw conform vergunde toestand.

-          de bebouwing van het achterhuis werd uitgebreid ten gevolge van de grootte van de koer;

-          gewijzigde openingen in het dakvolume en de achtergevel;

-          gevelafwerking:

• verdiepingshoge plint geschilderd in een donkere kleur;
• toegangsdeur in aluminium;

Gewenste toestand

-          pand onderverdeeld in zes studentenkamers;

-          bouwvolume hoofdgebouw en bijgebouw conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking ongewijzigd ten opzichte van de bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          verminderen van het aantal studentenkamers van acht naar zes;

-          intern herindelen van de verschillende functies;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          terugbrengen van het bouwvolume van het achterhuis conform de vergunde toestand;

-          wijzigen van de gevels.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De verblijfsruimten op de eerste verdieping beschikken over een plafondhoogte van 2,56 m in plaats van de verplichte minimum hoogte van 2,60 m;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  De keukens op de eerste en tweede verdieping beschikken niet over een rechtstreekse toevoer van zicht, licht en lucht;
• artikel 43 Septische putten:
  De aanvraag betreft wijzigingen aan het afvoerstelsel van het afval- en hemelwater. Echter werd geen (nieuwe) septische put voorzien. De aansluiting tussen deze put en de openbare riolering dient bovendien te gebeuren conform artikel 40 en 41.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in de kotstopzone van studentenhuisvesting. Gezien er bewijzen kunnen voorgelegd worden dat het pand al minstens sinds 1997 gebruikt werd als studentenhuisvesing, kan, in afwijking van de beleidsvisie, de functie geregulariseerd worden conform het collegebesluit met jaarnummer 2013_CBS_06964. In zitting van 5 juli 2013 besliste het college immers via een afwijkingsbesluit de voorwaarden vast te stellen waarbinnen in het kader van studentenhuisvesting afwijkingen op de bouwcode kunnen worden toegestaan. Deze aanvraag voldoet aan de gestelde voorwaarden van het afwijkingsbesluit.

Visueel-vormelijke elementen

Het is onduidelijk of er gevelwijzigingen worden aangevraagd. Op de geveltekening van de vergunde toestand staat de voordeur aangeduid als uitgevoerd in houten schrijnwerk, grijs geschilderd conform de rest van het buitenschrijnwerk. In de nieuwe toestand staat de voordeur aangeduid als een aluminium voordeur. Het is onduidelijk of deze wijziging onderdeel is van de aanvraag of het een fout betreft in de tekening aangezien in de verantwoordingsnota staat: “Geen wijzigingen aan uitzicht woning en achterbouw dus integratie kan geen probleem vormen”.

Een aluminium deur zou in grote mate afbreuk doen aan het karakter van de gevel. In voorwaarde zal dan ook worden opgelegd een houten voordeur te voorzien, geschilderd in de kleur van het overige schrijnwerk van de voorgevel.

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijk uitvoeringsplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Gezien de aard en de omvang van de werken is een CHE-rapport niet gevraagd.  Het dossier bevat geen fotomateriaal van het interieur.

Omdat het pand is gelegen in CHE-gebied werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij gaf volgend, samengevat advies:

“Het pand nr. 16 bevat een oudere kern, wat zichtbaar is op de snedes (tongewelfde kelders, moerbalken…). Vermoedelijk was het pand gelijkaardig qua opbouw aan nr. 14 en werd het in de 19de eeuw verbouwd tot de huidige lijstgevel.

Men wenst het pand beperkt te verbouwen en van 8 naar 6 studentenkamers om te vormen.

Op basis van de plannen lijkt het alsof de muur tussen de traphal en de gemeenschappelijke ruimte op de gelijkvloerse verdieping wordt afgebroken. Mogelijks is dit een tekenfout. Als voorwaarde zal opgenomen worden dat de muur behouden moet blijven.

Hetzelfde geldt ook voor de muur tussen de inkom en de fietsenstalling. Aangezien de fietsenstalling vlot toegankelijk moet zijn, zal als voorwaarde opgelegd worden om met een portiek te werken.

In de ruimte van de fietsenstalling wordt een bestaande schouw verwijderd. Er werd onvoldoende fotomateriaal aangeleverd waardoor het niet mogelijk is om de erfgoedwaarde van de schouw te kunnen beoordelen. Als voorwaarde zal dan ook opgelegd worden dat de schouw bewaard moet blijven.

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd. De geformuleerde voorwaarden worden opgenomen als voorwaarden van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voldoet niet aan artikel 21 van de bouwcode. De verblijfsruimten op de eerste verdieping beschikken over een plafondhoogte van 2,56 m in plaats van de verplichte minimum hoogte van 2,60 m. Gezien de geringe afwijking en rekening houdend met het hoger vermelde afwijkingsbesluit  (Jaarnummer 2013_CBS_06964) kan er volgens artikel 3 §1 van de bouwcode door het college een afwijking hierop worden toegestaan.

De keukens op de eerste en de tweede verdieping hebben, strijdig met de bouwcode, geen rechtstreeks licht, lucht en zicht. Dit is ook strijdig met de wooncode. Hier kan dan ook geen afwijking op worden toegestaan. Door de grootte (ca. 2m²), de vorm en het aantal deuren die er op uitgeven, zijn deze ruimten ook weinig functioneel indeelbaar als keukens. Daarom zal in voorwaarde worden opgelegd om de ruimte waar deze keukens zich in bevinden in te richten als sas.

Er wordt strijdig met de bouwcode geen septische put voorzien. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. Ook de aansluiting met de openbare riolering moet conform de bepalingen van de bouwcode gebeuren. In voorwaarden van de vergunning zal worden opgelegd om de aanvraag hieraan aan te passen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voordeur uit te voeren in hout, geschilderd in de kleur van het andere buitenschrijnwerk van de voorgevel;

3.      een gescheiden riolering te voorzien conform artikel 40 en 41 van de bouwcode;

4.      een septische put te voorzien, conform artikel 43 van de bouwcode;

5.      de schouw in de fietsenberging te behouden;

6.      de muur tussen traphal en gemeenschappelijke ruimte op het gelijkvloers behouden;

7.      de ingang vanuit de inkom naar de fietsenberging uit te voeren als een portiek in de muur;

8.      de keukens op de eerste en de tweede verdieping in te richten als sas;

Uitsluitingen

9.      de voorgevelwijzigingen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.