2020_CBS_07890 - Omgevingsvergunning - OMV_2020088108. Spillemansstraat 65. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/02/1936: toelating (1399#15468) voor het plaatsen van een veranda;

-          12/06/1934: toelating (1399#14460) voor vergrotings- en veranderingswerken;

-          21/08/1923: toelating (1399#7716) voor het bouwen van een hofmuur.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: meergezinswoning met 2 wooneenheden en doorrij naar achterliggende werkplaats;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak met bouwdiepte van circa 10m;
• achterbouw met bouwdiepte van circa 8m;
• gelijkvloerse bouwdiepte tot circa 18m;
• hof achter de woning;
• achterliggende breder uitlopende werkplaats in binnengebied van 1 en 2 bouwlagen onder plat dak.

Huidige toestand

-          functie: meergezinswoning met 2 wooneenheden en doorrij naar achterliggende werkplaats;

-          bouwvolume:

• besloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak met bouwdiepte van circa 10m;
• gelijkvloerse achterbouw en veranda met bouwdiepte tot circa 20,8m;
• hof achter de woning verhard tot koer;
• achterliggende breder uitlopende werkplaats in binnengebied van 1 en 2 bouwlagen onder plat dak

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers met witte sierpleister en siermolures;
• verdieping in geel metselwerk;
• wit PVC buitenschrijnwerk en groene houten poort.

Gewenste toestand

-          de achterliggende werkplaats maakt geen deel uit van deze aanvraag;

-          functie:

• wijziging gelijkvloers van wonen naar casco commerciële ruimte met een netto vloeroppervlakte van circa 76m²;
• de overblijvende woonentiteit heeft een netto vloeroppervlakte van circa 116m²;             

-          bouwvolume:

• gelijkvloerse bouwdiepte van circa 18m, met achterliggend terras;
• bouwvolume verdieping ongewijzigd;
• inrichting dakterras met een netto vloeroppervlakte van circa 18m² met stalen luifel;

-          gevelafwerking:

• aluminium buitenschrijnwerk, combinatie grijs/wit;
• houten poort/hekwerk, combinatie grijs/wit.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van het gelijkvloers van wonen naar detailhandel en bijhorende werken;

-          herinrichten woning op de eerste verdieping.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  de vrije hoogte van de verdieping van de entresol bedraagt minder dan 2,6m;
• artikel 27 Open ruimte:
  §3 het gelijkvloers terras bedraagt meer dan 20m²;
• artikel 34 Stabiliteit en scheimuren:
  §3, 3° de dakopstand van de nieuwe gelijkvloerse aanbouw bedraagt geen 30cm;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  §1, 2° de aansluitpunten DWA/RWA mogen hoogstens 50cm uiteen gelegen zijn.
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:

horeca-inrichtingen en andere bedrijven of instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen, er staat geen vetafscheider ingetekend op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op voorliggende aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het voorzien van een casco gelijkvloerse handel, uitsluitend toegankelijk gemaakt via de doorgang noodzakelijk voor de functie gelegen in binnengbied. Deze nieuwe functie wordt hierdoor onlosmakelijk met de functie in binnengebied verbonden.

De ontwikkeling van het binnengebied maakt echter geen deel uit van voorliggende aanvraag.

Tevens wordt er in de beschrijvende nota ook gesproken over een horecafunctie in plaats van een handel.

Een horecafunctie in aansluiting met de voorziene open ruimte, welke volledig wordt in gericht als terras, brengt de leefbaarheid van de aanpalende tuinen onaanvaardbaar in het gedrang.

Op zich is een handel, rechtstreeks bereikbaar via de straatzijde en dus onafhankelijk van de functie gelegen in binnengebied, stedenbouwkundig aanvaardbaar, maar geen horecaterras in de tuinzone.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt de veranda volledig gesloopt waardoor het perceel wordt voorzien van een open ruimte in verhouding met het perceel.

Op het plat dak van de gelijkvloerse achterbouw wordt, grenzend aan de woonfucntie, een dakterras voorzien. Ter hoogte van de rechter perceelsgrens wordt tegen de achtergevel een luifel geplaatst die het terras gedeeltelijk overdekt.

De geplande werken zijn niet storend en zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

In de voorgevel wordt het nieuwe buitenschrijnwerk voorzien in een combinatie van grijs – wit aluminium.  De poort naar de achterliggende werkplaatsen en koer wordt voorzien in een grijs – wit gelakt houten hekwerk. De nieuwe achtergevels worden afgewerkt in een lichtgrijze cementering met betonnen plint en buitenschrijnwerk in een combinatie van zwartblauw – wit aluminium.  De nieuwe luifel tegen de achtergevel wordt voorzien in grijs – wit gelakt staal. Het voorgestelde materiaalgebruik is in overeenstemming met de stedelijke context. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bureauruimte die zich op de eerste verdieping in de achterbouw bevindt heeft een hoogte van slechts 2,39m.  Dit is strijdig met artikel 21 van de bouwcode dat een minimale hoogte van 2,6m oplegt voor verblijfsruimtes. Omdat het echter slechts over één ruimte in de woning gaat en alle andere verblijfsruimtes over ruim voldoende verdiepingshoogte beschikken kan hierop een afwijking worden toegestaan.  Daarnaast kijkt de bureauruimte met twee grote raamopeningen uit op het aangrenzende terras en groendak waardoor het als een voldoende kwalitatieve ruimte kan worden beschouwd. 

De open ruimte wordt volledig verhard aangelegd waardoor voorliggende aanvraag in strijd is met artikel 27 van de bouwcode. Dit artikel legt op om tuinen zoveel mogelijk groen en onverhard te houden. Het voorzien van voldoende groen is belangrijk voor de leefbaarheid binnen bouwblokken en de infiltratie van regenwater in de bodem. Van dit voorschrift kan bijgevolg niet afgeweken worden. Als voorwaarde voor vergunning wordt daarom opgelegd om de oppervlakte van het terras te beperken tot 20m2 en de overige open ruimte groen aan te leggen. Daarnaast dient het terras aangelegd te worden in een helling van 1 à 2 % richting de tuin zodat het regenwater op een natuurlijke wijze kan infiltreren in de bodem, dit wordt ook opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

De scheimuur met de linker aanpalende word ter hoogte van de gelijkvloerse achterbouw niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze 30cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuur minder dik uit te voeren of het volledige dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren. Deze opstand is echter niet vereist indien tussen de scheidingswand en de vegetatie van het groendak een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed wordt voorzien, eventueel aangevuld met een eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm.

Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het aangevraagde dient te worden uitgevoerd conform één van de bovenstaande mogelijkheden. Een verhoging van de scheimuur is eveneens een oplossing. Echter dit maakt het voorwerp uit van een nieuwe bevraging van de omwonenden, waarvoor in dat geval een nieuwe omgevingsaanvraag moet worden ingediend.

De woning wordt in voorliggende aanvraag voorzien van een gescheiden rioolstelsel waarbij de RWA en de DWA afzonderlijk worden aangeboden aan de straat. Conform artikel 41 van de bouwcode dienen de aansluitpunten van de DWA en de RWA ter hoogte van de rooilijn minimaal 0,2m en maximaal 0,5m uit elkaar te liggen. Dit is niet het geval in voorliggende aanvraag waarbij de aansluitpunten circa 0,7m uit elkaar gelegen zijn. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd de aansluitpunten van de RWA en de DWA uit te voeren conform de bepalingen van het bovenstaande artikel.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien er een vermindering is van aantal wooneenheden en de commerciële ruimte geen extra parkeerbehoefte genereert.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden. 

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed voorzien tussen het groendak en de scheidingswand;

3.      de oppervlakte van het terras te voorzien met een oppervlakte van maximaal 20m2  en de overige open ruimte groen aan te leggen;

4.      het terras te voorzien van een helling van 1 à 2 % richting de tuin zodat het regenwater op een natuurlijke wijze kan infiltreren in de bodem;

5.      de aansluitpunten van de RWA en de DWA ter hoogte van de rooilijn minimaal 0,2m en maximaal 0,5m uit elkaar te voorzien;

6.      indien in de gelijkvloerse handelsruimte voedsel wordt verwerkt en/of warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd een vetafscheider te voorzien;

7.      de handelsruimte ook te ontsluiten via de gemeenschappelijke hal links gelegen op het perceel;

8.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

Een horecaterras in de tuinzone.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten