2020_CBS_07878 - Omgevingsvergunning - OMV_2020040636. Sint-Jacobsmarkt 19. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/07/1929: vergunning (1929#34050) voor binnenveranderingen;

-          23/01/1970: vergunning (18#52854) voor een gevelverbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          neoclassicistische burgerwoning/hoekpand van 3 bouwlagen en 3 traveeën (zijde Sint-Jacobsmarkt) en 5 traveeën (Frans Halplein);

-          eengezinswoning met commercieel gelijkvloers;

Huidige toestand

-          neoclassicistische burgerwoning/hoekpand van 3 bouwlagen en 3 traveeën (zijde Sint-Jacobsmarkt) en 5 traveeën (Frans Halplein), onder hellende en platte daken met getande kroonlijst;

-          functie:

• café op het gelijkvloers;
• 2 woonentiteiten op de verdieping;

Gewenste toestand

-          neoclassicistische burgerwoning/hoekpand van 3 bouwlagen en 3 traveeën (zijde Sint-Jacobsmarkt) en 5 traveeën (Frans Halplein), onder schilddak met getande kroonlijst;

-          functie:

• gelijkvloerse verdieping voorzien van reca (ontbijt- en lunchbar);
• verdiepingen voorzien van 2 woonunits 

-          oppervlakte:

• woonunit 1 met 1 slaapkamer: 65m² met een buitenruimte van 5m²;
• woonunit 2 met 3 slaapkamers: 134m² met een buitenruimte van 17m²;

-          bepleisterde en geschilderde lijstgevel (wit) met plint in blauwe hardsteen.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen van een eengezinswoning met commercieel gelijkvloers naar een meergezinswoning met commercieel gelijkvloers;

-          uitbreiden van het volume en plaatsen van een schilddak;

-          voorzien van nieuwe raamopeningen, openwerken van dichtgemetselde ramen, voorzien van houten schrijnwerk;

-          (her)bepleisteren en schilderen van gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  5:   zone voor centrumfuncties - publieksgerichte gebouwen (ce5).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.1.11.1 Terrassen in schuine daken: er zijn geen terrassen in schuine daken toegelaten palend aan of zichtbaar vanaf het openbaar domein. Aan de achtergevel zijn terrassen toegelaten wanneer zij geïntegreerd zijn binnen het volume van de begrenzende dakvorm en zij beperkt zijn tot op een afstand van 1 meter van het midden van de scheidsmuur. Het terras onder het dak wordt voorzien op minder dan 1 meter van de perceelsgrens.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: de fietsstalplaatsen zijn moeilijk bruikbaar;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er wordt geen parkeerplaats voorzien.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De woonfunctie op de verdiepingen en de reca-functie op het gelijkvloers zijn in overeenstemming met de toelaatbare bestemmingen van het RUP Binnenstad en functioneel inpasbaar rond het Frans Halsplein.

Het advies van de dienst ondernemen en stadsmarketing kan als volgt worden samengevat:

“De reca-functie in het pand blijft behouden. De reca-ruimte wordt heringericht en geoptimaliseerd. De aanpassingswerken zijn gunstig te beoordelen zodat de recafunctie wordt behouden en leegstand wordt vermeden.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een beperkte uitbreiding ter hoogte van de ingesloten hoek van het perceel.

Ten behoeve van een kwalitatieve en ruimtelijke verticale circulatie voor de beide woonentiteiten wordt de lichtschacht achteraan het perceel bebouwd. Aangezien de woningen vooral gericht zijn naar de straatgevels en op deze manier van voldoende daglicht worden voorzien is dit aanvaardbaar. De dakvorm wordt in zijn oorspronkelijke vorm hersteld zodat het gebouw weer beschikt over een volwaardige bekroning. 

Visueel-vormelijke elementen

De witte sierpleister van de straatgevels en de houten gelakte ramen verbeteren de beeldkwaliteit van het hoekpand. De blinde raamopeningen in de gevel langs het Frans Halsplein worden opnieuw ingevuld met schrijnwerk wat de gevelgeleding en erfgoedwaarde van het pand ten goede komt. De bijkomende ramen onder de kroonlijst zijn niet storend in het straatbeeld en zorgen voor bijkomend zicht vanuit de leefruimte van het bovenste appartement. 

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd zijn in een zone die volgens het gewestplan, bijzondere plannen van aanleg of ruimtelijke uitvoeringsplannen werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. 

De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. 

Het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg is gunstig en kan worden bijgetreden:

“Neoclassicistisch hoekpand met historische kern.

Er was een voorbespreking en een bezoek ter plaatse.

Bij plaatsbezoek werd vastgesteld dat de muren vrijwel geheel gestript zijn, waardoor de voorgeschiedenis duidelijk afleesbaar is. Een geheel van twee zestiende-eeuwse huisjes werd in de negentiende eeuw samengevoegd tot het huidige, hogere complex. Door het invoegen van een bijkomende verdieping zijn de originele zestiende-eeuwse kernen sterk verstoord en bleven ze niet meer aaneengesloten bewaard. Ter hoogte van de tweede verdieping is het ingeweven metselwerk van de toppen van de scheimuren nog zichtbaar. Delen van de oorspronkelijke balklagen bleven bewaard en andere delen werden herbruikt bij de negentiende-eeuwse verbouwingen.

Het voorliggende ontwerp houdt rekening met de erfgoedwaarde van fragmentarische historische onderdelen. De oorspronkelijke scheimuren met sporen van de geveltoppen blijven bewaard alsook de balklagen. Beide erfgoedelementen zullen zichtbaar aanwezig blijven in de nieuwe toestand.

Losse fragmenten van de twee oude dakstoelen werden zonder veel samenhang herbruikt in de negentiende-eeuwse dakkap. Deze onderdelen zijn uit hun context gelicht door de toevoeging van de tussenliggende verdieping. De dienst monumentenzorg heeft dan ook geen bezwaar tegen de verwijdering van de dakelementen en de vernieuwing van het dak.

De dienst monumentenzorg adviseert gunstig.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet 2 kwalitatieve woonentiteiten die voldoen aan een hedendaags wooncomfort. Het dakterras onder het schilddak is voldoende groot en voorziet geen inkijk bij de linker buren door de voldoende hoge scheimuren. 

Ter hoogte van de rechter perceelsgrens langs het Frans Halsplein is er wel zicht op het naburig perceel omwille van de uitsnede in het dak. Deze uitsnede is ook zichtbaar vanop de straat wat in strijd met de bepalingen van artikel 2.1.11.1 ‘Terrassen in schuine daken’ van het RUP Binnenstad. Omwille van voorgaande zal de uitsnede aan de korte zijde van het dak worden uitgesloten uit de vergunning. In voorwaarden zal worden opgenomen dat de dakafwerking moet doorlopen over de volledige korte zijde van het schilddak. 

Op de aangepaste plannen voor de brandweer wordt vastgesteld dat de inkomdeur van de reca-functie opendraait over het openbaar domein. Dit is in strijd met artikel 14 van de bouwcode.

Gelet op de grote breedte van het openbaar domein en de specifieke eisen van de brandweer is een afwijking van de bouwcode aanvaardbaar.

Mobiliteitsimpact 

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten volgens artikel 29 van de bouwcode 2 fietsenstallingen voorzien worden. Deze worden op de plannen ingetekend in de inkomhal. De ruimte is hier beperkt, de fietsen zullen waarschijnlijk de doorgang verhinderen en de achterste fiets staat half op de trap. De structuur en indeling van het gebouw laten het echter niet toe op een andere manier kwalitatieve fietsenstalplaatsen te voorzien, zonder de bruikbare oppervlakte voor de recafunctie te verkleinen.

Een afwijking van artikel 29 van de bouwcode kan dan ook worden toegestaan. Indien de brandweereisen het toelaten zouden er wel fietsen gestald kunnen worden in de doorgang tussen de trap en de recafunctie. 

Laden en lossen

Het laden en lossen kan gebeuren op bestaande laad- en loszones in de omgeving.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een horecavergunning te verkrijgen indien nodig;

3.      de dakafwerking door te laten lopen over de volledige korte zijde van het schilddak dak ter hoogte van de rechter perceelsgrens langs het Frans Halsplein;

4.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

5.      de uitsnede aan de korte zijde van het dak ter hoogte van de rechter perceelsgrens langs het Frans Halsplein. 

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, die zich als volgt laat samenvatten:

1.      Geluidsoverlast: de bezwaarindiener merkt op dat er in het verleden veel geluidsoverlast werd ondervonden van de commerciële uitbating op het gelijkvloers. Hij merkt op dat de aanvraag voorziet in een groot dakterras. Hij merkt op dat de aanvraag geen gegevens bevat omtrent maatregelen om geluidsoverlast te beperken.

Beoordeling:

Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn en die bijgevolg niet mee in afweging kunnen genomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Het gebruik van een terras is inherent aan het wonen in een stedelijke omgeving. Een normaal gebruik van een terras, hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan. De voorgestelde recafunctie en woonfunctie zijn principieel in overeenstemming met bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad en de stedelijke omgeving van het pand.

Het bezwaar is ongegrond.