2020_CBS_07852 - Omgevingsvergunning - OMV_2020052082. Oever 10 - 14. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/04/1981: vergunning (18#61487) voor een rust- en verzorgingstehuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: gemeenschapsvoorziening;

-          bouwvolume:

• grondoppervlakte: 1.934 m²;
• volume: 21.943 m³.

Huidige toestand

-          niet relevant gezien de aanvraag handelt over een sloop en nieuwbouw.

Gewenste toestand

-          functie: hotel;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing;
• 5 bovengrondse verdiepingen;
• 1,5 ondergrondse verdieping;
• grondoppervlakte: 1.342,6 m²;
• nettovloeroppervlakte:5.375,7 m²;
• volume: 22.522,34 m³;
• nokhoogte: 16,59 m;
• kroonlijsthoogte: 12,94 m;

-          gevelafwerking:

• Oever:
  • lichtkleurig steenachtig materiaal;
  • aluminiumkleurig geperforeerd aluminium beplating;
  • bronskleurig aluminium buitenschrijnwerk;
• Scheldeken:
  • lichte zandkleurige/witte gevelsteen;
  • zandkleurig plaatmateriaal;
  • caramel/bruinkleurig aluminium buitenschrijnwerk;
  • caramel/bruinkleurige poorten;
• Patio:
  • wit/lichtgrijs steenachtig materiaal;
  • zandkleurig plaatmateriaal;
  • caramel/bruinkleurig aluminium buitenschrijnwerk;
  • lichtkleurige metalen balustrade;

-          inrichting: patio op binnenplein.

Inhoud van de aanvraag

-          afbreken bestaande bebouwing;

-          bouwen van een hotel met 221 kamers.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Het college verleende op 9 maart 1987 een vergunning aan de vzw Goudblomme voor het uitbaten van een rust- en verzorgingstehuis ‘Den Eeckhof’ (kenmerk 83157a). De vergunning werd op 29 maart 2013 overgenomen door de vzw Gasthuiszusters Antwerpen (AN2013/116). De vergunning was geldig tot 1 september 2016. Op 24 februari 2017 nam het college akte van de exploitatie van een woonzorgcentrum door de vzw Gasthuiszusters Antwerpen (kenmerk MV2016/390).

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de nieuwe exploitatie van een hotel met 221 kamers en bijhorende technische installaties.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  3:   zone voor wonen - (wo3).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van achtergevels: de kroonlijsten van de achtergevels komen hoger dan deze van de voorgevels;

-          artikel 2.1.9 Dakvormen en dakkapellen: de teruggetrokken daklaag bevindt zich niet op 3 meter van het voorgevel- en achtergevelvlak.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
Het advies van NV Aquafin is gunstig.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15 Breedte van een looppad (tussen onafgewerkte muren): geen vrije draaicirkel voor nooddeuren aan de patiozijde;
• artikel 18 Algemene bepalingen: er moet een lift of helling voorzien worden bij grote inkom langs Scheldeken. Overal waar trappen voorzien zijn, moet er ook een helling of lift voorzien worden;
• Artikel 19 Hellingen: aan een helling van 5,4% moet een afrijbeveiliging worden geplaatst;
• Artikel 20 Trappen: de trap aan inkom Scheldeken is niet breed genoeg, geen doorlopende leuning en schuin.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 38 Groendaken: er wordt geen groendak voorzien;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: er wordt geen vetafscheider voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 11 juni 2020. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een hotel in de historische stadskern is functioneel inpasbaar.

Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing is gunstig:

“Het project omvat de realisatie van een hotel van +/- 220 kamers in een voormalig woonzorgcentrum. De site is gelegen in het oude centrum van de stad.

Aan de zijde van de Oever komt de bar die ook voor niet gasten beschikbaar zal zijn. Dit biedt mogelijkheden voor een levendige plint in deze lange gevel.

Bij de bespreking van dit dossier met Visit en Invest kwamen er 2 aandachtspunten naar voor die slechts gedeeltelijk terug te vinden zijn in het dossier :

1/ in de eerste plaats is er het laden en lossen via Scheldeken : dit is voor een deel opgenomen maar zal toch een blijvend aandachtspunt zijn zeker bij grotere vrachtwagens.

2/ een ontbrekend punt is echter de check voor de project-MER. Dit is in de begeleidende nota wel gedetailleerd gebeurd voor de MOBER maar niet voor de project-MER. Op basis van de handleiding van de dienst MER is er voor het dossier op basis van de grootte immers mogelijk minimaal een ontheffing project-MER nodig en geen project-MER screening. Het is niet direct duidelijk waarom dit in het dossier ontbreekt / vergeten is.

Voor het recagedeelte zal ook nog een horecavergunning vereist zijn, vandaar dat voor het dossier een voorwaardelijk gunstig advies gegeven wordt.”

Dit advies wordt gedeeltelijk bijgetreden. Het leveren met kleine vrachtwagens is opgenomen in de aanvraag, maar blijft een aandachtspunt in de adviezen van o.a. de dienst mobiliteit en de verkeerspolitie. Deze voorwaarde zal dan ook nogmaals expliciet worden opgenomen bij de vergunning.

De aard van het project (hotelcomplex binnen stedelijk gebied) valt niet onder bijlagen I of II van het MER-besluit, maar wel onder bijlage III. Een ontheffingsaanvraag is dus niet vereist. Uit de bijgevoegde MER-screening blijkt dat er geen hinderlijke effecten op de omgeving te verwachten zijn.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Het perceel dat momenteel voor een groot deel wordt ingenomen door bebouwing wordt in dit ontwerp bebouwd aan de straatzijden Oever en Scheldeken. Het binnengebied wordt opnieuw vrijgemaakt en voorzien van een patio op -1 die met een helling overgaat naar het maaiveldniveau. Onder deze helling bevinden zich twee lagen ondergrondse parking.

Het project werd meermaals voorgelegd aan de welstandscommissie:

“De welstandscommissie apprecieert in het bijzonder het substantieel ontpitten van het binnengebied en het planopzet dat voorziet in 2 onafhankelijke gebouwen rond een open binnentuin alsook in levendige functies rondom de patio.”

De aanvraag komt tegemoet aan de opmerkingen en voorwaarden gesteld in het advies van de welstandscommissie, zoals:

-          geveluitwerking: aandacht voor schaal en geleding in relatie tot de stedelijke context van beide straten;

-          gevels binnengebied: aandacht voor stedelijke geveluitwerking en geleding (levendige functie aan patio in plaats van lange gang);

-          parkeergarage: compacte footprint onderzoeken i.f.v. meer volle grond in binnengebied;

-          patio: opladen met levendige functie en meerwaarde van tuin optimaliseren, reorganisatie i.f.v. oriëntatie (bezonning…).

Het openwerken van het binnengebied brengt weer zuurstof in dit bouwblok en betekent een opwaardering voor de omliggende (woon)gebouwen. Ook het feit dat het binnengebied overdag doorwaadbaar is vergroot de levendigheid, die nog zal versterkt worden door de aanwezigheid van de horecagelegenheid.

Ook het advies van de stedelijke groendienst is voorwaardelijk gunstig:

“Het ontpitten van het binnengebied is een positief element in dit dossier.

Er moet aandacht besteed worden aan de bestaande groenstructuur op het plein Oever. Hier werd recent sterk geïnvesteerd in de bestaande toekomstbomen, die belangrijke ondergrondse wortelconstructies kregen tijdens de heraanleg van het plein.”

Met betrekking tot het openbaar domein worden volgende voorwaarden opgelegd:

“Er mag voor deze werf onder geen enkele voorwaarde met werfverkeer of materiaal in de boomzones gekomen worden. Indien er een werfzone afgebakend wordt op het openbaar domein moet deze buiten de onverharde boomvakken blijven. Deze boomvakken moeten door middel van vaste hekwerken afgeschermd worden van elke werfbeweging. Draaicirkels van torenkranen mogen de boomkruinen ook niet kruisen of in gevaar brengen.”

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het nieuwbouwproject Oever 12-14 is volgens het RUP Binnenstad gelegen in een woonzone met culturele, historische en/of esthetische waarde. Aan de bouwaanvraag werd een CHE-rapport toegevoegd dat toelaat de cultuurhistorische aspecten van het project te evalueren.

Het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig:

“Het bestaande rusthuis is een relatief recent complex uit het begin van de jaren 1980, naar ontwerp van de architecten E. Schoonbaert en P.J. Leysen. De erfgoedwaarde van het gebouw werd door de betrokken onderzoeker als indifferent beoordeeld. Het bestaande gebouw refereert nergens nog naar het verdere verleden van het bouwblok, onder meer de locatie van een Recolettenklooster en –kerk die hier op het einde van de 19de eeuw opgericht werden. Enkel een paar recuperatie-elementen in het interieur en in de tuin verwijzen nog naar het verleden van de site. Deze elementen dienen op de site te blijven en geïntegreerd te worden in het nieuwe project. Het gaat daarbij om een bronzen klok en een hardstenen poortomlijsting die opgesteld staan in de tuin van het complex en om enkele historische glasramen, afkomstig uit de voormalige kloosterkerk, die in het huidige interieur geïntegreerd werden.

Gezien de zeer beperkte erfgoedwaarde van de bestaande gebouwen is de afbraak van het complex te verantwoorden. De nieuwbouw integreert zich naar volume en geveluitwerking aan de zijde van de Oever goed in de bestaande bebouwing. Aan de zijde van het Scheldeken zorgt het forse nieuwbouwproject voor een volume- en schaalvergroting, waardoor de kleinschaligheid van deze smalle straat onder druk komt te staan.

De dienst Monumentenzorg schaart zich achter het advies van de welstandscommissie en beoordeelt het nieuwbouwproject gunstig mits integratie van de historische relicten in de tuin evenals de gebrandschilderde glasramen in het nieuwe project.”

Op verzoek van de dienst Monumentenzorg wordt volgende voorwaarde opgenomen:

-          Integratie in het nieuwe project van de bronzen klok en hardstenen poortomlijsting, opgesteld in de tuin, evenals de gebrandschilderde glasramen afkomstig uit de voormalige kloosterkerk en nu opgesteld in het bestaande interieur, voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

De nieuwbouw wordt uitgevoerd in een sobere en rationele architectuur. De geleding van de gevels, met base-body-headopbouw en de verticale ritmiek van de ramen, correspondeert met de stedelijke context. Ook het materiaalgebruik is degelijk en sober en oogt traditioneel en duurzaam.

Bodemreliëf

Er gebeurt een aanzienlijke ingreep in de bodem door de aanleg van o.m. een ondergrondse parkeergarage en ontbijtzaal op -1.

Het advies van de stedelijke dienst Archeologie is voorwaardelijk gunstig:

“Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is groter dan 300 m² (ca. 2.689 m²) en een ingreep boven 100 m² (bijna gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor de opmaak van een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd opgemaakt door All-Archeo op 26 mei 2020 en waarvan nadien akte werd genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 11 juni 2020 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/14974). Het bijhorende programma van maatregelen schrijft een uitgesteld vooronderzoek voor in de vorm van proefputten na het slopen van de gebouwen waarbij de uitbraak van vloerplaat en andere ondergrondse massieven onder begeleiding van een archeoloog dienen uitgevoerd te worden. Nadien stelt de erkende archeoloog een nieuwe nota op waaruit een nieuw programma van maatregelen volgt. Ook dit programma van maatregelen wordt nadien verplicht uitgevoerd en dient als voorwaarden bij de omgevingsvergunning te worden geacht.  

Het grootschalige project situeert zich in een archeologisch zeer interessante zone waardoor de dienst archeologie van de stad Antwerpen graag betrokken is bij de verdere opvolging en uitvoering van dit dossier. De dienst Archeologie dient op de hoogte gehouden te worden bij de verdere planning naar uitvoering toe door middel van planningsmails, startvergadering en werfcontroles.”

Op vraag van de dienst Archeologie worden volgende voorwaarden opgelegd:

-          De bouwheer voert het programma van maatregelen verplicht uit zoals opgenomen in de archeologienota waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/14974). Het programma van maatregelen schrijft een proefputtenonderzoek voor. Nadien schrijft de erkende archeoloog een nieuwe nota, ook het daaruit voortvloeiende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd.

-          De bouwheer neemt voorafgaandelijk aan de start van de werken contact op met de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be),

-          De bouwheer nodigt de dienst Archeologie van de stad Antwerpen uit voor een startvergadering,

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Hoewel het advies van Inter gunstig is, worden er toch enkele kleine inbreuken tegen de verordening toegankelijkheid vastgesteld:

• artikel 15 Breedte van een looppad (tussen onafgewerkte muren): geen vrije draaicirkel voor nooddeuren aan de patiozijde;
• artikel 18 Algemene bepalingen: er moet een lift of helling voorzien worden bij grote inkom langs Scheldeken. Overal waar trappen voorzien zijn, moet er ook een helling of lift voorzien worden;
• Artikel 19 Hellingen: aan een helling van 5,4% moet een afrijbeveiliging worden geplaatst;
• Artikel 20 Trappen: de trap aan inkom Scheldeken is niet breed genoeg, geen doorlopende leuning  en schuin.

De inbreuken op artikels 18 en 20 van de verordening toegankelijkheid hebben betrekking op een secundaire en niet noodzakelijke toegang vanuit Scheldeken naar het binnengebied. Er is een alternatieve toegang aan de linkerzijde van dezelfde gevel op 60 m afstand. Deze afwijking kan dan ook worden toegestaan.

Voor de overige inbreuken op de verordening toegankelijkheid worden voorwaarden opgelegd:

-          De nooddeuren van de foyer aan de patiozijde moeten een vrije draaicirkel van 150 cm hebben conform artikel 15 van de verordening toegankelijkheid;

-          De helling van 5,4% in de patio moet voorzien worden van een afrijbeveiliging conform artikel 19 van de verordening toegankelijkheid.

Omdat een groot deel van de hoofddaken worden ingenomen door PV-panelen en een drycoolerinstallatie, voorziet de aanvrager geen groendak. Er is echter nog een redelijke zone vrij van technische installaties. In deze zone moet een groendak worden aangelegd. Dit wordt als voorwaarde opgelegd conform artikel 38 van de bouwcode.

Om te voldoen aan artikel 44 van de bouwcode wordt volgende voorwaarde opgelegd:

-          De afvoer van de keuken moet voorzien worden van een vetafscheider.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking is te bereiken via Scheldeken. Er werd een mobiliteitsstudie opgemaakt voor dit dossier en daaruit bleek dat er ten opzichte van de bestaande werking van het woonzorgcentrum een lichte stijging zal zijn van het aantal autoverplaatsingen. Deze verplaatsingen gebeuren meestal zeer verspreid over de dag en zullen daarom een beperkte impact hebben op de omgeving.

Fietsvoorzieningen

Er zullen 22 personeelsleden tewerkgesteld worden in het hotel. Een 10-tal fietsstalplaatsen zou moeten volstaan als je ervan uit gaat dat niet iedereen tegelijkertijd aanwezig is en er in shiften gewerkt zal worden.

Er worden 20 fietsstalplaatsen voorzien in de ondergrondse parking. Fietsers kunnen comfortabel gebruik maken van de autolift.

Laden en lossen

Laden en lossen kan gebeuren op eigen terrein via een laad- en loskade in Scheldeken. Uit het bochtstralenonderzoek in de mobiliteitsstudie blijkt wel dat leveringen alleen met kleinere wagens zoals bestelwagens kunnen gebeuren.

Het aantal leveringen per dag zal gemiddeld genomen lager liggen dan het huidig aantal leveringen van het woonzorgcentrum.

Vanuit Mobiliteit wordt volgende voorwaarde opgenomen:

-          Er kan alleen met kleinere wagens geleverd worden.

De verkeerspolitie heeft vanuit verkeersveiligheidsoogpunt volgende opmerking tegen de aanvraag tot het exploiteren van een hotel met ondergrondse parking:

“In de mobiliteitsstudie worden voor de levering van kleine vrachtwagens achterwaartse manoeuvres voorgesteld. Het achterwaarts manoeuvreren van vrachtwagens op de openbare weg brengt een verhoogde onveiligheid met zich mee, specifiek voor voetgangers en fietsers.

De dode hoek van vrachtwagens bevindt zich niet enkel vooraan, maar ook achteraan hebben deze voertuigen een grote blinde vlek. Door achterwaarts te manoeuvreren, is er lange tijd geen zicht op de zwakke weggebruikers en het overige verkeer.

Het manoeuvreren van vrachtwagens kan bovendien ook foutief ingeschat worden, waardoor de kans bestaat dat het verkeer zich toch nog langs het manoeuvrerend voertuig zal verplaatsen.

Vanuit verkeersveiligheidsoogpunt is het daarom aangewezen dat voertuigen voorwaarts kunnen aan- en wegrijden. Dit kan door een terugkeermogelijkheid te voorzien op eigen terrein.”

Voor het voorzien van een terugdraaimogelijkheid op eigen terrein is er echter niet genoeg ruimte op het perceel. Leveranciers zullen zoveel mogelijk achterwaarts in de poort moeten rijden om de veiligheid te garanderen.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De bestaande woonzorgcampus wordt gesloopt en vervangen door een nieuwbouw hotel met 221 kamers en een parkeergarage voor 45 voertuigen in twee ondergrondse bouwlagen. De ingedeelde inrichtingen en activiteiten omvatten stook- en koelinstallaties, een transformator en het lozen van afvalwater.

De stookinstallaties worden gevoed op gas en bevinden zich in een stookplaats op niveau -1, zijde Scheldeken. In totaal wordt een vermogen van 700 kW voorzien.

De centrale koelmachine staat opgesteld op niveau -0,5 en heeft een vermogen van 130 kW. Op het dak staat een drycooler opgesteld. Door de koelmachine op te stellen in de kelderverdieping, wordt geen geluidshinder verwacht naar de omgeving. Bij de keuze van de drycooler werd rekening gehouden met het geproduceerde geluidsniveau. De milieukwaliteitsnormen voor geluid zullen gerespecteerd moeten worden.

Een transformator van 800 kVA is voorzien op de gelijkvloerse verdieping, zijde Scheldeken.

Het huishoudelijk afvalwater wordt via twee lozingspunten geloosd in de openbare riolering, één voor zijde Oever en één voor zijde Scheldeken. Zwart water wordt voorbehandeld in septische putten van 74 m³ en 127 m³. Op jaarbasis zal tot 11.500 liter huishoudelijk afvalwater geloosd worden. De ontvangende gemengde riolering is aangesloten op het RWZI Antwerpen-Zuid.

Het hemelwater wordt opgevangen in hemelwaterputten die door de grote watervraag groter kunnen zijn dan 10 m³. De aanvrager voorziet in totaal een volume van 36 m³ voor het opvangen van hemelwater dat gebruikt zal worden voor het spoelen van toiletten. Aquafin geeft in haar advies aan de grootte van de hemelwaterputten maximaal af te stemmen op het verbruik en de beschikbare dakoppervlakte, zelfs als de hemelwaterputten nog groter uitvallen. Vanuit milieutechnisch standpunt sluiten we ons hier bij aan.

De aanvrager voorziet wel in een hemelwaterbuffer van 28 m³, zodat een vertraagde afvoer naar de riolering verwezenlijkt wordt. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      De bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

2.      Integratie in het nieuwe project van de bronzen klok en hardstenen poortomlijsting, opgesteld in de tuin, evenals de gebrandschilderde glasramen afkomstig uit de voormalige kloosterkerk en nu opgesteld in het bestaande interieur, voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

3.      De bouwheer voert het programma van maatregelen verplicht uit zoals opgenomen in de archeologienota waarvan akte door het agentschap Onroerend Erfgoed (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/14974). Het programma van maatregelen schrijft een proefputtenonderzoek voor. Nadien schrijft de erkende archeoloog een nieuwe nota, ook het daaruit voortvloeiende programma van maatregelen dient verplicht te worden uitgevoerd. 

4.      De bouwheer neemt voorafgaandelijk aan de start van de werken contact op met de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be).

5.      De bouwheer nodigt de dienst Archeologie van de stad Antwerpen uit voor een startvergadering.

6.      De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

7.      Er mag voor deze werf onder geen enkele voorwaarde met werfverkeer of materiaal in de boomzones gekomen worden. Indien er een werfzone afgebakend wordt op het openbaar domein moet deze buiten de onverharde boomvakken blijven. Deze boomvakken moeten door middel van vaste hekwerken afgeschermd worden van elke werfbeweging. Draaicirkels van torenkranen mogen de boomkruinen ook niet kruisen of in gevaar brengen.

8.      De nooddeuren van de foyer aan de patiozijde moeten een vrije draaicirkel van 150 cm hebben conform artikel 15 van de verordening inzake toegankelijkheid.

9.      De helling van 5,4% in de patio moet voorzien worden van een afrijbeveiliging conform artikel 19 van de verordening inzake toegankelijkheid.

10.  De delen van de hoofddaken die niet worden ingenomen door technische installaties, zoals PV-panelen en koelinstallatie, moeten worden afgewerkt als groendak conform artikel 38 van de bouwcode. De technische installaties mogen in geen geval zichtbaar zijn vanop de straat.

11.  De afvoer van de keuken moet voorzien worden van een vetafscheider conform artikel 44 van de bouwcode.

12.  Per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens.

13.  Leveringen, laden en lossen moeten gebeuren met kleine bestelwagens. Omwille van de veiligheid moeten deze achterwaarts in de poort rijden.

14.  De aandacht van de initiatiefnemer wordt erop gevestigd dat bemalingswerken noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2). 

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4 m–mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten.

In de bemalingsstudie worden naast de zettingsberekeningen, debieten, fasen tenminste ook volgende aspecten beschreven en gemotiveerd:

-          een beschrijving van de milderende ingrepen om het bemalingsdebiet zo laag mogelijk te houden (bv. berlinerwand,  bentonietwand, secanspalen, …);

-          grondwaterstanden voor en tijdens bemaling;

-          invloedstraal van de bemaling (op plan);

-          een risico-inschatting van het oppompen van verontreinigd grondwater;

-          een beschrijving van de mogelijkheden van de retourbemaling (of alternatieven 1.lozen in oppervlaktewater 2. Hemelwaterafvoer,…);

-          indien geen retourbemaling mogelijk: grondige motivatie,  een aanduiding van het lozingspunt, toelating van Aquafin bij lozing op riolering van > 10 m³/u.

Lastvoorwaarden

15.  De aanpassingen aan het openbaar domein zullen worden uitgevoerd via het retributiereglement “herstellingen openbare ruimte na werkzaamheden (vanaf 1 januari 2018)” en uitgevoerd onder begeleiding en toezicht van de stad. Alle noodzakelijke aanpassingen aan het openbaar domein zoals opgelegd in de voorwaarden en als gevolg van deze voorwaarden (boven- en ondergronds), zijn integraal ten laste van de aanvrager.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

De verwachte risico’s en effecten voor mens en milieu als gevolg van het gevraagde project zijn aanvaardbaar. Er wordt gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Stedenbouwkundige lasten

Artikel 75 van het Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener stedenbouwkundige lasten bij de omgevingsvergunningen kan opleggen.

De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden.

Het college gaf in zitting van 30 april 2020 (jaarnummer 3897) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijke administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier.

Het college besliste in zitting van 18 september 2020 (jaarnummer 7828) tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee NV Oeverloos ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten