2020_CBS_07899 - Omgevingsvergunning - OMV_2020066374. Eksterlaar 171. District Deurne - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/09/1958: toelating (627#18685) voor het bouwen van een autobergplaats;

-          05/10/1954: toelating (626#15706) voor een verbouwing;

-          28/02/1950: toelating (626#12520) voor oprichten van een woning.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning met vrijstaande garage in de achtertuin;

-          2 bouwlagen met zadeldak.

Huidige toestand

-          eengezinswoning met achterliggend een magazijn.

Gewenste toestand

-          cohousing meergezinswoning met 7 appartementen;

-          3 bouwlagen met schuin dak;

-          gelijkvloers bestaat uit 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 77 m²;

-          eerste verdieping bestaat uit 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 77 m² en 1 drie-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 146 m²;

-          tweede verdieping bestaat uit 2 een-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 61 m² en circa 69 m²;

-          tweede verdieping en dakverdieping bestaan uit 1 twee-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 96 m² en 1 drie-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 117 m²;

-          voorgevel is afgewerkt met grijsgroene gevelsteen, grijze metaalplaat als dakbedekking, grijze plint, witte stalen spijlen, saffraangele voordeur in aluminium, okerrode garagepoort in aluminium en wit buitenschrijnwerk in aluminium.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande eengezinswoning en achterliggend magazijn;

-          bouwen van een cohousing meergezinswoning met 7 appartementen, 1 gemeenschapseenheid en een ondergrondse parkeergarage;

-          bouwen van een fietsenstalling met afvalberging in de achtertuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Parallel aan voorliggende aanvraag loopt momenteel een aanvraag tot verkaveling van dit perceel om deze nieuwbouw ontwikkeling voor cohousing te realiseren. Overeenkomstig artikel 4.2.15, §1 van de VCRO moet voor het verkavelen van gronden een verkavelingsvergunning bekomen worden. Zonder een voorafgaande omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, kan geen omgevingsvergunning verleend worden voor de oprichting van woningbouw of voor het opstellen van vaste of verplaatsbare constructies die voor bewoning kunnen worden gebruikt. Momenteel is de verkavelingsaanvraag nog in procedure, bijgevolg komt voorliggend dossier niet in aanmerking voor vergunning.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• er worden 2 hemelwaterputten geplaatst met elk een volume van 15.000 liter > 10.000 liter;
• de wadi heeft een infiltratieoppervlakte van 7.500 liter < minimaal volume van 8.325 liter.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: de opbouw van de voorgevel, de gevelmaterialen en de uitkragende terrassen zijn niet in harmonie met de voorgevels in de straat.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het slopen van een bestaande woning en bouwen van een meergezinswoning voor cohousing met een ondergrondse parkeergarage. Het nieuw volume omvat zeven wooneenheden met op het gelijkvloers een aantal gemeenschappelijke ruimtes zoals een leefruimte, keuken, bergingen, gastenkamer en een gemeenschappelijke achtertuin. Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande woonfunctie blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag betreft een nieuwbouwproject voor cohousing. De bestaande halfopen bebouwing wordt gesloopt en vervangen door een nieuwbouwvolume van drie bouwlagen onder een hellend dak. Het gebouw wordt over de volledige perceelbreedte voorzien en sluit aan de bestaande wachtgevel van de rechterbuur. De nieuwe bouwdiepte bedraagt op het gelijkvloers 17 m en op de verdiepingen ongeveer 15,70 m. De kroonlijsthoogte wordt voorzien op 9,72 m en de nokhoogte op 14,72 m. Verder wordt in de achtertuin een afval- en fietsenberging voorzien.

De naastliggende percelen worden gekenmerkt door woningen met twee en drie bouwlagen onder een hellend dak en verschillende bouwdieptes variërend tussen 13 m en 16 m. De voorgestelde bouwdiepte van het gelijkvloers in het nieuwbouwproject is vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar.

Gelet op de impact van de grote bouwdieptes op de verdiepingen ten opzichte van de linker- en rechterbuur, dienen deze herbekeken te worden. Er moet gezocht worden naar een betere aansluiting aan het gabarit van deze buren om de hinder te beperken.

Visueel-vormelijke elementen

De voor- en achtergevel worden voorzien van grijsgroene gevelsteen en wit aluminium buitenschrijnwerk. Aan de voorgevel wordt een safraangeel aluminium toegangsdeur en een okerrode garagepoort voorzien. Verder worden aan de straatkant uitkragende terrassen gerealiseerd met wit stalen balustrades.

De voorgestelde gevelsteen en uitkragende terrassen zijn echter niet kenmerkend in de directe omgeving en zijn in strijd met artikel 6 ‘Harmonie’ van de bouwcode.

Het dak is afgewerkt met grijze metaalplaten en voorzien van dakkappellen aan straat- en achterzijde.

Voorliggend project werd eveneens besproken op de kwaliteitskamer van 28/08/2020 waar het project ongunstig beoordeeld werd. Het advies laat zich als volgt samenvatten:

“De kwaliteitskamer stelt vast dat de aansluiting met de buren qua bouwdiepte links niet mogelijk is en dient onderzocht te worden (1.90m afstand tot perceelsgrenzen bij gevels met ramen). Dit zeker ook ifv. de leefbaarheid van de appartementen. De kwaliteitskamer vraagt om het schrijnwerk en balustrades niet in afwijkende kleuren te voorzien en eerder ton sur ton op te nemen met het metselwerk. Hierdoor zal de gevel rustiger worden en zich beter inpassen in het referentiekader. Het gelijkvloers kan royaler en hoger uitgewerkt worden ifv. ruimtelijkheid waarbij de ingang verbijzonderd kan worden. De verhouding tussen plint, bovenbouw en dak dient verder onderzocht te worden, waarbij gestreefd moet worden naar een proportie van dak dat minder aanwezig is.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De plannen voorzien in een uitkragend terras aan de achtergevel ter hoogte van de eerste verdieping. Het terras wordt op een afstand van ongeveer 0,70 m van de perceelsgrens gerealiseerd en voorzien van een paneel van 1,90 m hoog. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is het voorzien van dergelijke terraspanelen kort tegen de perceelgrens onaanvaardbaar. Het dakterras dient dan ook conform artikel 678 tot 680 van het Burgerlijk Wetboek inzake zichten op het naastliggend goed, een afstand van 1,90 m te behouden ten opzichte van de rechterperceelgrens.

Bijkomend voldoet de aanvraag niet aan de voorschriften van de hemelwaterverordening. Er worden twee hemelwaterputten geplaatst met elk een volume van 15.000 l, dit is meer dan de maximaal toegelaten volume van 10.000 l. De infiltratieoppervlakte van de wadi is 7500 l, deze wijkt af van het minimaal voorgeschreven volume van 8.325 l. In het dossier wordt een afwijking gevraagd op de hemelwaterverordening. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan deze toegestaan worden.

Tijdens de procedure werd de aanvraag ter advies voorgelegd aan de stedelijke groendienst. Deze dienst verleent een voorwaardelijk gunstig advies:

“De grondbewerkingen in de tuin moeten op zodanige wijze uitgevoerd worden zodat de bomen optimale groeikansen krijgen om uit te groeien tot volwaardige exemplaren.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er wordt een fietsenstalling voorzien voor 25 fietsen. Deze wordt overdekt voorzien in de tuinzone. De behoefte voor fietsstalplaatsen is minimum 21:

3 x 2 slaapkamer appartementen : 9 fietsstalplaatsen

2 x 1 slaapkamer appartementen: 4 fietsstalplaatsen

2 x 3 slaapkamer appartementen: 8 fietsstalplaatsen

De fietsenstalling moet ook plaats kunnen bieden aan de hedendaagse fietsen. Zo moet er ook plaats zijn voor cargofietsen, bakfietsen of andere.

Woninggrootte

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

In voorliggende aanvraag wordt een te behouden eengezinswoning gesloopt en vervangen door een nieuwbouw meergezinswoning. In de vervangende nieuwbouw dient conform de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woonmix en bescherming eengezinswoningen, minstens één zelfstandige wooneenheid per gesloopte eengezinswoning worden gerealiseerd. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt momenteel circa 146 m² netto. Deze oppervlakte is voldoende om een groot gezin te herbergen.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval voor de twee-slaapkamerappartementen op het gelijkvloers en eerste verdieping. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een een-slaapkamerappartement herbergen. Echter, worden in het project bijkomende collectieve voorzieningen gerealiseerd als aanvulling bij de wooneenheden. Bijgevolg kan gesteld worden dat de woongelegenheden over voldoende wooncomfort beschikken.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van het ontbreken van een verkavelingsvergunning, onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten