2020_CBS_07873 - Omgevingsvergunning - OMV_2020093111. Oranjestraat 92. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/07/1932: toelating (1932#42098) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          02/08/1974: vergunning (18#56767) voor een verbouwing.

Vergund geachte toestand

-          functie:

• hoekpand opgevat als meergezinswoning met 3 woonentiteiten;
  • de gelijkvloerse verdieping is geacht vergund als woonfunctie, daarvoor vergund als horecafunctie (1974);
  • een woonentiteit op de eerste- en tweede verdieping;

-          bouwvolume:

• een hoekpand van drie bouwlagen onder een plat dak.

Huidige toestand

-          functie:

• een gebedshuis op de gelijkvloerse verdieping;
• een bezinningsruimte op de eerste verdieping;
• een éénslaapkamerappartement op de tweede verdieping;
• een éénslaapkamerappartement op de zolder/dak verdieping;

-          gevelafwerking:

• licht grijze gevelbepleistering met wit pvc buitenschrijnwerk;
• het zadeldak is voorzien van rode dakpannen;
• er werden enkele extra ramen dichtgemaakt (blinde ramen).

Gewenste toestand

-          functie:

• een meergezinswoning met 4 woonentiteiten;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 4;
• met betrekking tot de nieuwe wooneenheid zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 eenslaapkamerappartement  op de gelijkvloerse verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 60m² zonder buitenruimte;
  • 1 eenslaapkamerappartement  op de eerste verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 61m² zonder buitenruimte;
  • 1 eenslaapkamerappartement  op de tweede verdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 59m² zonder buitenruimte;
  • 1 eenslaapkamerappartement  op de dak/zolderverdieping met een netto vloeroppervlakte van circa 46m² zonder buitenruimte;

-          gevelafwerking:

• de gevel wordt wit bepleisterd met zwart pvc schrijnwerk en balustrades in zwart aluminium op de verdiepingen;
• het bestaande zadeldak wordt voorzien van twee dubbele dakkapel waarvan één aan de zijde van de Oranjestraat 92 en één aan de zijde van de Trapstraat.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en vermeerderen van een vergund geachte meergezinswoning met 3 woonentiteiten naar 4.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 7 zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan:

• Artikel 1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: Het project overschrijdt de ruimtelijke draagkracht.
• Artikel 1.4 Draagkracht: Door een bijkomende te kleine woongelegenheid zonder buitenruimte is de te verwachten overlast te groot tegenover de draagkracht van de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: De schacht in open lucht op de eerste en twee verdieping wordt gedeeltelijk toegevoegd aan de woongelegenheden. De snede toont aan dat de kroonlijsthoogte hier hoger is dan aan de straat. Gelet op de beperkte op ruimte, in aansluiting met de aanpalende, zou een lagere kroonlijst een verbetering vormen. Het verder dichtbouw van de schacht op deze hoogte houdt bijgevolg geen rekening met de optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw en in de omgeving.
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: Er is geen buitenruimte van minimaal 4m² voorzien bij de nieuwe woonunit.
• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: Er wordt geen autostalplaats voorzien voor de bijkomende woongelegenheid.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het creëren van een bijkomende woongelegenheid in de daklaag. De plannen van de laatst vergunde toestand uit 1974 geven aan dat er een café op het gelijkvloers aanwezig was en er op de bovenliggende verdiepingen op elke bouwlaag een één-slaapkamerappartement is.

Het café op het gelijkvloers werd later zonder vergunning omgevormd tot een gelijkvloerse woonentiteit met één slaapkamer. Met betrekking tot het aantal vergund geachte woonentiteiten werd het advies van de stadsdienst geacht vergund ingewonnen. Er werd positief advies gegeven voor 3 woonentiteiten op respectievelijk het gelijkvloers, de eerste en de tweede verdieping. Voor bewoning van de daklaag werd een negatief advies gegeven.

De functie van meergezinswoning blijft behouden en is daarmee in overeenstemming met de kenmerkende woonfuncties in de Oranjestraat.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Ten opzichte van de laatst vergunde toestand werd de schacht in open lucht op de eerste en twee verdieping gedeeltelijk toegevoegd aan de woongelegenheden. Hierdoor verdwenen ramen die zorgden voor daglichttoetreding en luchttoevoer.

Los hiervan toont de snede duidelijk aan dat de kroonlijsthoogte hier hoger is dan aan de straat. Gelet op de beperkte op ruimte, in aansluiting met de aanpalende, zou juist een lagere kroonlijst een verbetering vormen. Het verder dichtbouwen van de schacht op deze hoogte houdt geen rekening met de optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw en in de omgeving.

Het verdwijnen van de open ruimte achteraan het perceel heeft met andere woorden een negatieve invloed op de woonkwaliteit in het bouwblok.

Binnen het bestaande volume wordt een bijkomende woongelegenheid voorzien in de daklaag, wat de densiteit onaanvaardbaar doet toenemen. Door de toevoeging van een te kleine woonentiteit zonder buitenruimte wordt de draagkracht van het pand overschreden en wordt de druk op het perceel en de omgeving onaanvaardbaar verhoogd.

In tegenstelling tot de naamgeving op de plannen, is de nieuwe woongelegenheid voorzien als een één-slaapkamerappartement en niet als een studio. Een studio bestaat slechts uit één kamer of ruimte. Gezien op het grondplan van niveau +3 een wand werd voorzien tussen de slaapkamer en de leefruimte, wordt er een scheiding tussen deze ruimten gecreëerd waardoor er geen sprake is van één open ruimte.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de nieuwe woongelegenheid in de daklaag onvoldoende wooncomfort biedt. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Er wordt bovendien geen buitenruimte voorzien van minimaal 4 m², conform artikel 28 van de bouwcode, bij de nieuwe woonunit.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde gevelwerken omvatten het bepleisteren van de voorgevels in een witte kleur en het voorzien van zwart aluminium buitenschrijnwerk en balustrades. De gevelpui wordt aangepast aan de nieuwe indeling van het pand. Er wordt een arduinstenen gevelplint voorzien die een doorlopende gelijke hoogte heeft langs alle voorgevels. Ook wordt de gevelopening van de bestaande en vergunde deur met rechtstreekse toegang tot de gelijkvloerse verdieping omgevormd. Er wordt een raam voorzien met een arduinen dorpel eronder.

De voorgestelde gevelwijzigingen zijn aanvaardbaar en in harmonie met de kenmerken van de omgeving. De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.