2020_CBS_07918 - Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden - OMV_2020039526. Leugenberg 199. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Aangezien verkavelingen niet voorkomen op de Vlaamse of provinciale lijst, is het college bevoegd voor de vergunning.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving aanvraag

Relevante voorgeschiedenis

-         22 januari 1979: verkavelingsvergunning (197951) voor het creëren van 2 loten voor woningbouw (vervallen);

-         2 april 1979: stedenbouwkundige vergunning (19795140) voor het bouwen van een landhuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          landhuis in open bebouwing, op een terrein van 1.829,37 m², van 1 bouwlaag onder hellend dak, afgewerkt in bruine gevelsteen, met een voortuinstrook van ± 8,50 meter.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand doch met tuinberging in de tuinzone.

Gewenste toestand

-          op het rechterdeel van vermelde grond bij gecreëerde bouwgrond met een oppervlakte van 578,40 m², voor woningbouw, in dit geval het optrekken van eengezinswoning in halfopen bebouwing, aan te sluiten op de wachtgevel van de woning met huisnummer 203 (aan de rechterzijde), van maximum 2 bouwlagen onder hellend dak met een maximale bouwdiepte van 14 meter op de gelijkvloerse verdieping en 9 meter op de eerste verdieping. De voortuinstrook is 8 meter diep en de zijtuinstrook 3 meter;

-          het reeds bebouwde restperceel behoudt een oppervlakte van 1250,97 m², waarbij de bestaande tuinberging zal worden afgebroken.

Inhoud van de aanvraag

-          verkavelen van de rechterzijde van een perceel in 1 lot voor woningbouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor dagrecreatie. De gebieden voor dagrecreatie bevatten enkel de recreatieve en toeristische accommodatie, bij uitsluiting van alle verblijfsaccommodatie. (Artikel 16 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan voor wat betreft het woongebied, maar niet voor wat betreft het gebied voor dagrecreatie. Verkavelen in een gebied voor dagrecreatie is niet toegelaten. Dit gedeelte zal dan ook worden uitgesloten.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
 

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
 

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
 

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 19§1 – de voortuin moet afgesloten worden door een levende afsluiting, een muurtje of een hek met een hoogte van maximum 1 meter. In de voorschriften van de verkaveling wordt betreffende hoger voorzien;
• artikel 27§3 – maximum 1/3 van de tuin mag worden verhard, inclusief tuinhuis. In de voorschriften van de verkaveling wordt meer verharding en bebouwing toegelaten in de tuin.

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
 

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
 

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

Normen en percentages betreffende de verwezenlijking van een sociaal of bescheiden woonaanbod.

Niet van toepassing.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen gegronde reden om af te wijken van de geldende voorschriften.

Functionele inpasbaarheid

De beoogde functie, ‘wonen’, is inpasbaar in de gebouwde omgeving. Echter wordt enkel een eengezinswoning toegelaten als hoofdbestemming. De wijk waarbinnen de verkavelingsaanvraag gelegen is, wordt gekenmerkt door eengezinswoningen en detailhandel. Omdat bij zorgwonen het aantal inwoners slechts tijdelijk verhoogt en het aantal wooneenheden ongewijzigd blijft, wordt ook dat toegelaten. Als nevenbestemming zijn functies toegelaten complementair aan het wonen, zoals een kantoorfunctie, een vrij beroep en/of dienstverlening, dit laatste echter met een maximale netto-vloeroppervlakte van 100 m². Het wonen geeft de hoofdtoon aan en blijft zonder meer de hoofdbestemming.

In de strook voor binnenplaatsen en tuinen mogen constructies worden opgericht in functie van de tuin zoals een berging, een overdekt terras of een sauna. In de zijtuinstrook mag een garage worden opgericht.

De voorziene functies zijn in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het gewestplan, althans voor het gedeelte woongebied.

Mobiliteitsimpact

De aanvraag omvat slechts 1 lot waarop enkel functies zijn toegelaten die weinig verkeer met zich meebrengen. Parkeren op eigen terrein is gelet op de afmetingen van het lot mogelijk en in wezen verplicht.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De geplande volumetrie, 2 bouwlagen onder hellend dak en qua diepte aansluitend met de bebouwing op het rechts aanpalende lot, waarbij het gabarit van het buurpand als uitgangspunt wordt genomen, is een ruimtelijk meer dan aanvaardbare inpassing. Bovendien wordt een voldoende grote afstand gerespecteerd ten opzichte van het bestaande gebouw aan de linkerzijde. Ook het voorzien van een louter gelijkvloerse bouwlaag (onder plat dak) in de zijtuinstrook links, met een maximale breedte van 3 meter en maximale hoogte van 3,50 meter getuigt van een correcte ruimtelijke ordening.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is dan ook zonder meer gunstig.

Echter voor bijgebouwen wordt volgens de voorschriften een maximum kroonlijsthoogte van 3,50 meter en een maximum nokhoogte van 4,50 meter toegelaten wat hoger is dan gangbaar. De voorschriften zullen dan ook worden aangepast naar een maximum kroonlijsthoogte van 3 meter en een maximum nokhoogte van 3,50 meter.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet een verbod voor het aanbrengen van enige vorm van constructie in de vrije voortuinstrook, in overeenstemming met het advies van de wegbeheerder. Aansluitend dient echter een oplossing gezocht te worden in een gekoppelde oprit met de oprit van het bestaande huisnummer 199; dit laatste om tegemoet te komen aan het geformuleerde negatieve aspect van vermeld advies.

Advies aan het college

Aan het college wordt voorgesteld om de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde voorwaarden

1.      het bij de vergunning gevoegd met blauw aangepast verkavelingsplan moet strikt worden nageleefd:

• het gedeelte, volgens het gewestplan gelegen in gebied voor dagrecreatie, kan niet worden verkaveld;

2.      de bijgevoegde stedenbouwkundige voorschriften dienen strikt toegepast te worden. Ze worden evenwel met volgende bepalingen gewijzigd en aangevuld:

• het voorschrift wat betreft verharding in de achtertuinstrook (artikel 3.3.A.) wordt gewijzigd met de bepaling dat maximum 1/3 van de totale tuinoppervlakte mag worden verhard, inclusief tuinhuis;
• het voorschrift wat betreft constructies in de achtertuinstrook (artikel 3.3.C.) wordt gewijzigd met de bepaling dat de totale bebouwbare oppervlakte aan bijgebouwen niet meer dan 40 m² mag bedragen en met de bepaling dat voor bijgebouwen de kroonlijsthoogte maximum 3 meter bedraagt en de nokhoogte maximum 3,50 meter;
• het voorschrift wat betreft de afsluiting in de voortuinzone (artikel 3.4.B.) wordt gewijzigd met de bepaling dat de maximale hoogte hier zonder uitzondering 1 meter bedraagt;

3.      de voorwaarden opgelegd in het advies van het Agentschap Wegen en Verkeer moeten strikt worden nageleefd, waaronder onder andere het weglaten van elke vorm van constructie in de voortuinzone en het combineren van de oprit met de bestaande oprit voor de woning met huisnummer 199.

Uitsluitingen

Het gedeelte volgens het gewestplan gelegen in gebied voor dagrecreatie wordt uitgesloten van vergunning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten