2020_CBS_06396 - Omgevingsvergunning - OMV_2020050561. Lange Lobroekstraat 219. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/04/2015: vergunning (3582#3111) verbouwen van 2 panden tot commerciële ruimte en 3 appartementen. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met 3 appartementen en een commerciële ruimte op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• hoekpand in ‘Art-nouveaustijl’ samengesteld uit twee panden;
• 3 bouwlagen onder mansardedak met op het hoektravee een ‘torentje van 4 bouwlagen onder koepeldak;
• op de hoek van het gebouw bevindt zich een afdak in smeedijzer;

-          gevelafwerking:

• ivoorkleurige Silezische brikken in kruisverband, geaccentueerd door groen geglazuurde baksteen;
• houten buitenschrijnwerk geschilderd in lichte kleur. 

Huidige toestand is gewenste toestand

-          vaststelling (ID: 7171) van een herberg in den Belvider als bouwkundig erfgoed;

-          meergezinswoning met 4 appartementen:

• bijkomende woning op de gelijkvloerse verdieping met één slaapkamer en een netto-vloeroppervlakte van circa 80m²;

-          bouwvolume: toevoeging inpandige terrassen;

-          reorganisatie van de lifttoegangen;

-          verharde binnenkoer.

-          gevelafwerking: conform vergund met uitzondering van de zijdelingse toegang tot het trappenhuis en de kelder. Deze werd niet in smeedijzer maar in aluminium in combinatie met een gemetste muur uitgevoerd.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van de gelijkvloerse verdieping van handel naar wonen;

-          wijzigen van de gevels;

-          voorzien van inpandige terrassen op de 1ste en de 2de verdieping en een uitpandig terras op de 3de verdieping;

-          interne constructieve werken;

-          verharden van de binnenkoer.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• artikel 27 Open ruimte:
  Verhardingen zoals een terras, een autostalplaats of een tuinhuis zijn in zij- en achtertuinen beperkt toegestaan, met een maximum van 20 m² voor tuinen tot 60 m².
  De gelijkvloerse koer is 26m² en wordt volledig verhard.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat een functiewijziging van handel naar wonen. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijk dienst voor ondernemen en stadsmarketing. Zij adviseren gunstig aangezien het pand gelegen is buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van de clustering van winkelvloeroppervlakten in afgebakende kernen, is het behoud van een commerciële ruimte op deze locatie niet op te leggen.

Gelet op ligging binnen woongebied is de aanvraag functioneel verenigbaar met de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat beperkte volumewijzigingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand. Aangezien het dakterras werd uitgesloten uit deze laatste vergunning, werden de uitpandige terrassen op de 1ste en de 2de verdieping inpandig uitgewerkt. Door minder muren af te breken van het oorspronkelijk volume kan er op het dak van deze inpandige terrassen een uitpandig terras ingericht worden voor het appartement op de 3de verdieping. Deze wijzigingen zijn verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Cultuurhistorische aspecten

De regularisatie van de werken uit de aanvraag betreffen een pand dat is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 29 maart 2019. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten. Voor gebouwen opgenomen in de inventaris wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform artikel 5§2 van de bouwcode moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.

Er werd een motiveringsnota onroerend erfgoed toegevoegd aan de beschrijvende nota.

Omwille van opname van het gebouw in de Inventaris werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Zij stelde het volgende:

“Cultuurhistorische waardestelling

De aanvraag heeft betrekking op twee panden gelegen in de Lange Lobroekstraat.  Enerzijds een hoekpand, opgericht als herberg ‘In den Belvider’, en anderzijds een enkelhuis.  Ze werden beide opgericht in 1910 naar ontwerp van G. Fierens in een sobere art nouveaustijl.  Het hoekpand heeft een markante hoektravee uitgewerkt als toren onder leien koepel.  Kenmerkend voor beide panden zijn de bakstenen lijstgevels met ritmerende lisenen, gekorniste puilijst, een sober art-nouveau decor (oa tegeltableaus), de gekoppelde of brede segmentboogvensters en de houten kroonlijst.  De gelijkvloerse pui van het hoekpand werd gewijzigd.  Ter hoogte van de Lange Lobroekstraat werd een nieuwe winkelpui geplaatst.  Het houten buitenschrijnwerk is intact bewaard.  Wel werd voor de plaatsing van glas-in-lood in het midden van de 20ste eeuw een deel van de oorspronkelijke kleinhoutverdeling weggenomen.

Beide panden werden ingedeeld volgens de 19de-eeuwse standaard plattegrond, met een enfilade van kamers die allemaal in een zijdelingse gang met trappenhal uitkomen. In tegenstelling tot andere laat 19e – vroeg 20ste eeuwse burgerhuizen zijn de  voornaamste kamers niet voorzien van fraaie parketvloeren, stucplafonds met moulures, rijkelijke marmeren schouwen, dubbele houten of beglaasde tussendeuren.  Het interieur is sober uitgewerkt en werd reeds deels gemoderniseerd.

Het object/ complex is beeldbepalend.  Een object/complex is beeldbepalend wanneer voor het exterieur de stedenbouwkundige, architecturale of esthetische waarde hoog zijn.  Bebouwing die de uitstraling van het plangebied bepaalt. Vanuit architecturaal oogpunt kan  ze als representatief beschouwd worden voor de omgeving en vertoont ze een stedenbouwkundige samenhang met de ontstaansgeschiedenis van de wijk.  De architectuur binnen deze categorie wordt gekenmerkt door een hoge context- en ensemblewaarde en maakt vaak deel uit van gehelen. Ook waardevolle architectuur waarvan het oorspronkelijke ontwerp door aanpassingen werd aangetast maar waarvan het initiële idee nog leesbaar is kan beeldbepalend zijn.

Afweging

De functiewijziging van handel naar wonen werd voorbesproken. De herinvulling van het gelijkvloers doet geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand.

De manier waarop er voor de voor- en zijgevels werd afgeweken van de vergunde toestand doet wel afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand. Omwille van het beeldbepalend karakter dienen de gevels uitgewerkt zoals vergund in 2015 (vergunning 3582#3111):

-          de uitwerking van de voordeur in pand Lange Lobroekstraat nr. 217 is niet conform de vergunde toestand;

-          de manier waarop het metselwerk rondom de ramen van het gelijkvloers van pand Lange Lobroekstraat nr. 219 werd hersteld (met een licht gekleurde van de bovengevel afwijkende steen of werd de steen overschilderd?) doet afbreuk aan de beeld- en belevingswaarde van de waardevolle voorgevel. Deze invulling dient conform de vergunde toestand uitgevoerd met een gelijkaardige steen en een gelijkaardig voegsel;

-          de veranda ter hoogte van de zijgevel doet eveneens afbreuk aan de beeldwaarde aangezien de zijgevel niet meer afleesbaar is. In de vergunde toestand is hier enkel een smeedijzeren afdak voorzien.

Het advies wordt bijgetreden en wordt opgenomen als voorwaarden, gekoppeld aan de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De commerciële ruimte werd omgevormd tot een kwalitatief appartement waarvan de leefruimte een relatie legt met de straat en de binnenkoer.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op artikel 27 Open ruimte. De gelijkvloerse koer wordt volledig verhard. De aanvraag motiveert de afwijking op dit artikel in de beschrijvende nota als volgt: “de volledig verharde binnenkoer is een evident gevolg van de volledige onderkeldering van de oppervlakte onder deze binnenkoer”. De motivatie is gegrond. Met toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan afwijking worden toegestaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenberging:

Voor het bijkomend appartement met 1 slaapkamer moeten 2 extra fietsenstallingen voorzien worden. Er is een bestaande fietsenstalling in de kelder waar voldoende ruimte is om 2 bijkomende fietsen te stallen. De fietsenstalling is bereikbaar via een trap met fietsgoot.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voordeur van pand Lange Lobroekstraat 217 dient conform de vergunde toestand (vergunning 3582#3111) uitgevoerd te worden;

3.      het metselwerk rondom de ramen van het gelijkvloers dient conform de vergunde toestand (vergunning 3582#3111) uitgevoerd te worden met een gelijkaardige steen en een gelijkaardig voegsel;

4.      het afdak ter hoogte van de zijgevel dient uitgewerkt te worden als een smeedijzeren afdak conform de vergunde toestand (vergunning 3582#3111);

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.