2020_CBS_06410 - Omgevingsvergunning - OMV_2020015370. Venusstraat 33. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/11/2019: weigering door de Raad voor vergunningenbetwistingen van de vergunning door deputatie (2017746) voor het uitbreiden en omvormen van een kantoorgebouw naar een appartementsgebouw;

-          30/11/2017: vergunning door deputatie (2017746) voor het uitbreiden en omvormen van een kantoorgebouw naar een appartementsgebouw;

-          14/06/1974: vergunning (18#56187) voor uitbreiden bedrijf.

Vergunde toestand

-          kantoor;

-          3 bouwlagen onder zadeldak, met een koepel over de binnenkoer, in gesloten bebouwing;

-          voorgevel afgewerkt met grijze bezetting, voorzien van houten ramen en op de begane grond voorzien van smeedijzeren traliehekken. Houten kroonlijst en zadeldak in rode pannen.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 6269) van ‘Herenhuis met traditionele kern’ als bouwkundig erfgoed;

-          kantoor;

-          3 bouwlagen onder zadeldak, met een koepel over de binnenkoer, in gesloten bebouwing;

-          werken in uitvoering.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 8 wooneenheden in inventarispand;

• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 115 m2;
• 3 tweeslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte tussen 93 m² en 113 m2;
• 4 drieslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte tussen 122 m² en 131 m2;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 116 m²;

-          4 bouwlagen onder een afgetopt schuin dak;

-          opgetrokken dak aan voorgevel voorzien van dakkapellen;

-          gevelafwerking:

• geschilderde voorgevel in beige kleur met arduinen plint en buitenschijnwerk in hout met grijs/groene kleur;
• dakbekleding in antraciet grijze leien;

-          open binnenkoer.

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van kantoren naar wonen: meergezinswoning met 8 appartementen:

• gelijkvloers: 2 appartementen met 2  privatieve koeren en 1 gemeenschappelijke koer;
• 3 bovenliggende verdiepingen: telkens 2 appartementen met eigen terrassen die uitgeven op de binnenkoer;
• in de kelder worden privébergingen en een gemeenschappelijke fietsenberging voorzien.

-          verwijderen van glazen overkapping op de binnenkoer;

-          wijzigen van het dakvolume;

-          volume-uitbreiding linkervleugel: toevoegen daklaag onder groendak;

-          de rechtervleugel wordt via een zadeldak en dakkapellen ingericht als een volwaardige bouwlaag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.1.4.2 Kroonlijsthoogte van de achtergevels:

de gebouwvleugel aan de straatzijde heeft een hogere kroonlijsthoogte achteraan dan vooraan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met  de bepalingen van de verordening toegankelijkheid

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en luchttoevoer:

slaapkamer 1 van appartement  0.2 heeft onvoldoende lichtinval;

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Er moet minimaal 80 m2 open ruimte zijn. Er wordt slechts 73 m2 voorzien.

Er mag maximaal 1/3 van de totale tuinoppervlakte verhard worden. De volledige tuin is ingericht als verharde koer;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

de fietsenstalling voldoet niet aan de inrichtingsvoorschriften van de bouwcode;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er zijn geen parkeerplaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften:

De kroonlijst aan de achterzijde van het straatvolume bevindt zich hoger dan de kroonlijst aan de voorzijde. Dit is strijdig met de bepalingen van het RUP Binnenstad. Echter kunnen beide kroonlijsten niet samen waargenomen worden. Daarenboven sluit hierdoor de kroonlijst achteraan aan op de kroonlijsthoogte van de aangrenzende vleugels, waardoor er één geheel ontstaat. Omwille van deze argumenten kan een afwijking worden toegestaan.

Slaapkamer 1 van woning 0.2 op het gelijkvloers heeft onvoldoende licht. Hoewel daglicht een basiskwaliteit voor het wonen vormt, betreft het een kleine en derde slaapkamer die naar alle waarschijnlijkheid vooral als logeerkamer zal worden gebruikt. Aangezien het gaat over een slaapkamer is voldoende daglicht bovendien minder essentieel dan in een dagverblijfsruimte. Om deze redenen kan dan ook volgens artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan. De inrichting van de kamer kan helpen om optimale lichttoetreding te voorzien, dit door de kasten te voorzien tegen de achterwand.

De aanvraag voorziet een algemene functiewijziging waardoor er volgens artikel 27 van de bouwcode 20% open ruimte op het perceel voorzien moet worden. Dat is niet het geval. Omwille van de erfgoedwaarde van het hele gebouw is het echter niet aanvaardbaar dat een deel van het gebouw zou worden gesloopt. Om deze reden kan volgens artikel 3 van de bouwcode in alle redelijkheid een afwijking toegestaan worden op artikel 27.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid:

Naar aanleiding van een eerdere weigering van het project en de daaropvolgende beroepsprocedure werd met de bouwheer en de architect enerzijds en de stedelijke diensten monumentenzorg en vergunningen anderzijds een traject opgestart met als doel tot een vergunbaar project te komen. De voorliggende aanvraag komt tegemoet aan de randvoorwaarden die in het kader van dit overleg besproken werden. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Door het wijzigen van het programma naar een woonprogramma met 8 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet overschreden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten:

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het ruimtelijke uitvoeringsplan Antwerpen Binnenstad werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het pand opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij ministerieel besluit van 13 maart 2019. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent een vorm van vrijwaring voor de toekomst.

Omwille van de ligging in CHE-gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de bouwcode moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de vergunningverlenende overheid deze kan afwegen.  Aan de beschrijvende nota werd conform deze vereiste een CHE-rapport toegevoegd.

Omwille van bovenstaande redenen werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Mede door het gunstige voortraject kunnen zij een voorwaardelijk gunstig advies formuleren. Het advies laat zich als volgt samenvatten:

“Cultuurhistorische waardestelling

De aanvraag heeft betrekking op een groot herenhuis in de kern opklimmend tot de 16de eeuw dat meermaals grondig werd verbouwd. Het werd bewoond door voorname families die het pand voorzagen van een rijkelijke decoratie en uitstraling.

(…)

Relatief recent werd de tuin afgesplitst, waardoor de achterste tuingevel eenzijdig georiënteerd blijft op de binnenkoer en de oorspronkelijke ramen, deur en poortdoorgang niet kunnen worden vrijgemaakt, de ontwikkelingsmogelijkheden van het gebouw werden daardoor sterk gehypothekeerd.

Voorafgaand aan de huidige aanvraag werden al ingrijpende werken aan het interieur uitgevoerd, waarbij niet alleen de historische interieurafwerking maar ook de indeling van de vertrekken en delen van de historische dakkap verwijderd werden. Hierdoor werd de erfgoedwaarde van het complex aangetast. Wat overblijft is slechts een schrale pastiche van de oorspronkelijk rijkelijke uitstraling van het gebouw. Omdat de doorgevoerde ingrepen overwegend onomkeerbaar zijn wordt in de voorliggende aanvraag gepoogd om wat nog rest van dit ooit schitterend stadspaleis zo verantwoord mogelijk te verbouwen en herbestemmen. De dienst monumentenzorg betreurt ten zeerste dat onoordeelkundige ingrepen werden uitgevoerd, waardoor dit monumentwaardig gebouw verminkt werd.

Afweging

Bij de reeds uitgevoerde werken werd weinig tot geen rekening gehouden met de aanwezige erfgoedwaarden. Het gehele complex werd vrijwel volledig ontmanteld. Enerzijds zijn de binnenmuren, de nog aanwezige interieurafwerking en alle trappen gesloopt. Anderzijds werd de bedaking en de historische draagstructuur (spanten en vloeren) afgebroken en/of volledig aangepast. Vervolgens zijn de zijvleugels (die historisch gezien van ondergeschikt belang zijn) tot op dezelfde hoogte opgetrokken als de voor- en achterbouw en tot slot werden de meeste venster- en deuropeningen aangepast. Het herbestemmen en restaureren van een waardevol complex vraag echter een geïntegreerde visie waarbij vanaf het beginstadium rekening wordt gehouden met de erfgoedwaarde.

De voorliggende aanvraag is een poging om met wat rest van het complex een historisch verantwoord geheel te maken. De ingediende plannen zijn in overeenstemming met de randvoorwaarden die tijdens het consultatietraject met bouwheer en architect besproken werden.”

Bovenstaand advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.

Mobiliteitsimpact

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode (tabel in artikel 30 als bijlage) worden de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen en vermeerderen en functiewijzigingen. Waar mogelijk om parking te bouwen dient dit maximaal te gebeuren. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden. In totaal moeten 27 fietsenstallingen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer : 1 x 2 = 2

-          3 appartementen met 2 slaapkamers : 3 x 3 = 9

-          4 appartementen met 3 slaapkamers : 4 x 4 = 16

Deze worden ingericht in de kelder.

De afstand tussen de stallingen is te klein. De tussenafstand bij een gewone fietsenstalling moet minimum 40 cm zijn, hier is slechts 30cm voorzien.

De fietsenstallingen moeten voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode. Dit wordt opgenomen in de voorwaarden van de vergunning.

Daarenboven is de fietsenstalling niet vlot bereikbaar. Er wordt voorzien om de fietsenstalling met de lift te bereiken. De lift is echter te klein om met de fiets te gebruiken. De kooi van de lift moet groot genoeg zijn om met meer dan 1 fiets te gebruiken. Gewenste afmetingen van de liftkooi zoals door de dienst mobiliteit werd opgelegd zijn 2,4m x 1,4m.  Dit advies kan deels gevolgd worden. Het is correct dat een liftkooi van slechts 170 cm diep te nipt is. In voorwaarde zal hierom worden opgelegd de liftschacht en liftkooi 30 cm dieper uit te voeren. Dit vergt geen aanpassing van de dakvorm, zoals kan worden vastgesteld in snede BB.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen:

Het is onduidelijk hoe de koer zal worden aangelegd. Aangezien er geen verschil in aanduiding is tussen verharde zones en onverharde zones wordt verondersteld dat de gehele binnenkoer zal worden verhard. Dit is, conform de bouwcode, niet aanvaardbaar. De tuin moet zoveel mogelijk als een onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden. Een groene tuin heeft een aangenamer uitzicht vanaf de straat of binnen in de patio en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Elke tuin, hoe klein ook, is een natuurlijke oase in de bebouwing voor vogels, insecten,… en zorgt er zo voor dat de opwarming van de stedelijke omgeving licht verminderd wordt.

Door de tuin niet te verharden blijft bovendien een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert.

De totale oppervlakte aan verharding moet beperkt worden tot maximum 1/3de van de totale oppervlakte van de patio. Dit wordt als voorwaarde van de vergunning opgelegd.

Het grondplan geeft een verdeling aan door aanplanting van hagen waardoor er drie van elkaar gescheiden tuintjes ontstaan. De inrichting van de patio moet in zijn geheel en als onderdeel van het project bekeken worden waarbij de hele patio als gemeenschappelijke buitenruimte moet worden bekeken. Zo is het aangewezen dat ook de gelijkvloerse woonentiteiten al dan niet via een privatieve verharding uitgeven op deze gemeenschappelijke ruimte. De terrassen en meer privatieve ruimten van de gelijkvloerse woonentiteiten kunnen van de gemeenschappelijke tuin worden afgescheiden door de aanplanting van struiken en of hoge grassen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Aquafin moeten worden nagekomen;

3.      de bijgevoegde voorwaarden uit het advies van Fluvius moeten worden nagekomen;

4.      de fietsenstalling moet worden ingericht conform de inrichtingsprincipes uit artikel 29 van de bouwcode;

5.      de liftschacht en liftkooi moeten 30 cm dieper worden uitgevoerd;

6.      de tuin moet zoveel mogelijk als een onverharde ruimte ingericht worden en als groene ruimte aangeplant worden waarbij de verharding moet worden beperkt tot maximum 1/3de van de oppervlakte. Hierbij moet heel de patio als gemeenschappelijk tuin ontworpen en aangelegd worden waarbij de privatieve terrassen en de privatieve ruimten van de gelijkvloerse woonentiteiten van de gemeenschappelijke tuin kunnen worden gescheiden door de aanplant van struiken en of hoge grassen.

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.

** Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat een vorig openbaar onderzoek vroegtijdig is stopgezet en nadien verdergezet, zij het enkel voor de resterende duur.