Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020049999 |
Gegevens van de aanvrager: | Kris en Machteld Martens - Staes met als adres wijgmaalsesteenweg 143 te 3150 Haacht |
Ligging van het project: | Lange Slachterijstraat 19 te 2060 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 7 sectie G nr. 422Y12 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | renoveren van een eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 01/09/1950: vergunning (18#27243) bouwen van frigo in de kelder;
- 15/09/1939: vergunning (18#13042) voor binnenveranderingen;
- 28/07/1939: vergunning (18#12819) voor gevel- en binnenveranderingen;
- 11/05/1927: vergunning (1927#26800) voor gevel- en binnenveranderingen.
Vergunde/vergund geachte toestand
De laatst vergunde toestand is onduidelijk. Mogelijks werden er nog vergunningen afgeleverd die niet beschikbaar zijn in het Felixarchief;
- vleesverwerkende nijverheid op het gelijkvloers met een bovenliggende woning.
- bouwvolume:
Huidige toestand
- eengezinswoning met op het gelijkvloers een garage, bureau en een achterliggende vrieskamer/stockageruimte;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
- inrichting:
Gewenste toestand
- gerenoveerde en uitgebreide eengezinswoning met op het gelijkvloers een garage, bureau en een achterliggende vrieskamer/stockageruimte;
- bouwvolume:
- dakterras van circa 9,74m² op de 3de verdieping met zichtschermen van 1,80 meter hoog op de perceelsgrenzen;
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- functiewijziging van handelswoning naar eengezinswoning;
- interne constructieve wijzigingen;
- volumeuitbreiding: extra bouwlaag met een achterliggende terrasruimte;
- verhogen van de scheidingsmuren met zichtschermen.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Er werden geen adviezen gevraagd.
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
enkelvoudige scheidingmuren dienen uitgevoerd te worden in massief ongeperforeerd materiaal en dienen een dikte te hebben van minstens 18 centimeter.
De scheimuren ter hoogte van het dakterras worden opgetrokken met een zichtscherm.
- Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag omvat een functiewijziging van vleesverwerkend bedrijf met bovenliggende woning naar wonen. De aanvraag is gelegen in de wijk Dam waar in het verleden door de aanwezigheid van het slachthuis tal van vleesverwerkende bedrijven aanwezig waren. Door de sluiting van het slachthuis worden deze vleesverwerkende bedrijven stelselmatig omgevormd naar andere functies. De functiewijziging naar wonen is verenigbaar met het woongebied waarin de aanvraag is gelegen.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag voegt een vierde bouwlaag toe aan het bestaande pand. Het pand maakt deel uit van een gebouwenrij die aan de achterzijde grent aan de spoorwegberm. Deze panden beschikken over een beperkte perceelsdiepte van 13 meter en hebben geen buitenruimte op het gelijkvloers. De kenmerkende bouwhoogte aan deze zijde van de Lange Slachterijstraat bedraagt 3 tot 4 bouwlagen. Het toevoegen van een vierde bouwlaag met aansluitend dakterras past binnen het referentiebeeld van de omgeving en wordt gunstig beoordeeld.
De scheidingsmuren ter hoogte van het terras worden opgetrokken door zichtschermen met een hoogte van 1,80 meter. Conform artikel 34 dienen deze uitgevoerd te worden in een massief ongeperforeerd materiaal met een dikte van minstens 18 centimeter. Deze massieve terrasmuren zullen geen hinder met zich meebrengen naar de aanpalende panden aangezien het platte daken zonder koepels betreffen.
Visueel-vormelijke elementen
De afwerking van de gevel van de nieuwe bouwlaag wordt in eenzelfde kleur als de onderliggende bouwlagen uitgevoerd, wat voor een zekere eenheid zorgt. Echter is deze eenheid niet terug te vinden in het gevelontwerp. De nieuwe bovenverdieping overkraagt de bestaande gevellijn en het nieuwe raam sluit niet aan op de raamcompositie van de bestaande gevel. De onderliggende ramen kenmerken zich door hun verticaliteit terwijl het bovenste raam een horizontaal raam betreft. Samen met de voorziene uitsprong zorgt dit voor een breuk in het gevelbeeld. De gevel kan daarom niet gunstig geadviseerd worden. De aanvraag dient geweigerd te worden.
Het gevelvlak van de nieuwe bouwlaag dient in hetzelfde gevelvlak als de onderliggende bouwlagen geplaatst te worden en de nieuwe gevelopening van de bijkomende bouwlaag dient zich beter af te stemmen op de gevelopeningen van de onderliggende bouwlagen zodat een harmonieus geheel wordt bekomen met respect voor de historische gevel met erker en balkon.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Met het oog op het creëren van levendige straten is het belangrijk dat de gebouwen in de straat een levendige plint hebben. Op het gelijkvloers van elk gebouw dient daarom minstens één levendige functie aan de straat te grenzen die met de straat en haar passanten een relatie aangaat. Een garage wordt niet beschouwd als een levendige functie. Bovendien maakt de bouwcode garagepoorten niet mogelijk in gevels van minder dan 8 meter breed.
De invulling van het gelijkvloers, na de functiewijziging, met een garage kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden aangezien het pand slechts een gevelbreedte heeft van 4 meter. Er dient een verblijfruimte ingericht te worden op het gelijkvloers. Een afwijking hierop, op basis van de aanwezigheid van meerdere panden met garagepoorten of niet-levendige functies op het gelijkvloers kan niet aanvaard worden. Zoals eerder vermeld, is deze omgeving immers volop een transformatie aan het ondergaan van bedrijfspanden, met een noodzakelijke toerit/poort, naar woningen. Om een levendige woonomgeving te garanderen is het daarom cruciaal dat bij dergelijke functiewijziging zoveel als mogelijk gestreefd wordt naar een levendige plint. De aanvraag dient geweigerd te worden.
De voorgevel van de gelijkvloerse plint dient eveneens afgestemd te worden op de achterliggende functie en, integraal bekeken te worden met de rest van de gevel.
Gezien de ondiepe perceelsdiepte en het ontbreken van een buitenruimte op het gelijkvloers, wordt de realisatie van een dakterras gunstig beoordeeld. Door de zuidgeoriënteerde ligging kan dit een aangename buitenruimte worden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handelsgelijkvloers/vleesverwerkende nijverheid van het handelshuis wordt verbouwd en wordt deel van de reeds bestaande vergunde eengezinswoning. De handelsfunctie/vleesverwerkende nijverheid verdwijnt.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 18 april 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 11 mei 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 9 augustus 2020 |
Verslag GOA | 20 juli 2020 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.