2020_CBS_06392 - Omgevingsvergunning - OMV_2020033205. Borgerhoutsestraat 39-41. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          11/01/2019: proces-verbaal (11002_2019_8338_VPV) voor het vermeerderen van het aantal woongelegenheden en het wijzigingen van de functie op het gelijkvloers van handel naar wonen zonder voorafgaandelijke toestemming;

-          10/9/2015: milieuvergunning klasse 2 (1254#3456) voor een garage;

-          10/10/2014: weigering (20141822) voor bestemmingswijziging van handel naar wonen;

-          29/1/2003: vergunning (86#20514) voor het verbouwen, herinrichten en saneren van een pand (vergunning werd niet uitgevoerd);

-          25/3/1991: vergunning (86#900782) voor verbouwen garage.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          huisnummer 39:

• toonzaal en bureel op gelijkvloerse verdieping;
• eerste verdieping leefruimte en tweede verdieping slaapkamers van duplexappartement en overdekt terras;
• 3 bouwlagen onder schuin dak;
• wit gepleisterde gevel en houten schrijnwerk.

-          huisnummer 41:

• doorrit naar achterliggende garagewerkplaats;
• woonentiteit op 1ste en 2de verdieping;
• 3 bouwlagen onder plat dak;
• voordeur links;
• luifel tegen de linkerperceelsgrens;
• wit gepleisterde voorgevel en houten schrijnwerk.

Huidige toestand

-          huisnummer 39:

• woongelegenheid op gelijkvloerse verdieping;
• nieuwe raamopening achteraan en in zijgevel.

-          huisnummer 41:

• 3 bouwlagen onder plat dak;
• voordeur links;
• doorrit naar achterliggende werkplaats;
• woonentiteit op 1ste en 2de verdieping;
• garagewerkplaats achteraan het perceel;
• luifel tegen de linkerperceelsgrens.

Gewenste toestand

-          huisnummer 39:

• 1 slaapkamerappartement op gelijkvloerse verdieping met een netto-vloeroppervlakte van 54 m²;
• nieuwe raamopening in zij- en achtergevel;

-          huisnummer 41:

• terras en tuin bij huisnummer 39;
• gemeenschappelijke fietsenstalling op de rechterkant van het terrein na afbraak luifel;
• aanleg waterdoorlatende verharding op de open ruimte naar de werkplaats;

-          verwijdering luifel boven dakterras op eerste verdieping.

Inhoud van de aanvraag

-          huisnummer 39:

• functiewijziging op de gelijkvloerse verdieping van toonzaal naar wonen;

-          huisnummer 41:

• slopen van luifels centraal op het perceel;
• uitbreken van de verharding;
• aanleggen van waterdoorlatende verharding;
• aanleggen van een private en gemeenschappelijke tuin links op het terrein;
• plaatsen van een fietsenberging op de rechterzijde van het terrein.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

Door het voorzien van een bijkomende woonentiteit op het gelijkvloers van huisnummer 39 met een buitenruimte op huisnummer 41 en met behoud van de achterliggende garagefunctie wordt de draagkracht van beide percelen overschreden;

• Artikel 27 Open ruimte:

Ondanks de functiewijziging op het gelijkvloers bij huisnummer 39 wordt er geen open ruimte voorzien op het perceel zelf.

Meer dan 1/3 van de open ruimte op perceel met huisnummer 41 wordt verhard;

Er wordt een bijkomende constructie voorzien in de tuinzone die maximaal onbebouwd moet blijven;

• Artikel 29 Fietsenstalplaatsen:

Er worden geen fietsenstallingen voorzien op eigen perceel;

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er wordt geen parkeerplaats voorzien voor de bijkomende woonentiteit.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De omgeving wordt gekenmerkt door overwegend woonfuncties.

Principieel is het voorzien van een woonfunctie in woongebied functioneel inpasbaar.

Volgens vergunning AN3/2002/B/0514 was het volledige gelijkvloers, van de drie aansluitende panden met huisnummer 39, 41 en 43, voorzien van een autowerkplaats met toonzaal en open koer. Het wijzigen van de functie van de linkse toonzaal naar een woonfunctie, zonder kwalitatieve en afgesloten buitenruimte van de garagewerkplaats voldoet echter niet aan een hedendaags wooncomfort. In het kader van een functiewijziging zou een totale aanpak van het gelijkvloers inclusief de garagewerkplaats betere resultaten opleveren.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De woonentiteit op het gelijkvloers wordt uitgebreid tot op de achterste perceelgrens van huisnummer 39. Door voorliggende bouwdiepte in combinatie met het smalle perceel wordt er geen rechtstreeks licht en uitzicht voorzien in de centrale leefruimte, waardoor de woonkwaliteit ontoereikend wordt. Op het perceel van huisnummer 39 wordt geen open ruimte voorzien. Dit is in strijd met artikel 27 van de bouwcode. De buitenruimte van de gelijkvloerse woonentiteit wordt voorzien op het aanpalende perceel. Zowel het zicht vanuit de achtergevel, als het gebruik van de tuin is afhankelijk van erfdienstbaarheden. Hoewel de vergunningverlenende overheid geen rekening mag houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning, ontneemt een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet en ontslaat de aanvrager niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Dit hypothekeert een kwalitatief gebruik van de woonentiteit en buitenruimte in de toekomst.

Gelet op de hoge densiteit in het bouwblok en op de voorliggende percelen is het niet aanvaardbaar om een bijkomende constructie te plaatsen in de onbebouwde ruimte, voor het voorzien van een fietsenstalling. Bovendien is het gebruik van de fietsenstalling enkel mogelijk via de inrit naar de garagewerkplaats. Voor de fietsenstalling wordt een waterdoorlatende verharding voorzien die overeenkomt met de afmetingen van een parkeerplaats. Indien hier auto’s zouden worden gestald voor de autowerkplaats is de fietsenstalling niet vlot toegankelijk.

Het voorzien van een woonfunctie en aanhorigheden op het gelijkvloers is enkel mogelijk indien de koer maximaal groen en onverhard zou worden aangelegd en het gebruik kan worden gescheiden van het gebruik van de autowerkplaats. In het kader van een functiewijziging zou een totale aanpak van het gelijkvloers inclusief de garagewerkplaats betere resultaten opleveren.

Omwille van deze opmerkingen wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan de voorgevel.

De materialisatie van de achtergevel is inpasbaar in de stedelijke omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied maar bepaalde functies kunnen voor overlast zorgen. Voorbeelden van overlast zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. In het kader van een functiewijziging in de voorbouw van het gelijkvloers zou een totale aanpak van het gelijkvloers inclusief de garagewerkplaats betere resultaten opleveren.

Door het voorzien van een woonentiteit vooraan en het behoudt van de garagewerkplaats achteraan wordt geoordeeld dat dit de draagkracht overschrijdt.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid onvoldoende wooncomfort biedt.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Bovendien voorziet de indeling onvoldoende wooncomfort. Zo ontvangt de leefruimte onvoldoende licht en lucht en is het nemen van licht en zit en het voorzien van een buitenruimte afhankelijk van het verkrijgen van erfdienstbaarheden van het perceel nr. 41.

Omwille van deze opmerkingen wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.