2020_CBS_06401 - Omgevingsvergunning - OMV_2020030378. Jos Smolderenstraat 55. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/07/2019: vergunning (20182989) voor de realisatie van een nieuwbouwproject met 116 wooneenheden, commerciële ruimte en een ondergrondse parking met toegangsinfrastructuur (Striga 4-blok19).

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand 

-          meergezinswoning met 116 wooneenheden, benedenverdieping met 4 commerciële ruimten;

-          bouwvolume:

• pand met minimaal 4 en maximaal 8 bouwlagen onder plat dak;
• twee ondergrondse bouwlagen ingericht als parking voor 139 voertuigen, 245 fietsstalplaatsen, technische ruimten, en bergruimte;
• U-vormige voetafdruk;

-          gevelafwerking:

• gevels bekleed met rood genuanceerd betonnen panelen;
• vierde verdieping afgewerkt wordt met roodbruinkleurige stalen beplating en voorzien van een afscherming in verdiepingshoog hekwerk;
• aluminium buitenschrijnwerk;
• stalen balustrades, hekwerk en kolommen (kleur roodbruin).

Huidige toestand

-          werken in uitvoering.

Gewenste toestand

-          aantal wooneenheden en commerciële ruimten blijft ongewijzigd;

-          bouwvolume:

• uitgebreide ondergrondse bouwlaag (kelderverdieping -1) met ruimte voor 154 parkeerplaatsen, 245 fietsstalplaatsen, technische ruimten, en bergruimte;
• bovengronds volume en kelderverdieping -2 ongewijzigd ten opzichte van de vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• vierde verdieping afgewerkt conform overige verdiepingen en voorzien van een lage balustrade;
• afwerkingen overige bouwlagen wijzigt niet.

Inhoud van de aanvraag

-          doorvoeren van wijzigingen ten opzichte van de laatst vergunde toestand:

• uitbreiden en herindelen van de ondergrondse bouwlaag niveau -1;
• vergroten van de terrassen in de binnenhoeken van het gebouw op de niveaus 1 tot en met 3;
• wijzigen van de verticale circulatie (kern 6, zijde Jos Smolderenstraat);
• aanpassen van de toegangen tot de verticale circulatieassen;
• het verdiepingshoge hekwerk ter hoogte van de vierde verdieping wordt vervangen door een lage balustrade;
• aanpassen van de gevelbekleding van de dakappartementen op de vierde verdieping conform de afwerking van de overige bouwlagen.

De stedenbouwkundige lasten voor het volledige projectgebied Nieuw-Zuid werden vastgelegd in een overeenkomst stedenbouwkundige lasten voorgelegd aan de gemeenteraad op 26 mei 2014 (jaarnummer 455), gewijzigd en/of aangevuld in een eerste en tweede addendum op deze overeenkomst, respectievelijk voorgelegd aan de gemeenteraad op 30 maart 2015 (jaarnummer 164) en op 24 april 2017 (jaarnummer 239).

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Nieuw Zuid, goedgekeurd op 17 juli 2014. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor centrumfuncties (ce1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 15:
  De looppaden welke van en naar de privatieve bergingen leiden beschikken niet over een minimale breedte van 145 cm (120 cm na afwerking) (niveau -1 ter hoogte van circulatiekern 6). Bovendien wordt er geen vrije en vlakke draaicirkel van 150 cm voorzien aan het begin en einde van iedere versmalling;
• artikel 22:
  Op zowel niveau -1 als -2 worden enkele deuropeningen gewijzigd of extra voorzien. Al deze nieuwe deuropeningen moeten een minimale vrije doorgang van 100 cm garanderen. Dezelfde opmerking geldt voor de nieuwe/gewijzigde deuren in de aangepaste circulatiekern 6 en de deuren welke uitgeven op de brandladders (alle circulatiekernen, alle niveaus);
• artikel 24:
  Ter hoogte van de bergingen B.2.13, B.2.52 en B.2.58, ter hoogte van de fietsenstallingen (niveau -1), en ter hoogte van het tellerlokaal elektriciteit (K.6, K.7) worden de toegangen tot gemeenschappelijke delen/ruimten gewijzigd of werden extra deuren voorzien. De gewijzigde deuren beschikken echter niet over een vrije en vlakke draaicirkel van 150 cm langs beide zijden van de deur.
  Voor de nieuwe bergingen B.1.01-B.1.12 en B.1.18-B.1.23 en B.1.25 wordt geen draaicirkel voorzien voor de publieke zijde van de deur.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
De Vlaamse Waterweg – afdeling Zeeschelde en Zeekanaal oordeelt dat de wijzigingen op het reeds vergunde project geen invloed hebben op de waterhuishouding.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 24/09/2018. De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande vergunde functies van een meergezinswoning met commerciële ruimtes op het gelijkvloers blijft behouden en blijft verenigbaar met het in ontwikkeling zijnde stadsontwikkelingsproject Nieuw Zuid.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat geen wijzigingen aan het bovengronds bouwvolume. Er worden wijzigingen aangebracht aan de ondergrondse bouwlaag -1. Uit stabiliteitsstudie is gebleken dat het interessanter is om zowel de parking als de zone met bergingen mee op te nemen in dezelfde bouwput. Dit betekent dat de parkeerbak wordt uitgebreid tot aan de zone met de bergingen. Bouwlaag -2 blijft ongewijzigd. De wijzigingen worden gunstig beoordeeld.

Visueel-vormelijke elementen

In de vorige vergunning werden in de binnenhoeken tussen de noord- en oostvleugel en tussen oost- en zuidgevel ontoegankelijke terrassen voorzien die ervoor zorgen dat de continuïteit van de terraslijn rondom het gebouw niet wordt doorbroken. De borstweringen lopen niet door over deze terrassen. In voorliggende aanvraag worden deze binnenhoeken toegankelijk gemaakt en worden de borstwerkingen doorgetrokken aan beide zijden van de terrassen. Deze wijziging heeft een beperkte doch positieve impact op de vergunde gevels en wordt gunstig beoordeeld.

In de vorige vergunning werden op de 4de verdieping 4 private tuinen begrensd door een verdiepingshoge hekwerk met daarboven een pergola. Beplanting zou vanaf het tuinniveau opklimmen tegen de pergola’s en het hekwerk. Om een beter zicht van de tuinen naar de omgeving te bekomen, wordt het verdiepingshoge hekwerk vervangen door een gewone lage balustrade. De pergola met klimplanten blijft behouden. De beplanting van de daktuinen zal hierdoor ook beter zichtbaar worden van buitenaf. Deze wijziging doet geen afbreuk aan het beoogde vergunde gevelbeeld en wordt gunstig beoordeeld.

Door de wijziging aan het hekwerk worden de dakappartementen meer zichtbaar en wordt omwille van de uniformiteit gekozen om de gevels met dezelfde bekleding in rood genuanceerd betonnen panelen af te werken als de rest van het gebouw. Ook deze wijziging doet geen afbreuk aan het beoogde vergunde gevelbeeld en wordt gunstig beoordeeld.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone, nl. de Antwerpse binnenstad. Het projectgebied is groter dan 3.000m² en de ingreep in de bodem groter dan 1.000m². Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door de BAAC op 10/09/2018 en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 24/09/2018. Het bijhorende programma van maatregelen adviseert een bindende opgraving van het plangebied. De bouwheer dient dit onderzoek voorafgaand uit te voeren. 

Er is een afwijking tussen de ingrepen die vermeld worden in de archeologienota en deze die worden toegevoegd bij de wijziging van een reeds vergunde omgevingsvergunning. Aangezien het programma van maatregelen een vlakdekkende opgraving over het gehele projectgebied voorschrijft (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/8606), heeft deze beperkte wijziging in ingrepen geen invloed op de archeologienota waarvan akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed. Het gehele programma van maatregelen dient nog steeds door de bouwheer verplicht te worden uitgevoerd.

Bodemreliëf

Er werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst milieuvergunningen.

“Op de site werden bodemsaneringswerken uitgevoerd (OVAM dossiernummer: 5236). In de eindevaluatie wordt gesteld dat er geen ernstige verontreiniging meer aanwezig is volgens de bodemsaneringsnormen. Voor de aanleg van de ondergrondse parking dient er echter een bemaling uitgevoerd te worden. Het is belangrijk dat er rekening wordt gehouden met nog aanwezige verontreiniging bij de lozing van het bemalingswater.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).  Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen. In dat geval moet bij lozing van >10 m³/u op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Voor de exploitatie van het gebouw zijn er mogelijks andere meldings- of vergunningsplichtige activiteiten aanwezig. De exploitant dient dit na te gaan en indien nodig zich in regel te stellen.”

De aanvrager dient zich in overeenstemming te brengen met de geldende regelgeving voordat de bouwwerken aanvatten.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In de vorige vergunning werden in de binnenhoeken tussen de noord- en oostvleugel en tussen oost- en zuidgevel ontoegankelijke terrassen voorzien die ervoor zorgen dat de continuïteit van de terraslijn rondom het gebouw niet wordt doorbroken. In voorliggende aanvraag worden deze binnenhoeken toegankelijk gemaakt zodat de naastliggende appartementen grotere buitenruimte krijgen. Deze wijziging verhoogt het gebruiksgenot van de appartementen en wordt gunstig beoordeeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3.      volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

-          de bouwheer is verplicht om het programma van maatregelen, nl. een opgraving, horende bij de archeologienota uit te voeren (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/8606);

-          de bouwheer verwittigt de dienst archeologie twee weken voorafgaand de start van geplande graafwerken in de kelder (archeologie@stad.antwerpen.be);

-          de bouwheer laat werfcontroles toe door de archeologen van de dienst archeologie van de stad Antwerpen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.