2020_CBS_08539 - Omgevingsvergunning - OMV_2020103790. Vuurwerkstraat 80. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          27/03/2020: verkavelingsvergunning (OMV_2019104648) voor het wijzigen van lot 177 in functie van parkeren;

-          07/06/2019: milieuvergunning (2019962) voor de exploitatie van een tijdelijke bronbemaling;

-          25/05/2018: milieuvergunning  (2018643) voor een tijdelijke bemaling met (eventuele) zuivering en lozing van het grondwater;

-          04/05/2018: voorwaardelijke vergunning (20173444) voor het bouwen van een woonzorgcentrum, assistentenwoningen en een ondergrondse parking.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: woonzorgcentrum met 128 wooneenheden (= kamers) binnen het project ‘Eksterlaer’;

-          bouwvolume:

• de bebouwing bestaat uit een L-vormige sokkel met twee volumes van 5 en 6 bouwlagen met een teruggetrokken daklaag met een private tuin;
• beide volumes zijn met elkaar verbonden via transparante loopbruggen;
• het gebouw omvat 126 kamers, 2 assistentiewoningen en een gemeenschapsruimte gelegen aan de Vuurwerkstraat;
• kelder voorzien voor ondergrondse parking, bergingen, fietsenstalling en technische lokalen;
• ondergrondse parking;

-          inrichting:

• er werden allerlei voorwaarden opgelegd door de dienst mobiliteit voor wat betreft de inrichting van de ondergrondse parking;
• verkavelingswijziging voor het realiseren van extra parkeerplaatsen, om te voldoen aan de voorwaarde opgelegd in de reeds verkregen stedenbouwkundige vergunning (20173444);
• verkavelingsvergunning: wijzigen van lot 177 (naar lot 177A), de contour van de zone voor ondergrondse parking vergroot op het verkavelingsplan:
  • een zone voor tuinen + bovengrondse parking werd toegevoegd op het verkavelingsplan;
  • de voorschriften werden aangevuld met een artikel 8.4.1. over de nieuwe zone voor tuinen + bovengrondse parking.

Huidige toestand

-          werken (20173444) voor het bouwen van een woonzorgcentrum, assistentenwoningen en een ondergrondse parking) in uitvoering (datum aanvang werken: 15/11/2019);

Gewenste toestand

-          bouwvolume:

• het realiseren van extra parkeerplaatsen conform de voorwaarden opgelegd in de vergunning 20173444;
• uitbreiden van de ondergrondse parking op -1:
  • openmaken van een deel van de huidige betonwand voor 6 extra parkeerplaatsen (26-31);
  • de septische put word herpositioneerd;

-          gevelafwerking: regulariseren van de gevels op niveau +5 en +6 van de zuid- en noordgevel;

-          inrichting: optimaliseren van een deel van de tuinzone in de zijtuinstrook tot maaiveldparking:

• 21 extra parkeerplaatsen;
• de parkeer-en terraszone wordt ingericht met gewapend gazonbodembedekkers en waterdoorlatende betonstraatstenen.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van een parking;

-          het regulariseren van wijzigingen aan de gevel van een woonzorgcentrum.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling DE/2011/V/0023, goedgekeurd op 21 oktober 2014, meer bepaald in lot(en) 177.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan en de verkavelingsvergunning.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag bevat het realiseren van extra parkeerplaatsen, om te voldoen aan de voorwaarde opgelegd in de reeds verkregen stedenbouwkundige vergunning (20173444) verleend op 04/05/2018 voor het bouwen van een woonzorgcentrum, assistentenwoningen en een ondergrondse parking.

De aanvraag omvat geen functiewijziging. De reeds vergunde functie blijft behouden en is in overeenstemming met de bestemmingen volgens de verkavelingsvergunning.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag betreft het uitbreiden van de ondergrondse parkeergarage en het voorzien van extra autostalplaatsen op maaiveldniveau. Op 27/03/2020 werd een verkavelingswijziging verleend voor enerzijds het wijzigen van de perimeter voor de ondergrondse parkeerbak en anderzijds de bestemming te wijzigen van de ‘tuinzone’ in de zijtuinstrook naar ‘tuinzone met bovengrondse parking’.

De parkeergarage valt binnen de uiterste contouren zoals voorgeschreven in de goedgekeurde verkaveling.

De maaiveldparking wordt kwalitatief ingericht inzake groengebruik met aandacht voor waterinfiltratie. Het groengebruik dient zowel als buffer naar de buren en naar de bewoners van het woonzorgcentrum toe.

Het bovengrondse bouwvolume wijzigt niet door de voorliggende aanvraag, waardoor zowel schaal, ruimtegebruik als bouwdichtheid gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels blijven nagenoeg ongewijzigd.

In de bovenste bouwlagen worden een aantal nieuwe gevelopeningen gerealiseerd. De gevelopeningen worden voorzien van aluminium-brons buitenschrijnwerk zoals deze van de reeds vergunde raamopeningen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn deze aanpassingen aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke groendienst. Deze dienst adviseert voorwaardelijk gunstig:

“Een voorbereidend wortelonderzoek is noodzakelijk om onomkeerbare wortelschade - die het afsterven van de bomen initiëert - te vermijden. Alle bestaande bomen op en naast de parking dienen beschermd te worden tijdens de werken door er een hoog hekwerk rond te plaatsen. Dit hekwerk voorkomt materiaalopslag op de wortelzone en stam- en takbreuk.”

De voorwaarden uit het advies worden integraal mee opgenomen in de voorwaarden van de omgevingsvergunning.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Het gaat om een uitbreiding van een parking van een reeds vergund woonzorgcentrum. De parkeerparagraaf is niet van toepassing.

In de oorspronkelijke vergunning (20173444) werden voorwaarden opgelegd rond de parking. Er moesten extra parkeerplaatsen voorzien worden in de ondergrondse parking en op het maaiveld.

In voorliggende aanvraag worden in het totaal 52 parkeerplaatsen voorzien.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

In de vorige vergunning werd opgelegd om een verkeerslicht te voorzien beneden en boven aan de toegangshelling van de parking om het verkeer te regelen. Dit wordt opnieuw als voorwaarde opgenomen bij de vergunning.

Fietsvoorzieningen:

Er werden in de oorspronkelijke plannen 20 fietsstalplaatsen voorzien ondergronds voor personeel en bewoners. Bezoekers kregen in de oorspronkelijke plannen 5 fietsstalplaatsen bovengronds.

In de aangepaste plannen die werden aangeleverd zijn er geen fietsstalplaatsen meer ondergronds. Er worden 25 fietsstalplaatsen bovengronds voorzien. Er wordt echter geen onderscheid gemaakt tussen stallingen voor personeel en bewoners en stallingen voor bezoekers. De 25 fietsstalplaatsen zijn noodzakelijk om de behoefte van personeel en bewoners op te vangen. De parkeernormen voor auto’s zijn immers al zeer krap, dus er komen wellicht veel van de personeelsleden met de fiets. De fietsenstalling moet afgesloten kunnen worden en moet overdekt zijn om voldoende comfort te bieden. Daarnaast moeten er 10 fietsstalplaatsen voorzien worden voor bezoekers, los van de fietsenstalling voor personeel en bewoners.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      een verkeerslicht te voorzien die het verkeer regelt beneden en boven aan de toegangshelling van de parking;

2.      de 25 fietsstalplaatsen in de binnentuin moeten afgesloten kunnen worden en overdekt zijn. Deze zijn uitsluitend bestemd voor gebruik door personeel en bewoners;

3.      10 aparte fietsstalplaatsen te voorzien voor bezoekers. Deze moeten ook overdekt zijn;

4.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

5.      bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:

-          in het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten  beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:

• het bestaande maaiveld af te graven of op te hogen in de wortelzone van de te behouden boom;
• graafwerken uit te voeren waarbij wortels dikker dan 5 cm moeten doorgestoken worden en/of waarbij 20% van het totale wortelpakket moet verwijderd worden;
• de boom drastisch te snoeien (d.w.z. hoger opkronen dan het huidig eindbeeld of toppen of kandelaren of verwijderen van takken dikker dan 8cm);

-          als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden.

De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:

• er is voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er werfhekkens geplaatst die aan elkaar vast gemaakt zijn, zodat ze niet, of in ieder geval moeilijk, te verplaatsen zijn. De grootte van de wortelzone wordt idealiter bepaald door onderzoek; als onderzoek om een of ander reden niet kan, moet men er vanuit gaan dat de wortelzone even groot is als de diameter van de kroonprojectie + 2m. In die volledig afgebakende zone mag niets gebeuren (niet graven, niet stockeren, geen afvalwater of spoelwater lozen, ….);
• er is niet voldoende ruimte om de wortelzone volledig af te sluiten: dan moeten er beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden, zodat de ruimte onder de boom toch geheel of gedeeltelijk kan gebruikt worden zonder dat er schade berokkend wordt.

Om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is.

Naast de wortelzone moeten ook de stam en de kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden.

Om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken,  een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of ….

Het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen; 

6.      bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden

Het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.