2020_CBS_09174 - Omgevingsvergunning - OMV_2020092736. Oorderseweg 17. District Ekeren - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/06/1935: vergunning (802#3643) voor het bouwen van een woning;

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 246 m²;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw met twee bouwlagen onder hellend dak met een bouwdiepte van circa 9 meter;
• een getande achterbouw over twee bouwlagen tegen de rechterperceelsgrens met een breedte van 3,5 meter en een maximale bouwdiepte van circa 16 meter, onder plat dak;
• achter deze getande uitbouw bevindt zich nog een kleine aanbouw tegen dezelfde perceelsgrens. Deze aanbouw is eveneens opgetrokken over 2 bouwlagen onder een plat dak en bevat per verdieping een toilet;
• deze kleine aanbouw geeft het gebouw zijn maximale bouwdiepte, zijnde circa 17 meter;

-          gevelafwerking:

• de laatst vergunde toestand geeft geen indicatie van de gebruikte bouw- en gevel-afwerkingsmaterialen. Er kan dus niet ten gronde beoordeeld worden hoe de oorspronkelijke gevelafwerking van dit pand is vergund;

Huidige toestand

-          functie:

• eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 213 m²;

-          bouwvolume:

• het bouwvolume bleef in hoofdzaak zijn vergunde staat behouden met uitzondering van:
  • het achterste deel van de kelder werd gesupprimeerd;
  • de kleine aanbouw achter de achterbouw werd afgebroken;
  • op het gelijkvloers – naast de getande uitbouw – plaatste men een overkapping en een veranda, tot een bouwdiepte gelijk aan de getande uitbouw;
  • in zowel het voorste als het achterste dakvlak realiseerde men een dakkapel;

-          gevelafwerking:

• de huidige gevels van de woning zijn afgewerkt met een roodbruine gevelsteen;

Gewenste toestand

-          functie:

• een eengezinswoning met 2 slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van circa 207 m²;

-          bouwvolume:

• hoofdgebouw met twee bouwlagen onder hellend dak met dakkapellen in zowel het voorste- als het achterste dakvlak;
• een getande achterbouw over twee bouwlagen tegen de rechterperceelsgrens met een breedte van circa 3,5 meter en een maximale bouwdiepte van circa 17 meter, onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• de voorgevelafwerking blijft zijn oorspronkelijke staat behouden;
• de achtergevel wenst men af te werken met grijze leien op de verdieping en houten latwerk op het gelijkvloers;
• de scheidingsmuren worden voorzien van isolatie en een buitenafwerking met grijze leien.

Inhoud van de aanvraag

-          gedeeltelijke afbraak van de achterbouw;

-          regulariseren van een dakkapel in het voorste- en achterste dakvlak;

-          het intern verbouwen van de woning;

-          de achterbouw voorzien van een gevelisolatie en nieuwe buitengevelafwerking;

-          vernieuwen van het buitenschrijnwerk

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 1-3A Hagelkruis en omgeving, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 12 mei 1993. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone a voor woningen, zone voor openbaar buurtgroen, zone voor privaat groen en openbare weg.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

-          Artikel 1 ZONE A VOOR WONINGEN; Hoofdstuk II Bebouwingsvoorschriften;
Deel 1 Hoofdgebouwen;
4. Afmetingen van de gebouwen

• a) Maximum profiel: het voorgestelde bouwprofiel van de verbouwde woning is groter dan het maximaal toegelaten gabarit;
• b) Bouwdiepte: de voorgestelde bouwdiepte op de eerste verdieping  overschrijdt de maximaal toegelaten maatvoering;

5. Welstand van de gebouwen; A. bedaking;

• 2a. Dakkapellen en dakvensters: de dakkapellen werden niet op 0,40 m uit de snijlijn van het gevelvlak met het dakvlak opgetrokken, noch werd in het achtergevelvlak de dakkapel op minstens 1,00 m afstand van het midden der scheidsmuren uitgevoerd;

5. Welstand van de gebouwen; B gevels en muren;

• 4) Afwerking van vrijstaande en/of zichtbaar blijvende scheidsmuren: de zichtbaar blijvende scheidsmuren worden afgewerkt met grijze leien, hetgeen niet overeenkomstig het afwerkingsmateriaal van de voorgevel van het pand is (= roodbruine gevelsteen).

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag is strijdig met een aantal voorschriften van het van kracht zijnde Bijzonder Plan van Aanleg.

Zo is er een bouwvolume voorzien dat met name op de eerste verdieping ruimer is dan wat het maximale gabarit voorschrijft; dit laatste een schuin aflopend volume van een diepte van 9 m (van 6 m hoogte tot 3,50 m). Aangezien echter het Bijzonder Plan van Aanleg in kwestie ruim ouder is dan 15 jaar en het hierin opgenomen en vermelde gabarit niet meer voldoet aan de huidige comforteisen inzake woongebouwen, wordt in deze algemeen afgeweken van betreffende specifieke vorm en doorgaans een perceel brede bouwdiepte van 13 m toegelaten tot op een hoogte van 6 m. Het destijds niet vergunde en te regulariseren deel van de constructie voldoet hier volledig aan en is bijkomend in overeenstemming met een aantal andere gebouwde volumes in de aanpalende ruimtelijke context.

Vervolgens voldoen beide dakkapellen niet aan de voorziene afstandsregels, zowel zijdelings als ten opzichte van de voorgevel. Echter is er sprake van beperkte afwijkingen: zo staat het exemplaar aan de voorzijde effectief bovenop de eronder gesitueerde gevel (en niet minimaal 40 cm achteruit) maar omwille van het ontegensprekelijke behoud van de kroonlijst blijft het beeld van een element in het hellende dak zonder meer behouden. Wat de dakkapel aan de achterzijde betreft, deze bevindt zich aan één zijde effectief op slechts 50 cm van betreffende perceelgrens. Gelet echter op het feit dat het een bestaande constructie betreft, dat daarvan geen nadelige impact te signaleren valt op het aanpalende perceel en dat de afwijking nauwelijks verschilt van wat algemeen voor dergelijke maatvoering wordt gehanteerd (namelijk 60 cm in plaats van 1 m), kan ook voor bovenstaande worden geadviseerd de afwijkingen te bekrachtigen.

Ten slotte blijkt het materiaal van het vrijstaande deel van de scheidsmuur niet voorzien te zijn volgens de geldende materiaalvoorschriften, die hier roodbruine gevelsteen opleggen; hier werd een aankleding met grijze leien bepaald. Aangezien de leien in een lichte kleur worden voorzien en dit gebouwdeel zich aan de achterzijde bevindt (en bijgevolg weinig visuele afbreuk zal doen), wordt ook dit als een beperkte afwijking beschouwd en kan ze als dusdanig worden bekrachtigd. Laatstgenoemde ontslaat de aanvrager echter niet van de verplichting een burgerrechtelijke overeenkomst te sluiten met de buureigenaar voor de afwerking aan de buurzijde van de scheidsmuur.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt louter het beperkt verbouwen van een vergunde eengezinswoning en gelet op de overeenstemming van laatstgenoemde functie met de specifieke bestemmingsvoorschriften van het van kracht zijnde Bijzonder Plan van Aanleg is er in deze dan ook zonder mee en effectief sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De nieuwe en te regulariseren volumetrie is grotendeels in overeenstemming met de geldende voorschriften en daar waar ze afwijkt is de onregelmatigheid aanvaardbaar, zoals hierboven reeds geargumenteerd.

Het advies inzake schaal en ruimtegebruik is bijgevolg zonder meer gunstig.

Visueel-vormelijke elementen

De gehanteerde materialen, grijze leien, houten latwerk en natuurkleurig houten schrijnwerk, zijn aanvaardbaar voor dit type van bebouwing en bovendien in overeenstemming met de specifieke voorschriften dienaangaande van het van kracht zijne Bijzonder Plan van Aanleg. Enkel de afwerking van de scheidsmuur is dat niet maar gelet op de beperkte afwijking, kan hierop – zoals hierboven reeds uitgelegd – worden afgeweken.

Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag is dan ook eenduidig gunstig.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd binnen de looptermijn van het openbaar onderzoek 1 digitaal bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Niet uitvoerbaarheid buitenisolatie: de isolatie en afwerking die ter hoogte van de 1^ste verdieping zou worden aangebracht op het vrijstaand stuk scheidsmuur wordt voorzien boven de eigendom van de buureigenaar en zal voor problemen zorgen op het platte dak aan deze zijde, zowel qua aansluiting van verschillende materialen op elkaar als voor het behoud van een degelijke afwatering anderzijds.

Beoordeling:

Los van het feit dat er een afwijking zou kunnen worden toegelaten voor het niet-conforme afwerkingsmateriaal maakt de gedeeltelijke en beperkte inname van een buureigendom voor het isoleren en afkleden van dergelijk stuk scheidsmuur geen deel uit van enige vorm van stedenbouwkundige of ruimtelijke beoordeling en is zij dus geen onderwerp van betreffende procedure maar maakt dergelijke onlosmakelijk deel uit van een burgerrechtelijke aangelegenheid, tussen burgers onderling dus.

Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.