2020_CBS_09155 - Omgevingsvergunning - OMV_2020033295. Sint-Jansvliet 6. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/07/2005: vergunning (545#231) voor het plaatsen van nieuwe ramen in bestaande, dichtgemetselde raamopeningen;

-          10/09/2004: vergunning (197#20040383) voor het renoveren en samenvoegen van twee stadswoningen.

Vergunde en huidige toestand

-          functie: eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 382 m²;

-          bouwvolume:

• een hoekpand met drie bouwlagen en een zadeldak;
• de dakhelling van het gebouw bedraagt 60°.

-          gevelafwerking:

• de gevels zijn wit gekalkt;
• de gecementeerde plint is zwart geschild;
• de ramen zijn uitgevoerd in hout en wit geschilderd.

-          inrichting: een hoekpand dat over de gehele oppervlakte is vol gebouwd.

Gewenste toestand

-          functie:

• detailhandel op het gelijkvloers en de eerste verdieping
• kantoren op de tweede verdieping en de zolderverdieping.

-          bouwvolume:

• een hoekpand met drie bouwlagen en een zadeldak;
• de dakhelling van het gebouw bedraagt 60°.

-          gevelafwerking:

• de gevels zijn wit gekalkt;
• de gecementeerde plint is zwart geschilderd;
• de ramen zijn uitgevoerd in hout en wit geschilderd.

-          inrichting: een hoekpand dat over de gehele oppervlakte is vol gebouwd.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van het gelijkvloers en de eerste verdieping naar detailhandel;

-          wijzigen van de functie van de tweede verdieping en de zolderverdieping tot kantoren;

-          de verbouwingswerken blijven binnen het bestaand bouwvolume van het gebouw.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op het volgend punt:

-          De hoofdfunctie wonen wordt gewijzigd naar twee nevenbestemmingen, namelijk handel en kantoren.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op het volgend punt:

• artikel 18: het niveau van de winkel lig 8 cm hoger dan het niveau buiten. Niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, minstens met een helling overbrugd worden, met uitzondering van niveauverschillen tot twee cm in buitenruimtes of niveauverschillen tot twee cm bij een overgang tussen binnen- en buitenruimtes. Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden, ofwel met een trap in combinatie met een helling, ofwel met een trap in combinatie met een lift, ofwel met een helling in combinatie met een lift.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het pand is gelegen in het RUP Binnenstad. Hierdoor dient het te voldoen aan de bestemmingsvoorschriften waarbij wonen de hoofdbestemming is en deze in de aanvraag wordt gewijzigd naar twee nevenbestemmingen handel en kantoren.

Het pand is echter beschermd als monument. Conform artikel 4.4.6. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening kan worden afgeweken van stedenbouwkundige voorschriften, voor zover de betrokken handelingen gunstig worden geadviseerd vanuit het beleidsveld onroerend erfgoed.

Het Agentschap Onroerend Erfgoed geeft een gunstig advies met volgende motivatie:

“Deze handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming: volgens het dossier worden er geen toelatingsplichtige werken uitgevoerd en betreft het een pure

functiewijziging.

In ons advies voor vergunningsplichtige werken aan publiek toegankelijke gebouwen maken we altijd een afweging tussen het behoud van de erfgoedwaarden en de toegankelijkheid. In dit dossier komen de werken voor toegankelijkheid voldoende overeen met de erfgoedwaarden (artikel 35 Besluit Vlaamse Regering van 5 juni 2009 over toegankelijkheid tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid).”

De aanvraag wordt daarenboven ook voorwaardelijk gunstig geadviseerd door de stedelijke dienst Business en Innovatie:

“De aanvraag omvat het wijzigen van de hoofdfunctie wonen naar de functie detailhandel op het gelijkvloers en de eerste verdieping en naar de functie diensten op de tweede verdieping en de zolderverdieping. Het pand is gelegen in de afgebakende strategische horecakern Historisch Centrum. Het pand ligt buiten de afgebakende kernwinkelgebieden en valt dus onder de zone C (verspreide bewinkeling). Qua functionele invulling, is vanuit OS/BI het advies te opteren voor een reca-invulling, in plaats van een invulling detailhandel. Volgens het RUP Binnenstad is een eerste verdieping commercieel invullen in deze zone niet toegelaten. Omwille van de kleine schaal van het pand en de locatie op een strategische, zichtbare hoek, is de inzet van een eerste verdieping hier wel te verantwoorden. De oppervlakte blijft dan nog steeds onder de 200m² die het RUP Binnenstad ook oplegt.

OS/BI adviseert als voorwaarde op te leggen dat de ruimte (gelijkvloers en eerste verdieping) niet als detailhandel wordt ingevuld maar als reca, gelet op de locatie in een strategische horecakern en buiten de kernwinkelgebieden.”

Deze voorwaarde wordt niet gevolgd. Hoewel het pand gelegen is in strategisch horecagebied, is detailhandel hier niet verboden. In het RUP is ook geen overdruk reca vastgelegd voor dit pand. Het erfgoedpand leent zich overigens uitstekend voor de verkoop en presentatie van meubilair en interieurartikelen.

Ook het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg is gunstig over de functiewijziging:

“Het RUP Binnenstad stelt dat bij monumenten en beschermde stadsgezichten kan afgeweken worden van bestemmingsbeperkingen, indien de nieuwe functie de erfgoedwaarde ongeschonden laat of verhoogt. Hierdoor wordt voor een deel het gebruik en de renovatie van monumenten en beschermde stadsgezichten gestimuleerd. De voorgestelde regularisatie waarbij de bestemming wonen wijkt voor een gemengde functie voor detailhandel en diensten zal de erfgoedwaarde van het pand niet aantasten. Een maximaal gebruik van het volledige gebouw zal het onderhoud en de instandhouding van het monument eerder ten goede komen.”

Het uitbreiden van de winkelfunctie naar de eerste verdieping vergroot de publieke toegankelijkheid tot dit waardevolle beschermd monument, een doelstelling die ook het Agentschap Onroerend Erfgoed voor ogen houdt.

De hogere verdiepingen worden ingericht als (architecten)kantoor. Deze functie sluit aan bij de handelsfunctie op de onderste verdiepingen. Doordat het gebouw een totale vloeroppervlakte van 380m² heeft en er geen meergezinswoning wordt beoogd, hoeft deze eengezinswoning niet behouden te blijven.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De panden Sint-Jansvliet 6-8 zijn volgens het RUP binnenstad gelegen in een woonzone met culturele, historische en/of esthetische waarde, waarbij de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt. De panden zijn opgenomen op de bij ministerieel besluit van 14 maart 2019 vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Tenslotte werden de beide panden bij besluit van de Vlaamse Executieve van 21 januari 1987 beschermd als monument.

Zowel het Agentschap Onroerend Erfgoed als de stedelijke dienst Monumentenzorg hebben een gunstig advies verleend. De werken tasten de erfgoedwaarde van het pand niet aan.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Er is een kleine afwijking op de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid: er is een niveauverschil van 8cm tussen het voetpad en de vloerpas van de winkel. Omwille van de erfgoedwaarde van het pand is het niet mogelijk om hier een helling te voorzien. Deze afwijking kan dan ook worden toegestaan zoals in het advies van het Agentschap wordt meegegeven.

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor het kantoor moet er 1 fietsstalplaats voorzien worden voor het personeel (1,25/100m2). Ook voor de detailhandel is het wenselijk om een fietsstalplaats voor het personeel te voorzien (0,60/100m2). Er zijn geen fietsstalplaatsen.

De dienst Mobiliteit wenst als voorwaarde 2 fietsstalplaatsen op te leggen. Dit is echter niet mogelijk zonder de erfgoedwaarde van het gebouw aan te tasten. Aangezien het pand geen verblijfsfunctie heeft en er enkel overdag nood is aan het stallen van fietsen, biedt het plein voldoende mogelijkheden om fietsen te stallen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een ongunstig advies van Brandweer is er beslist een administratieve lus toe te passen. Dit advies was gebaseerd op een foute interpretatie van de plannen. De bouwheer heeft dit verduidelijkt tegenover de brandweer. Het advies is nu voorwaardelijk gunstig.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten