2020_CBS_09144 - Omgevingsvergunning - OMV_2020107586. Kloosterstraat 162. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          23/04/1998: vergunning (AN1/98/C/0108/981164) voor het plaatsen van een nieuwe bezetting in grijze kleur van de gelijkvloerse gevel;

-          22/03/1946: toelating (18#20297) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning met handelsruimte en 4 appartementen;

-          5 bouwlagen met zadeldak voor het hoofdgebouw;

-          5 bouwlagen met plat dak voor de achterbouw;

-          handelsruimte op het gelijkvloers;

-          1 appartement per verdieping;

-          gelijkvloers is volledig bebouwd met uitzondering van een koer op de rechter perceelsgrens;

-          voorgevel is afgewerkt met grijze bezetting op het gelijkvloers en gele gevelsteen op de verdiepingen.

Huidige toestand

-          meergezinswoning met handelsruimte en 4 appartementen;

-          5 bouwlagen met zadeldak voor het hoofdgebouw;

-          5 bouwlagen met plat dak voor de achterbouw;

-          handelsruimte op het gelijkvloers;

-          1 appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 53 m² per verdieping;

-          gelijkvloers is volledig bebouwd;

-          voorgevel is afgewerkt met witte bepleistering op het gelijkvloers, gele gevelsteen op de verdiepingen, dakpannen, zwarte kroonlijst in hout en zwart buitenschrijnwerk in aluminium of hout.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met handelsruimte en 4 appartementen;

-          6 bouwlagen met zadeldak voor het hoofdgebouw;

-          5 bouwlagen met plat dak voor de achterbouw;

-          handelsruimte op het gelijkvloers;

-          1 een-slaapkamer-appartement met een netto vloeroppervlakte van circa 53 m² op de eerste, de tweede en de derde verdieping;

-          1 drie-slaapkamer-duplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 86 m² op de vierde en vijfde verdieping;

-          gelijkvloers is volledig bebouwd met uitzondering van een koer op de rechter perceelsgrens;

-          voorgevel is afgewerkt met witte bepleistering op het gelijkvloers en op de vijfde verdieping, gele gevelsteen op de verdiepingen, dakpannen, zwarte kroonlijst in hout en zwart buitenschrijnwerk in aluminium of PVC.

Inhoud van de aanvraag

-          openwerken van de dicht gebouwde koer;

-          verwijderen van het aparte inkomsas naar de handelsruimte;

-          omvormen van de dakverdieping tot volwaardige bouwlaag met inspringende voorgevel en dakkapel aan de achtergevel;

-          omvormen van het vierde appartement tot duplexappartement;

-          herinrichten van de appartementen;

-          maken van een dakterras op de vijfde verdieping;

-          renoveren van de voor-, zij- en achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh) en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.9 Dakvormen en dakkapellen: de dakkapel in de achtergevel ligt tegen de linker scheidingsmuur (< 0,75 m), de dakkapel is 3,94 m breed (> 1,50 m) en de kroonlijst wordt onderbroken door de dakkapel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 18 Algemene bepalingen: de nieuwe toegangsdeur naar de handelsruimte heeft een niveauverschil groter dan 2 cm tussen binnen en buiten.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 15 In- en uitsprongen aan daken: de dakkapel is tot tegen de linker perceelsgrens ingeplant < 0,60 m;
• Artikel 26 Afvalverzameling: er worden geen aparte afvalbergingen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het renoveren van een meergezinswoning met 4 appartementen en een handelsgelijkvloers. Deze werken zijn functioneel inpasbaar in een stedelijke omgeving.

Het advies van de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing is gunstig:

“Het pand is gelegen in afgebakend kernwinkelgebied Centrum Antwerpen (Zuid). De handelsfunctie blijft behouden wat positief is voor deze kern. Bovendien wordt de handelsruimte geoptimaliseerd: betere toegankelijkheid, toegang tot achterliggende koer en handelsruimte wordt verbeterd enz. Investeringen die de handelsfunctie versterken in de afgebakende kernwinkelgebieden worden gunstig beoordeeld.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Op het gelijkvloers wordt het overdekte koertje weer opengemaakt.

Aan het bouwvolume worden enkele beperkte wijzigingen aangebracht ter hoogte van de dakverdieping.

Aan de voorgevel blijft de bestaande kroonlijst behouden maar er wordt een terras voorzien achter de gevel. Hiervoor wordt het hellend dak onderbroken over de hele breedte. De bovenkant van de gevel en de kroonlijst fungeren als borstwering. Deze ingreep is nauwelijks zichtbaar vanop de straat en is ruimtelijk aanvaardbaar. De bekroning van de gevel wordt immers gedefinieerd door de kroonlijst en niet door de nok.

De zolderruimte wordt achteraan uitgebreid met een grote dakkapel tot tegen de linker perceelsgrens. De scheimuur moet hiervoor niet worden verhoogd of verlengd. Hierdoor wordt de leefruimte geoptimaliseerd doordat de vrije hoogte nu bijna overal minstens 2,60m bedraagt. Deze verhoging valt ruim binnen het profiel van het aanpalende gebouw en heeft dan ook geen impact op de omgeving. Hoewel de dakvorm hiermee afwijkt van artikel 2.1.9 van het RUP en van artikel 15 van de bouwcode is deze afwijking ruimtelijk aanvaardbaar.

Ook het nieuw aan te leggen dakterras op de achterbouw valt volledig binnen het gabarit van het aanpalende gebouw. Het terras wordt in diepte beperkt en komt niet voorbij de achtergevel van de linkerbuur. Aan de rechterzijde blijft de afstand tot de perceelsgrenzen groot genoeg.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging in CHE-gebied werd het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg gevraagd. Er is vanuit deze dienst geen bezwaar:

“Het pand is gelegen in CHE gebied maar heeft zelf een zeer beperkte erfgoedwaarde.

Het is neutraal te noemen binnen de omgeving van de Kloosterstraat en het kruispunt.

De voorgestelde ingrepen hebben geen impact op de erfgoedwaarde van het pand of van het omliggende CHE-gebied.”

De voorgevel blijft behouden (afgezien van de uitsparing in het dak). De gevelsteen en het dak worden gerenoveerd. Alle buitenschrijnwerk wordt vervangen door zwart aluminium schrijnwerk. De achtergevel wordt opnieuw grijs bepleisterd.

Deze afwerking is sober en hedendaags en respecteert de stijl van het gebouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Door de vernieuwde indeling van de appartementen worden ruime en lichte leefruimtes gecreëerd. De appartementen zijn ook voorzien van het nodige comfort en voldoende bergruimte.

Het uitgebreide duplexappartement heeft bovendien ruime terrassen.

Om te voldoen aan artikel 26 (afvalverzameling) van de bouwcode wordt opgelegd dat twee aparte afvalbergingen van min. 4m² voorzien worden, één voor de appartementen en een aparte voor de handelszaak.

De toegang naar de winkel voldoet niet aan artikel 18 van de gewestelijke verordening inzake toegankelijkheid. Er is een niveauverschil van +/-19cm tussen de vloerpas en het trottoirniveau. Omwille van technische redenen (kelder) is het wellicht onmogelijk om hier een helling aan te leggen die voldoet aan de norm. Indien mogelijk wordt de aanleg van een (korte) helling zeker aanbevolen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      er moeten twee aparte afvalbergingen van 4m² voorzien worden conform artikel 26 van de bouwcode;

3.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten