2020_CBS_09149 - Omgevingsvergunning - OMV_2020087818. Meibeemd ZN. District Antwerpen

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          Op 25 juni 2003 keurde het college (jaarnummer 6290) de structuurschets Neerland goed. Op 18 december 2006 stelde de gemeenteraad het bijzonder plan van aanleg (BPA) 30bis “Neerland” definitief vast (jaarnummer 2693). Op 26 oktober 2007 vond de goedkeuring via ministerieel besluit van het bijzonder plan van aanleg (BPA) 30bis “Neerland” plaats. De uitvoering van het open ruimtegebied 'Neerland' gebeurt in een aantal opeenvolgende stappen. Het projectgebied is opgedeeld in 6 deelprojecten:

• herinrichting Krijgslaan (uitgevoerd in 2009);
• verplaatsing skateterrein (uitgevoerd in 2009);
• aanleg park en speelterreinen (uitgevoerd in 2013);
• ontwikkeling bouwzone A (uitgevoerd in 2016);
• ontwikkeling bouwzone C (uitgevoerd in 2017);
• ontwikkeling bouwzone B/D.

-          Het college van burgemeester en schepenen besliste op 27 januari 2017 (jaarnummer 832) om voor de verkoop onder voorwaarden van de projectgebieden B en D geen stedenbouwkundige ontwikkelingskosten op te leggen gelet op de verplichting tot de realisatie van 60 sociale woningen en de historische dading afgesloten op 6 juni 2006 (gemeenteraad 27 maart 2006, jaarnummer 526).

-          De ontwerpopdracht voor de nieuwe bebouwing en de infrastructuur voor bouwzone B/D werd na een ontwerpwedstrijd op 6 december 2017 toegewezen aan het ontwerpteam 'Triple Living – Fris in het landschap – Hama architecten – Johannes Norlander Arkitektur' vertegenwoordigd door Triple Living als projectontwikkelaar.

-          Het college van burgemeester en schepenen besliste op 20 december 2019 de verkavelingsvergunning (OMV_2019064857) voor het verkavelen van een terrein in 42 loten voor eengezinswoningen en 7 loten voor meergezinswoningen met ondergrondse parking, en het aanleggen van het openbaar domein te verlenen, welke uitvoerbaar werd op 18 februari 2020.

Huidige toestand

-          braakliggend terrein.

Gewenste toestand

-          functie: 2 vrijstaande meergezinswoningen met in totaal 29 appartementen en 1 casco ruimte met functie kantoor/vrij beroep;

-          bouwvolume: beide blokken tellen 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking: bruin grijze gevelsteen met bruin grijs gekleurde betonnen banden, natuurkleurig houten buitenschrijnwerk, en bruin grijze traliewerk aan de terrassen;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• 22 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte variërend van circa 66m² tot circa 74m²;
• 7 drie-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 100m²;

-          in de nieuwbouw van deze meergezinswoningen met 5 of meer woningen is de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle woningen circa 79m² .

Inhoud van de aanvraag

-          het bouwen van 2 meergezinswoningen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woonuitbreidingsgebied. De woonuitbreidingsgebieden zijn uitsluitend bestemd voor groepswoningbouw zolang de bevoegde overheid over de ordening van het gebied niet heeft beslist, en zolang, volgens het geval, ofwel die overheid geen besluit tot vastlegging van de uitgaven voor de voorzieningen heeft genomen, ofwel omtrent deze voorzieningen geen met waarborgen omklede verbintenis is aangegaan door de promotor.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 30 bis Neerland, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 26 oktober 2007. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: 10. zone voor gestapelde woningen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling OVV/S15/SOK/GR/, goedgekeurd op 20 december 2019, meer bepaald in lot(en) 49.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de Omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater. De opmerkingen uit het advies van Water-Link in samenwerking met Aquafin dienen strikt nageleefd te worden.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 22 Toegangen en deuropeningen:
  §2 de interne deuropeningen in de casco/kantoorruimte hebben onvoldoende doorgangsbreedte;
• artikel 24 Draairuimte:
  voor de toegangsdeur naar de casco/kantoorruimte, naast de toegang naar de appartementen, is onvoldoende (verharde) draairuimte voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:
  de deur van de casco kantoorruimte draait open over het openbaar domein;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de achterliggende kamers in de gelijkvloerse casco-ruimte in blok B hebben geen rechtstreekse toegang tot licht en lucht;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  §1 er wordt geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien;
• artikel 27 Open ruimte:
  de toegangspaden worden gecombineerd voorzien en zijn 4,75 meter breed. Dit is breder dan de toegelaten (2 x 1.50 meter) 3 meter;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  §2, 4° er wordt geen elektrisch oplaadpunt vermeld op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 26/11/2018.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet het bouwen van 2 meergezinswoningen met in totaal 29 appartementen en 1 kantoorruimte, deze maken deel uit van het stadsontwikkelingsgebied Neerland.

De woon- en kantoorfunctie is in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften (OMV_2019064857), het BPA (nr. 30 bis Neerland) en het gewestplan (woonuitbreidingsgebieden) en is verenigbaar met de toekomstige functies binnen deze nieuwe ontwikkeling.

Omwille van de aanwezigheid van een kantoor is er advies gevraagd aan de stedelijke dienst business en innovatie. Dit advies is gunstig met de voorwaarde dat het kantoor ook expliciet zo benoemd en vergund wordt. Op de plannen staat namelijk geen functie vermeldt bij de kantoorruimte. Deze voorwaarde zal bijgevolg worden overgenomen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorliggende aanvraag voorziet 2 meergezinswoningen. De volumes bestaan uit 4 bouwlagen onder een plat dak. Het ontwerp voldoet wat schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid betreft aan de verkavelingsvoorschriften. Bijgevolg kan er worden gesteld dat het ruimtegebruik en de bouwdichtheid aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen

Het goedgekeurde Beeldkwaliteitsplan opgemaakt d.d. 04/02/2019 maakt integraal deel uit van de verkavelingsvoorschriften. Dit document legt de gewenste materiële en visuele kwaliteit van de nieuwe woonontwikkeling vast. Het ontwerp voor de wijk is gebaseerd op het idee van een rurale, dorpse woonontwikkeling rond grotere en kleinere pleinen. Lage muurtjes, tuinen en paden die door de groene omgeving lopen scheppen een informele sfeer. Van hieruit opent de bebouwing lange zichten in het omliggende parklandschap.

Toegelaten materialen voor de op te richten gebouwen zijn gevelmetselwerk in aardetinten en eventueel secundaire elementen in beton, natuursteen en hout. Het schrijnwerk moet voorzien worden in hout, staal of aluminium.

Voorliggende aanvraag voorziet gevels in bruingrijze baksteen met bruingrijs prefab beton en natuurlijk gekleurd houten buitenschrijnwerk. De voorgestelde materialen voldoen hiermee aan de verkavelingsvoorschriften, zijn hedendaags en stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Woninggrootte

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Indien 80 m² als een minimum norm wordt gehanteerd voor de netto vloeroppervlakte van een zelfstandige woning met 2 slaapkamers en 110 m² voor een zelfstandige woning met 3 slaapkamers, wordt met voorliggende aanvraag voor 29 wooneenheden een afwijking, van 7,41 % tot 17,55 %, hierop gevraagd.

De aangehaalde argumenten in de motivatienota (dd.20190930) kunnen echter niet aanvaard worden omwille van volgende redenen:

-          Wonen in het park: De motivatienota verwijst naar de kwalitatieve aanleg van het openbaar domein. Uiteraard heeft deze aanleg effect op de voorziene woonkwaliteit. Het is echter onduidelijk waarom de voorgestelde afwijkingen voor de ruimere omgeving een verbetering betekenen. Kwalitatief openbaar domein kan niet aangehaald worden als argumentatie om af te wijken op de aangehaalde minimum normen. Het openbaar domein dient namelijk overal kwalitatief te zijn. Het is niet mogelijk om dit aan de oppervlakte van een wooneenheid te koppelen. Ook op andere locaties in Antwerpen kan een plein, autoluwe straat of dergelijke niet gebruikt worden als argumentatie om kleinere wooneenheden te voorzien.

-          BEN-ambitie: De motivatienota geeft aan dat voor alle wooneenheden wordt uitgegaan dat de BEN (< E30) standaard wordt gehaald en/of beter wordt gepresteerd. Voor nieuwbouwwoningen waarvoor de omgevingsaanvraag is ingediend in 2019 heeft Vlaanderen reeds een maximaal E-peil vastgelegd van E40. In 2020 is dit E35 en 2021 E30. Nieuwe woningen moeten dus steeds energiezuiniger zijn. De voorziene woningen zullen dus nu reeds voorzien worden gelijk aan de normen die geldig zijn vanaf 2021.

Deze ambitie wordt gewaardeerd omwille van de positieve effecten op mens en milieu. Echter wordt het definitieve E-peil pas weergegeven op een energieprestatiecertificaat dat door een EPB-verslaggever wordt opgemaakt na de werken.

Het is onduidelijk waarom kleinere woningen aanvaardbaar zouden zijn wanneer ze een BEN-ambitie nastreven. Het E-peil, dat de norm zal zijn in 2021, kan dus niet gebruikt worden als argumentatie om vandaag kleinere wooneenheden te voorzien dan gevraagd.

-          Warmtenet: De aanvrager wenst een warmtenet te voorzien voor de gehele verkaveling. Zowel in de aanvraag voor de verkavelingsvergunning als in voorliggende aanvraag wordt dit warmtenet niet opgetekend. Het gaat dus om een eventuele toekomstige aanleg waardoor dit op dit moment niet beoordeeld kan worden als mogelijke afwijking op de aangehaalde minimum normen. Ook voor de alternatieve collectieve condenserende verwarmingsinstallatie zijn er op dit moment geen gegevens gekend.

Het is onduidelijk waarom kleinere woningen aanvaardbaar zouden zijn wanneer ze worden aangesloten op een warmtenet.

-          Loggia’s: De buitenruimtes voorzien in deze aanvraag zijn ruimer voorzien, maar niet zo ruim dat de woonkwaliteit extreem stijgt. Dit punt in de motivatie wordt dus ook niet aanvaard als een element om de voorgestelde afwijkingen gunstig te evalueren.

-          Waterhuishouding: De inspanningen omtrent de waterhuishouding worden allen gerealiseerd op openbaar domein en in de aangrenzende parkzone Neerland. Deze inspanningen zijn geleverd met het oog op het bekomen van de verkavelingsvergunning. Er wordt zo namelijk voldaan aan de bepalingen van artikel 6.2.2.1.2 § 4 van Vlarem II. Ook hier worden de inspanningen gewaardeerd omwille van de ecologische waarde. Echter kunnen deze niet aanvaard worden om een afwijking op de aangehaalde minimum normen gunstig te evalueren. Het gaat hier namelijk over twee verschillende soorten kwaliteiten (woonkwaliteit en ecologische kwaliteit) die onterecht aan elkaar gekoppeld worden.

-          Mobiliteitsconcept: De woonontwikkeling zélf wordt ontsloten via de Krijgslaan. Al het parkeren wordt ondergronds in bouwzone B georganiseerd, met een in- en uitrit in het oostelijke gebouw van B1. De collectieve toegang bevindt zich in het zuidelijke gebouw van B1. Ook hier verwijst de nota naar een openbaar domein met informele trajecten en zonder geparkeerde wagens. Ook hier geldt dat openbaar domein niet aangehaald kan worden als argumentatie om af te wijken op de aangehaalde minimum normen.

-          Openbare ruimte: de nota bespreekt een doordachte oriëntatie van de bebouwing. Hierdoor ontstaan er drie pleinen die in de nota worden besproken. Net zoals bij eerdere punten uit de nota kan de inrichting van openbaar domein niet aangehaald kan worden als argumentatie om af te wijken op de aangehaalde minimum normen.

Kortom: De aangehaalde ingrepen en investeringen in de motivatienota tonen niet aan dat:

-          de afwijkingen, zowel voor de gebouwen op zich als voor de ruimere omgeving, een verbetering betekenen;

-          de in de afwijking voorgestelde woningen minstens eenzelfde woonkwaliteit hebben en dus minstens dezelfde mate van veiligheid, leefbaarheid, beeldkwaliteit en duurzaamheid bieden.

De aanvrager motiveert aanvullend in een Toelichtingsnota Collectieve Voorzieningen van 18 augustus 2020.

Hierin geeft een totaaloverzicht van de woningoppervlaktes aan dat, met uitzondering van het sociale en het bescheiden woningaanbod, de woonunits voldoen aan de minimale normen, of dat de afwijking beperkt blijft tot maximaal 15%.

De afwijkingsmogelijkheden staan opgelijst in art. 1 §2 van de BGO, zij het niet limitatief (art. 1, §2, e…).

Op basis daarvan motiveert de aanvrager de afwijkingen vanuit een gebiedsgerichte aanpak, en voorziet collectieve voorzieningen op schaal van de totale verkaveling. Enerzijds wordt voorzien in een collectieve tuin, die dus geen deel uitmaakt van het openbaar domein, en zal voorbehouden blijven voor de nieuwe bewoners. De VME die ook de gemeenschappelijke ondergrondse garage beheert, zal ook de tuin beheren. In deze tuin worden de nodige voorzieningen aangelegd om collectiviteit te stimuleren. De tuin moet ook afsluitbaar zijn, de exacte begrenzing is te bekijken in samenspraak met de dienst Publieke Ruimte van de stad. Deze vereisten worden opgelegd in voorwaarden

Voorts wordt in deze zone ook een polyvalente woonruimte voorzien, uitgerust met de nodige nutsvoorzieningen en afgewerkt door de aanvrager kosteloos voor en in overleg met de vereniging van mede-eigenaars en die polyvalent en kosteloos kan worden gebruikt door die vereniging van mede-eigenaars, of zelfs kan worden verhuurd aan derden. Dit met het oog op compensatie van het verlies in woonoppervlakte van de wooneenheden. Het realiseren en overdragen van deze afgewerkte ruimte wordt opgelegd in voorwaarden.

De oppervlakte van deze collectieve (buiten)ruimte compenseert minstens 50% van de totale netto vloeroppervlakte afwijkend van de minimale oppervlaktenormen, en beantwoordt daarmee aan de BGO.

Omdat werd vastgesteld dat voor appartementen A 0.1, A 1.1, A 1.2, A 1.3, A 1.4, A 2.1, A 2.2, A 2.3, A 2.4, A 3.1, A 3.2, A 3.3, A 3.4 de gewenste kwaliteit door een innovatieve planschikking, op een kleinere oppervlakte bereikt wordt en ook gelet op het procesverloop, de samenhang en de ambities van de ontwikkeling, kan er voor de gehele aanvraag een afwijking op de minimale oppervlaktenormen, met een max. van 15% per woonunit toegelaten worden.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Indien een gemiddelde van minimaal 80 m² netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen wordt gehanteerd, kan gesteld worden dat voorliggende aanvraag niet voldoet aan de gevraagde kwaliteit. De gemiddelde oppervlakte van alle zelfstandige woningen in voorliggende aanvraag bedraagt namelijk 78,98 m².

In de aangepaste motiveringsnota’s wordt het proces aangehaald om een afwijking te motiveren op minimum normen voor de netto vloeroppervlakte van de verschillende woongelegenheden en op minimaal vereiste gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen.

In deze nota wordt aangehaald dat in voorliggende aanvraag niet meer woongelegenheden worden voorgesteld dan bij het ingediende en goedkeurde voorstel bij de verkoop onder voorwaarden van voorliggende zone door het Autonoom Gemeentebedrijf voor Vastgoedbeheer en Stadsprojecten Antwerpen in 2017.

Voor de zones B1b, B1c en B1d (in het projectvoorstel benoemd als zones B1a, B1b en B1c) werden er namelijk in totaal 64 wooneenheden voorgesteld. In voorliggende aanvraag is dit aantal voorzien op 55 wooneenheden en 2 commerciële ruimtes.

Naar aanleiding van dit proces en deze vaststelling omtrent aantal woongelegenheden, kan afgeweken op het gemiddelde van minimaal 80 m² netto vloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen daar het bijzonder plan van aanleg niet toelaat de maximaal realiseerbare vloeroppervlakte te vergroten.

Cultuurhistorische aspecten

Voor het projectgebied werd reeds een verkavelingsvergunning (dossiernummer 20195, OMV_2019064857) aangevraagd en onder voorwaarden afgeleverd. Onder de voorwaarden werd opgenomen dat het programma van maatregelen, voortvloeiend uit de archeologienota (ID 9262, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/9262), verplicht dient te worden uitgevoerd voorafgaand aan de werken (cfr. Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1). Dit programma van maatregelen beveelt een vooronderzoek in uitgesteld traject met ingreep in de bodem in de vorm van een proefsleuvenonderzoek eventueel gevolgd met een verkennend en waarderend booronderzoek. Nadien zal de erkende archeoloog hiervan een nota opstellen, ook dit programma van maatregelen dient nadien uitgevoerd te worden. In voorwaarde zal opgenomen worden om hier aan te voldoen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De fietsparkeerbehoefte is 94 fietsenstallingen. In de kelder onder gebouw A wordt er plaats voor 94 fietsenstallingen voorzien. Het is niet logisch dat mensen vanuit blok B naar blok A moeten om hun fiets te gaan halen. Dit is echter geen grond tot weigering.

De trap naar de kelder is breed genoeg. De goot moet op minstens 25 cm van de muur geplaatst worden.

Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018. Door het college werd op 27 januari 2017 (jaarnummer 00832) beslist om voor de verkoop onder voorwaarden van de projectgebieden B en D geen bijkomende stedenbouwkundige ontwikkelingskosten op te leggen gelet op de verplichting tot de realisatie van 60 sociale woningen en de historische dading afgesloten op 6 juni 2006 (gemeenteraad 27 maart 2006, jaarnummer 526).

Omwille van de aard van het project is er advies gevraagd aan de dienst milieuvergunningen: ‘De aanvraag omvat de realisatie van twee appartementsgebouwen (1x15 en 1x14 appartementen) met een souterrain voor fietsstallingen, bergingen en technische ruimtes. Het project maakt deel uit van de nieuwe woonontwikkeling ‘Neerland’.

Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar. De gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage voor het woongebied “Neerland” is onderwerp van een apart dossier. De voorliggende aanvraag omvat geen ingedeelde activiteiten, de funderingen van de gebouwen worden op een zool geplaatst met minimale uitgravingen waarvoor geen bemalingen noodzakelijk zijn. Indien later zou blijken dat toch een bemaling moet geplaatst worden is het genoegzaam bekend dat bemalingen onder de ingedeelde activiteiten vallen en er bijgevolg een melding moet geacteerd worden of een vergunning worden verleend alvorens met de bemalingswerken kan worden gestart.’

Proximus geeft een gunstig advies met volgende afweging: ‘op basis van de informatie waarover wij momenteel beschikken, geven wij graag een gunstig advies indien u volgende voorwaarden opneemt in uw vergunning:

-          een finale netwerkanalyse zal gebeuren na ontvangst van het vergunde plan.

-          uitbreiding van de telecominfrastructuur van Proximus is ten laste van de aanvrager.

-          van zodra vergund en minimaal 6 maanden voor oplevering dient de aanvrager zijn project kenbaar te maken bij Proximus door het downloadbaar formulier ingevuld te versturen naar werf.a2@proximus.com.

-          de Proximus infrastructuur dient proactief voorzien te worden in het project. De technische documentatie hiervoor wordt ter beschikking gesteld na ontvangst van het vergunde plan.

-          Proximus wenst betrokken te worden bij alle coördinatievergaderingen via werfcoordinatie@proximus.com.

Na de werken kunnen de bewoners eenvoudig aansluiten op de nutsvoorzieningen voor telefonie-, internet- en televisiediensten. Hiervoor kan de aanvrager terecht bij onze klantendienst op het gratis nummer 0800 22 800. Meer informatie op www.proximus.be/bouwen.

Water-Link en Aquafin hebben in hun hydraulisch en technisch advies opmerkingen over het hergebruik van regenwater en de ophoging van het terrein. In voorwaarde zal opgenomen worden om te voldoen aan de voorwaarden zoals opgenomen in het hydraulisch en technisch advies.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de wooneenheden aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Bouwcode, artikel 27:

De voorziene toegangspaden worden voorzien met een breedte van 4,75 meter. Gelet op het totale ontwerp waarbij een minstens dezelfde mate van veiligheid, leefbaarheid, beeldkwaliteit en duurzaamheid wordt voorzien en dit zowel voor het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft, als voor de ruimere omgeving, wordt een afwijking gunstig geëvalueerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de voorwaarden uit het hydraulisch en technisch advies van Water-link en Aquafin na te leven;

3.      de voorwaarden uit het advies van Proximus strikt na te leven;

4.      de bouwheer voert het verplichte programma van maatregelen uit, voorvloeiend uit de archeologienota. Dit programma van maatregelen schrijft een vervolgonderzoek met ingreep in de bodem voor, nl. een proefsleuvenonderzoek eventueel gevolgd door een verkennend of waarderend booronderzoek. Dit onderzoek dient te gebeuren voor de start van eender welke toekomstige graafwerken;

5.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

6.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be);

7.      te voldoen aan de bepalingen van de verordening toegankelijkheid;

8.      de casco-eenheid op het gelijkvloers van blok B te voorzien met de bestemming kantoor en de achterliggende kamers hier zonder rechtstreekse toegang tot licht en lucht, niet te voorzien als verblijfsruimte;

9.      een afvalberging te voorzien conform de voorschriften van artikel 26 van de bouwcode;

10.  een fietsgoot moet op minstens 25 cm van de muur geplaatst worden;

11.  in de fietsenberging elektrische oplaadpunten te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode;

12.  deuren enkel over het openbaar te laten opendraaien bij calamiteiten;

13.  de bouwheer voorziet, kosteloos voor de mede-eigenaars, in de aanleg van een collectieve tuin, zoals opgenomen in de Toelichtingsnota Collectieve Voorzieningen van 18 augustus 2020 en in overleg met de stad Antwerpen en de dienst Publieke Ruimte;

14.  de bouwheer voorziet, kosteloos voor de mede-eigenaar en conform de Toelichtingsnota Collectieve Voorzieningen van 18 augustus 2020 in blok B1b in een afgewerkte collectieve ruimte voor de vereniging van mede-eigenaars. Deze ruimte zal nooit op commerciële wijze van de VME vervreemd mogen worden;

15.  het mede-eigendom van de tuin, de polyvalente ruimte en het verbod tot vervreemding van deze ruimte is op nemen in de basisakte van de VME Hierbij dient vermeld te worden dat deze bepaling niet gewijzigd kan worden aangezien zij deel uitmaakt van voorliggende vergunning;

16.  de toegankelijkheid tot en de verbinding tussen de polyvalente ruimte en de collectieve tuin moet gemaximaliseerd en ten allen tijde gevrijwaard worden;

17.  de oppervlakte-boekhouding is als verplichte bijlage op te nemen bij elke volgende omgevingsvergunningsaanvraag;

18.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Lasten

Artikel 75 van het Omgevingsvergunningendecreet bepaalt dat de vergunningverlener lasten bij vergunningen kan opleggen.

De last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. Het kaderbesluit van 9 maart 2018 (jaarnummer 2203) legde de principes voor de lasten vast.

Het project valt onder het kaderbesluit aangaande stedenbouwkundige lasten, goedgekeurd door het college op 9 maart 2018.

Door het college werd op 27 januari 2017 (jaarnummer 00832) beslist om voor de verkoop onder voorwaarden van de projectgebieden B en D binnen Neerland geen bijkomende stedenbouwkundige ontwikkelingskosten op te leggen gelet op de verplichting tot de realisatie van 60 sociale woningen en de historische dading afgesloten op 6 juni 2006 (gemeenteraad 27 maart 2006, jaarnummer 526). Besloten kan worden dat hierdoor aan de SOK plicht is voldaan.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingsverzoeken

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Aanwezige dieren: de bezwaarindiener vraagt om bij het verwijderen van de groenzone door graafmachines rekening te houden met de dieren die zich nog zouden kunnen bevinden in deze zone.
Beoordeling:
Deze vraag is correct en reeds opgenomen in het advies van het Agentschap Natuur en Bos tijdens de procedure voor de verkavelingsvergunning: ‘Alle van nature in het wild levende vogelsoorten en vleermuizen zijn beschermd in het Vlaamse Gewest op basis van het Soortenbesluit van 15 mei 2009. De bescherming heeft onder meer betrekking op de nesten van de vogels en de rustplaatsen van de vleermuizen (artikel 14 van het Soortenbesluit). Bij het uitvoeren van werken in de periode van 1 maart tot 1 juli moet men er zich – vóór men overgaat tot de uitvoering van de werken – van vergewissen dat geen nesten van beschermde vogelsoorten beschadigd, weggenomen of vernield worden. Bij het werken aan (oude) constructies of het kappen van bomen dient men na te gaan vóór de werken beginnen of er vleermuizen aanwezig zijn. Als nesten of rustplaatsen in het gedrang komen dient de aanvrager contact op te nemen met het Agentschap voor Natuur en Bos via het algemeen e-mailadres van AVES.’ De bouwheer dient hier aan te voldoen.
Het bezwaar is een vraag en dus ongegrond.

2.      Er is te weinig groen: de bezwaarindiener geeft aan dat het te betreuren is dat er te weinig groen is en er dan toch groen verloren gaat.
Beoordeling:

Net om deze reden is er destijds een bijzonder plan van aanleg opgemaakt. Het terrein Neerland vormt één van de weinige open ruimten in een vrij dicht bebouwd gebied. Daarenboven is er een aantal waardevolle ecologische en landschappelijke elementen aanwezig. De bestemming van het gewestplan (grotendeels woonuitbreidingsgebied) biedt geen planologische garantie voor het vrijwaren van deze open ruimte. Het BPA Neerland wil door middel van een aangepaste bestemming garanties bieden voor behoud, bescherming en versterking van deze waardevolle open ruimte.

Naast de behoefte aan open ruimte, zijn er echter nog meerdere ruimteclaims die op het gebied rusten. Als woonuitbreidingsgebied dient deze zone ook een deel van de stedelijke taakstelling m.b.t. het voorzien in een woningenaanbod op zich te nemen. Daarenboven is er ook een behoefte aan ruimte voor recreatie. Het aanwezige voetbalveld, de skateramp, de jeugdbeweging en de volkstuintjes dienen allen eveneens binnen het gebied geherlokaliseerd te worden. Het BPA Neerland biedt een ruimtelijk-juridische oplossing voor deze problematieken.

Het bezwaar is ongegrond.