2020_CBS_08970 - Omgevingsvergunning - OMV_2020002255. Lijnwaadmarkt 11-15, Kaasrui 12 en Melkmarkt 8-12. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

Kaasrui:

-          07/17/1981: bescherming (ID: 5069) van winkel Dôme des Halles als monument;

-          14/03/1980: vergunning (18#60886) voor een verbouwing;

-          04/03/1955: toelating (18#33602) voor een gevelverandering;

-          05/01/1909: toelating (1908#1964) voor herstellingen en veranderingswerken;

-          11/03/1908: toelating (1908#262) voor een gevel- en binnenverandering;

-          19/07/1871: toelating (1871#550) voor een verbouwing;

-          10/11/1870: toelating (1870#777) voor een verbouwing;

Lijnwaadmarkt:

-          07/12/2018: vergunning (20182758) voor het maken van een verbinding tussen een winkel op het gelijkvloers en een berging in de kelder;

-          07/04/2017: vergunning (2017119) voor het samenvoegen van twee winkelruimtes;

-          08/09/2011: vergunning (20111779) voor het samenvoegen van twee winkelruimtes;

-          24/02/1961: toelating (18#41905) voor een verbouwing.

Vergunde/vergund geachte toestand

Kaasrui:

-          handelspand met bovenliggende atelierruimten;

-          bouwvolume:

• hoekpand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen onder mansardedak;
• kroonlijst- en nokhoogte van respectievelijk circa 18,50 m en 25,60 m;
• afgeschuinde hoek bekroond met lantaarntoren;

-          gevelafwerking:

• winkelpui in rood graniet met bronzen ornamentering;
• bepleisterde en beschilderde gevels (verdiepingen);
• (reliëf)detaillering in natuursteen en gietijzer;
• balkons en vensteromlijstingen in blauwe hardsteen;
• houten kroonlijst en buitenschrijnwerk;

Lijnwaadmarkt:

-          doorgang die uitgeeft op ateliers en bergingen behorende tot winkelruimtes (Melkmarkt 2-6 en Lijnwaadmarkt 15).

Huidige toestand

Kaasrui:

-          vaststelling (ID: 4208) van Dôme des Halles als bouwkundig erfgoed;

-          ter hoogte van de Kaasrui 10 werd een lift voorzien met externe liftschacht;

-          de tussenverdieping werd uitgebreid met een extra mezzanine;

-          in het mansardedak werden extra raamopeningen voorzien;

-          gewijzigde toegangen (zowel de inkom aan de hoek als de inkom van de verdiepingen);

-          doorgevoerde interne wijzigingen;

Lijnwaadmarkt:

-          de bebouwing in het binnengebied tussen de Kaasrui en de Lijnwaadmarkt werd gesloopt.

Gewenste toestand

Kaasrui:

-          functie:

• benedenverdieping ingericht als reca;
• vergaderlokalen en foyer op de eerste verdieping;
• bovenliggende verdiepingen ingericht als hotel met 12 kamers; 
• kelderverdieping voorzien van technische ruimten, bergingen en voorbereidingskeuken;

-          bouwvolume:

• voetafdruk en kroonlijsthoogte conform vergunde toestand;
• nokhoogte van circa 25,75 m;
• uitgebreid bouwvolume (zowel boven- als ondergronds);

-          gevelafwerking:

• materiaalgebruik naar historisch model;
• nieuwe toegang hoek Melkmarkt-Kaasrui afgewerkt in staal;

Lijnwaadmarkt:

-          doorgang via paviljoen (binnengebied) tot reca Melkmarkt;

-          toegangspoort in antracietkleurig staal.

Inhoud van de aanvraag

Kaasrui en binnengebied:

-          wijzigen van de functie van handel naar reca en hotel;

-          uitbreiden van de kelderverdieping;

-          slopen van de koterij (achtergevel Dôme des Halles);

-          oprichten van een paviljoen in het binnengebied met twee bouwlagen en daktuin;

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van de verticale circulatie:

• voorzien van nieuwe trappen en een lift;
• regulariseren van de bestaande lift (zijde Kaasrui 10);

-          voorzien van dakterrassen (vijfde verdieping);

-          ophogen van de nokhoogte na het isoleren van het dak;

-          wijzigen van de scheidingsmuren;

-          gevelwijzigingen:

• doorvoeren van onderhouds- en herstellingswerken aan de gevels, daken en het schrijnwerk;
• vervangen van ramen en deuren naar historisch model;
• voorzien van extra raamopeningen in het mansardedak;
• wijzigen van de toegang (hoek Melkmarkt-Kaasrui);

Lijnwaadmarkt:

-          voorzien van een verbinding tussen de Lijnwaadmarkt en de Dôme des Halles via het nieuwe paviljoen;

-          inrichten van een loungebar (reca) in de doorgang;

-          er is geen doorgang meer van de verbindingsweg naar de winkelpanden (Melkmarkt 2-6, Lijnwaadmarkt 15);

-          wijzigen van de gevel en de toegang.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat de exploitatie van een nieuw hotel met brasserie.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, overdruk - detailhandel (dh), overdruk - reca (r), artikel 1: zone voor wonen - (wo1) en artikel 8: zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          algemene voorschriften: 2.1.11.1 Terrassen in schuine daken:
dakterrassen worden niet toegelaten indien het dak/de dakstructuur een CHE-waarde heeft;

-          algemene stedenbouwkundige voorschriften: 2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
het volledige binnengebied wordt dichtgebouwd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• hoofdstuk 4, artikel 10:
  het project wordt niet voorzien van een infiltratievoorziening.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
 

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 18:
  het niveauverschil ter hoogte van de lounge(bar) wordt enkel overbrugd met een trap. Gezien het een niveauverschil groter dan 18 cm betreft dient dit overbrugd te worden door een combinatie van een trap en een lift, een trap en een helling, of een lift en een helling;
• artikel 20:
  de trappen ter hoogte van de lounge(bar) beschikken niet langs beide zijden over een trapleuning die minstens 40 cm doorloopt. Bovendien bevorderen de schuine opbouw van de trap (zijde berging meubilair) en de inrichting van de loungebar de toegankelijkheid van de trap niet;
• artikel 22:
  niet alle doorgangen beschikken over een minimale vrije breedte van 105 cm (90 cm na afwerking). Bij dubbele deuren dient het eerst opendraaiende deurblad de minimale breedte te verzekeren. Voorbeelden van deuren die afwijken op dit artikel zijn onder andere de toegang tot het inpandig terras (tweede en derde verdieping), en de liftdeur (alle verdiepingen);
• artikel 30:
  het publiek toegankelijk toilet op zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping beschikt niet over een minimale afmeting van 1,70 m op 2,25 m.
   

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de voorbereidingskeuken en de personeelsruimte in de kelder beschikken niet over een rechtstreekse toevoer van zicht, licht en lucht;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  er wordt geen vetafscheider opgetekend op de plannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt mits de gewestelijke hemelwaterverordening strikt wordt nageleefd.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 11 april 2020.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet in de herinrichting, verbouwing en functiewijziging van een bestaand historisch pand naar een horecagelegenheid.

De site is gelegen binnen de strategische horecakern ‘Historisch Centrum’ zoals voorzien in de beleidsnota ‘Horeca’.

De dienst Ondernemen en Stadsmarketing geeft aan over te weinig informatie te beschikken over de typologie van de hotelfunctie (longstay-shortstay) en het foodconcept en aantal gasten voor de brasserie. Verder stelt de dienst dat er langs de zijde van de Lijnwaadmarkt geen terras kan geplaatst worden, maar eventueel wel beperkt aan de zijde Kaasrui.

Recaterrassen maken geen deel uit van de omgevingsvergunning en moeten apart worden aangevraagd.

Zowel de hotel- als de recafunctie zijn in overeenstemming met de voorschriften van RUP Binnenstad en inpasbaar in de historische stadskern.

Om een duidelijk beeld te krijgen over het concept van zowel de brasserie als het hotel wordt als voorwaarde opgelegd te voldoen aan de voorwaarden van het logiesdecreet en een verblijf langer dan 3 maanden uit te sluiten.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Aan het beschermde voormalige modepaleis aan de Kaasrui wordt geen volume toegevoegd. Dit gebouw wordt gerestaureerd en terug naar de oorspronkelijke kleurstelling gebracht, met behoud en herstel van de oorspronkelijke monumentale publieksruimten en trappen.

De achterliggende zone in het binnengebied is braakliggend en vertoont nog restanten van vroegere bebouwing. Deze zone is omsloten door hoge scheimuren en achtergevels van de omliggende gebouwen. Dit perceel wordt, in afwijking op artikel 2.2.5 van RUP Binnenstad, op het gelijkvloers zo goed als volledig bebouwd met een uitbreiding van de brasserie en een paviljoen op de verdieping. De uitbreiding sluit aan bij de hogere blinde scheimuren en blijft op voldoende afstand van de gevels van de gebouwen rondom.

Er zijn enkele argumenten om het volledig bebouwen van het binnengebied te verantwoorden: ondanks de redelijke oppervlakte is deze zone momenteel een sombere buitenruimte omringd door hoge muren. Deze ruimte wordt opgewaardeerd door de plaatsing van een overdekt atrium als uitbreiding van de recazaak. Waar de blinde scheimuren het hoogst zijn wordt dit atrium bekroond met een paviljoen op niveau +1. De platte daken worden afgewerkt als groendaken, wat voor de omliggende appartementen een aantrekkelijker uitzicht oplevert dan de desolate braakliggende put die er nu is. De groenzone wordt op deze manier gelift zodat het groen meer zichtbaar wordt voor de bewoners van de buurpanden. Doordat de hele zone onderkelderd is, heeft deze verhoging geen invloed op de mogelijkheid om te infiltreren in de bodem.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Dome des Halles is een voormalig modepaleis in belle-époquestijl. Het is een beschermd monument en bevindt zich tevens in CHE-gebied.

Het gebouw aan de straat wordt volledig gerestaureerd volgens de originele afwerking.

Het Agentschap Onroerend Erfgoed heeft de aanvraag gunstig geadviseerd:

“Deze handelingen krijgen een gunstig advies omdat ze geen afbreuk doen aan de bescherming: de herbestemming houdt voldoende rekening met de erfgoedwaarden. De bewaarde interieurelementen worden geïntegreerd, de hoofdstructuur blijft behouden en de gevels worden vakkundig gerestaureerd cfr. de aanbevelingen uit het historisch onderzoek en de beschrijving van de restauratiewerken. Het ontwerp voldoet aan de opmerkingen van het preadvies.

In ons advies voor vergunningsplichtige werken aan publiek toegankelijke gebouwen maken we altijd een afweging tussen het behoud van de erfgoedwaarden en de toegankelijkheid. In dit dossier komen de werken voor toegankelijkheid voldoende overeen met de erfgoedwaarden (artikel 35 Besluit Vlaamse Regering van 5 juni 2009 over toegankelijkheid tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid).”

Ook de stedelijke dienst Monumentenzorg geeft een gunstig advies.

Ook de aanleg van de dakterrassen (in afwijking op artikel 2.1.11.1 van RUP Binnenstad) wordt door het Agentschap Onroerend Erfgoed en de dienst Monumentenzorg gunstig geadviseerd. Deze afwijking doet geen afbreuk aan de erfgoedwaarde.

Archeologie

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiegebied met een oppervlakte boven de 300 m² (circa 976 m²) en ingreep in de bodem boven 100 m² (gelijk aan projectgebied). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

Een archeologienota werd ingediend door Robby Vervoort op 26 maart 2020, waarvan door het agentschap Onroerend Erfgoed akte werd genomen op 11 april 2020 (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/14392). Er is een correct verband tussen aangevraagde ingrepen en deze die worden vermeld in de archeologienota. Het bijhorende programma van maatregelen beval een vervolgonderzoek in de vorm van een opgraving voor de afgebakende deelgebieden.

Vanuit archeologie worden volgende voorwaarden opgelegd:

-       de bouwheer voert het verplichte programma van maatregelen (een archeologische opgraving voor de afgebakende deelgebieden) adequaat uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/14392) conform het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013;

-       de bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be);

-       de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

Aangezien het onmogelijk is om via de bodem te infiltreren wordt het regenwater van de hellende daken op het beschermde deel rechtstreeks afgevoerd naar de afgescheiden RWA-riool. Het nieuwe dak wordt uitgevoerd als groendak waardoor een regenwaterput hier niet verplicht is. De afwijking om geen buffering of infiltratie te voorzien wordt door Water-Link gunstig geadviseerd.

Het advies van de ASTRID-veiligheidscommissie is gunstig en legt als voorwaarde op:

“Gezien de mogelijke gelijktijdige publieke toegankelijkheid het criterium van 150 personen overschrijdt, heeft de commissie besloten dat er indoordekking dient aanwezig te zijn in het gehele gebouw.”

De personeelsruimte en de keuken zijn gesitueerd in de kelder. Er is een minimale toetreding van daglicht en lucht via een aantal keldergaten, in afwijking op artikel 24 van de bouwcode. Om de toetreding van daglicht te optimaliseren wordt opgelegd dat de keldergaten aan de binnenkant in een witte kleur worden afgewerkt.

Om te voldoen aan artikel 44 van de bouwcode wordt het voorzien van een vetafscheider als voorwaarde opgelegd.

Een van de bezwaarindieners vreest voor geluidsoverlast vanuit de serre boven de brasserie. Van de plannen valt niet af te leiden dat deze ramen kunnen opendraaien. Voor alle duidelijkheid wordt als voorwaarde opgelegd dat de ramen die naar de omliggende achtergevels gericht zijn niet mogen opendraaien.

Toegankelijkheid

Omwille van de beperkingen van een historisch pand worden er ook enkele afwijkingen op de verordening inzake toegankelijkheid gevraagd.

Volgens artikel 18 moet de hoogte naar de loungebar overbrugd worden met zowel een helling of lift en een toegankelijke trap. Een helling is niet mogelijk gezien de onderliggende kelder. Aangezien het hoogteverschil in twee delen overbrugd moet worden omwille van de onderliggende kelder en een bestaande balk zouden er twee plateauliften aanwezig moeten zijn. Aangezien dit de volledige ruimte zou innemen kan hiervoor worden afgeweken op basis van artikel 33.

De trappen ter hoogte van de loungebar moeten conform artikel 20 worden uitgerust met trapleuningen.

Alle doorgangen moeten conform artikel 22 beschikken over een vrije breedte van 90 cm na afwerking.

De publiek toegankelijke toiletten moeten conform artikel 30 minimale afmetingen van 1,70 m x 2,25 m hebben.

Het advies van Inter is gunstig en legt als voorwaarde op:

“De deur naast de tourniquet moet als alternatieve deur kunnen dienen (bedienbaar zowel binnen als buiten) en mag niet enkel als vluchtdeur uitgerust worden.”

Mobiliteitsimpact

Toetsing parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Het is aangewezen een aantal fietsenstallingen te voorzien voor personeel en gasten van het hotel.

Er wordt geen aparte fietsenberging ingericht. Het is ook niet mogelijk deze te voorzien in het beschermde pand.

Wel zullen zes plooifietsen en vier steps ter beschikking gesteld worden van personeel en gasten van het hotel. Deze kunnen geplaatst worden in de berging ter hoogte van de inkom Lijnwaadmarkt of beneden in de kelderverdieping of zelfs voor de gasten in de studio’s zelf.

Laden en lossen

Laden en lossen is mogelijk binnen de venstertijden van het voetgangersgebied.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

In het voorliggende project wordt een beschermd monument - gekend als “Dome des Halles” - met achterliggend binnengebied volledig verbouwd en herbestemd. Het project zal onder andere 14 hotelkamers, vergaderruimtes en reca-gelegenheid omvatten en situeert zich op de hoek van de Kaasrui, de Melkmarkt en de Lijnwaadmarkt.

De aanvraag omvat volgende ingedeelde inrichtingen of activiteiten:

- een hoogspanningscabine;

- airco- en koeltoestellen;

- een stookinstallatie;

- het opslaan van gevaarlijke producten in kleine verpakkingen.

Op de eerste verdieping wordt koeling voorzien in de grote vergaderzaal en het paviljoen in het binnengebied. De lucht die via het ventilatiesysteem wordt ingeblazen wordt gekoeld in een koelmachine waarvan de buitenunit bestaat uit een drycooler opgesteld in een open sleuf voorzien van akoestische wanden rondom. De duplexappartementen onder het dak worden gekoeld en verwarmd door middel van luchtwarmtepompen. Aangezien deze mee in de sleuf gezet worden, is ook hiervan geen geluidsoverlast te verwachten.
Onder andere om geluidshinder naar de omgeving te vermijden wordt de ventilatie-unit (met warmtewiel) voor het brasseriegedeelte (gelijkvloers en eerste verdieping) in een nieuwe kelder onder het binnengebied geplaatst. Voor het hotelgedeelte wordt gewerkt met individuele ventilatie-units met warmteterugwinning per hotelkamer. Aangezien de airconditioningsinstallaties inpandig opgesteld worden, is geen overlast te verwachten.
De koel- en vriescellen worden eveneens ondergebracht in de kelderverdieping. Het betreft stand-alone modellen die hun warmte zullen afgeven aan de ruimte waarin ze opgesteld worden. Hiermee is rekening gehouden bij het ontwerp van de ventilatie van de ondergrondse verdieping. Het totaal geïnstalleerd vermogen van airco’s, warmtetoestellen, vries- en koelcellen zal 110 kW bedragen.

Voor de verwarming van het gebouw en de productie van warm water, wordt een energiezuinige condensatieketel van 350 kW geplaatst in het stooklokaal in de bestaande kelder.

Door de afname van grote vermogens door onder andere koeling, warmtepompen en grootkeuken wordt een hoogspanningscabine van 400 kVA voorzien in de kelder.

Het lozen van huishoudelijk afvalwater wordt niet gevraagd; het debiet zal lager zijn dan 600 m³/jaar. Zwart water wordt voorbehandeld in een septische put met een inhoud van 22.650 liter. Het afvalwater uit de grootkeuken wordt voorbehandeld in een ondergrondse vetvanger met een inhoud van 1.900 liter.

De opslag van gevaarlijke producten beperkt zich tot 50 liter courant gebruikte reinigings- en onderhoudsproducten, in kleine recipiënten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      gezien de mogelijke gelijktijdige publieke toegankelijkheid het criterium van 150 personen ruim overschrijdt, dient er indoordekking aanwezig te zijn in heel het gebouw conform het advies van ASTRID;

3.      de trappen ter hoogte van de loungebar moeten worden uitgerust met trapleuningen conform artikel 20 van de verordening inzake toegankelijkheid;

4.      alle doorgangen moeten beschikken over een vrije breedte van 90 cm na afwerking conform artikel 22 van de verordening inzake toegankelijkheid;

5.      de publiek toegankelijke toiletten moeten minimale afmetingen van 1,70 m x 2,25 m hebben conform artikel 30 van de verordening inzake toegankelijkheid;

6.      de deur naast de tourniquet moet als alternatieve deur kunnen dienen, bedienbaar zowel binnen als buiten, en niet enkel als vluchtdeur uitgerust worden conform het advies van Inter;

7.      de keldergaten in de personeelsruimte en keuken moeten in een witte kleur worden afgewerkt;

8.      de keuken moet worden voorzien van een vetafscheider conform artikel 44 van de bouwcode;

9.      de ramen in het paviljoen op de eerste verdieping die gericht zijn naar omliggende achtergevels mogen niet opendraaiend zijn;

10.    er moet voldaan zijn aan de voorwaarden van het logiesdecreet en een verblijf langer dan 3 maanden wordt uitgesloten;

11.  de bouwheer voert het verplichte programma van maatregelen (een archeologische opgraving voor de afgebakende deelgebieden) adequaat uit (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/14392) conform het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013;

12.  de bouwheer meldt twee weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst Archeologie (archeologie@antwerpen.be);

13.  de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

14. de voorwaarden opgenomen in het bijgevoegde advies van de Vlaamse Vervoersmaatschappij - de Lijn dienen strikt nageleefd te worden.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

De verwachte risico’s en effecten voor mens en milieu als gevolg van het gevraagde project zijn beperkt. Er wordt gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

de aanplakking van de affiche in het kader van het eerste openbaar gebeurde niet correct (te laat).

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Er werden 2 bezwaarschriften ingediend. De bezwaren luiden als volgt:

1.      De vereniging van mede-eigenaars (VME) van het appartementsgebouw aan de Lijnwaadmarkt heeft geen toelating gegeven voor het herbestemmen van winkel D naar ‘lounge’. Er is vrees voor geluidsoverlast naar de bovenliggende appartementen. De drie andere winkelpanden zijn nachtwinkels en leveren geen geluidsoverlast op.
Beoordeling:

Er is stedenbouwkundig geen bezwaar tegen het omvormen van detailhandel naar horeca. De percelen zijn gelegen binnen de strategische horecakern ‘Historisch Centrum’. Volgens het RUP Binnenstad is het perceel gelegen in de zone voor wonen met specifieke overdruk reca aan de zijde van de Lijnwaadmarkt.

Het bezwaar is ongegrond.

2.      Er is ook vrees voor geluidsoverlast via de brasserie in de tussenzone en door de airco-installaties voor de brasserie en op de verdiepingen.
Beoordeling:

De buitenunit van de grote koelmachine wordt opgesteld in een open sleuf voorzien van akoestische wanden rondom. Ook de warmtepompen voor de duplexappartementen worden hierin voorzien. Deze maatregelen moeten de verspreiding van het geluid voldoende beperken. De koeling van de hotelkamers staat telkens inpandig opgesteld. Er zullen enkel aan- en afvoerschachten uitkomen in open lucht. De kans op hinder is hier, mits vakkundig geplaatst, eerder beperkt. De exploitant zal te allen tijde moeten voldoen aan de milieukwaliteitsnormen voor geluid.

Het bezwaar is ongegrond.

3.      Indien de serre boven de brasserie opengaande ramen heeft zal dit in de zomer ook voor geluidsoverlast zorgen.
Beoordeling:

Van de plannen valt niet af te leiden dat deze ramen kunnen opendraaien. Voor alle duidelijkheid wordt als voorwaarde opgelegd dat de ramen die naar de omliggende achtergevels gericht zijn niet mogen opendraaien.

Het bezwaar is deels gegrond.

4.      Vrees voor mogelijke brandoverslag, er is in het verleden al een zware brand geweest.
Beoordeling:

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd. De reglementering inzake brandveiligheid is de laatste decennia grondig verstrengd, precies om dit soort calamiteiten te voorkomen.

Het bezwaar is ongegrond.

5.      De terrassen op de eerste verdieping aan de achterzijde van de appartementen worden afgebroken. Deze maken deel uit van de skeletbouw en dienen als landingsplatform voor de brandladders.
Beoordeling:

Uit documenten die de aanvrager heeft aangeleverd (kadasterplannen, opmetingsplan, oude vergunningen) blijkt dat de perceelsgrens samenvalt met de achtergevel van het appartementsgebouw. Het ‘terras’ op de eerste verdieping is in feite de aanzet van de dakkoepel van het voormalige gebouw in de binnenplaats. Dit deel van het gebouw werd indertijd inderdaad niet mee afgebroken wat voor verwarring zorgt. De brandladder zal nu rechtstreeks uitkomen op het plat dak van de brasserie in plaats van op de smalle betonstrook.

Het bezwaar is ongegrond.

6.      Er wordt een hoek van het terras in de oksel van het appartementsgebouw afgesneden. De bewoner vreest voor verlies van zon en lichtinval doordat er een muur gebouwd wordt die het terras insluit.
Beoordeling:

Uit de vergunning van 1961 blijkt dat het terras in de oksel van het gebouw groter werd uitgevoerd dan vergund. Hierdoor overlapt het met een strook over de perceelsgrens met het perceel van de aanvraag. Deze strook wordt nu opnieuw ingenomen door het plat dak van de brasserie. In plaats van de betonnen opkant van 1,44 m hoog zal het terras nu worden afgeschermd door de buitengevel van het nieuwe brasserievolume, die een opkant van 50 cm vormt boven het terrasniveau. In plaats van op een betonnen muur van 1,44 m zal het terras nu uitkijken over een groendak dat 50 cm boven het terras uitsteekt.

Het bezwaar is ongegrond.