2020_CBS_09160 - Omgevingsvergunning - OMV_2020108729. Le Grellelei 12 en Theophiel Roucourtstraat ZN. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          06/07/2018: weigering (20181136) voor het wijzigen van de raamopeningen in de gevels;

-          06/07/1955: toelating (957#3937) voor appartementen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning met acht wooneenheden (twee per verdieping) en een gelijkvloerse kantoorfunctie;

-          hoekpand met vijf bouwlagen en technische verdieping onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• gevel in rode baksteen op een verdiepingshoge plint in witte hardsteen;
• horizontale detaillering in arduin en beton;
• aluminium ramen in houten raamkaders, beiden wit;
• inkompartij in gebouchardeerde beton met aluminium buitenschrijnwerk;
• travertijn rond de toegangsdeur;

-          ter hoogte van de Theophiel Roucourtstraat bevindt zich een gemeenschappelijke tuin.

Huidige toestand

-          functie:

• meergezinswoning met tien wooneenheden (twee per verdieping);
• de gelijkvloerse kantoorfunctie werd omgevormd naar twee woonentiteiten, namelijk twee een-slaapkamerappartementen met en een netto vloeroppervlakte van circa 50 m² (0.2) en circa 60 m² (0.1);

-          aantal bouwlagen, kroonlijsthoogte en bouwdiepte conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• gevel in rode baksteen op een verdiepingshoge plint in betonnen gevelpanelen (beige);
• horizontale detaillering in arduin en beton;
• gewijzigde raamindeling, buitenschrijnwerk in antracietkleurig hout.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met negen wooneenheden, gewijzigde indeling gelijkvloers:

• kantoorfunctie met een netto vloeroppervlakte van circa 29m²:
• een tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 86m²;

-          aantal bouwlagen, kroonlijsthoogte en bouwdiepte conform vergunde toestand;

-          gevelafwerking en raamindeling ongewijzigd ten opzichte van de huidige situatie;

-          grondgebonden eengezinswoning zijde Theophiel Roucourtstraat;

• woning met drie slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa119,65 m²;
• pand in halfgesloten bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak;
• kroonlijsthoogte van circa 9,12m;
• gevelafwerking conform meergezinswoning (Le Grellelei 12);

-          inrichting: het niet-bebouwde deel van de gemeenschappelijke tuinzone wordt enkel toegankelijk voor appartement 0.1.(circa 11m²) en de nieuwe eengezinswoning (circa 24m²).

Inhoud van de aanvraag

-          meergezinswoning:

• vermeerderen van het aantal wooneenheden van acht naar negen;
• wijzigen van functie van wonen naar kantoren op het gelijkvloers (zijde Le Grellelei);
• doorvoeren van interne constructieve werken;
• regulariseren van de gewijzigde gevelafwerking;

-          realiseren van een nieuwbouwwoning (zijde Theophiel Roucourtstraat) gekoppeld aan de meergezinswoning;

-          de gemeenschappelijke tuin wordt ingericht als private buitenruimte voor de twee nieuwe wooneenheden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgende punten:

• artikel 9:
  er wordt een hemelwaterput voorzien met een beperkte inhoud van 1.500 liter (bufferput regenwater). Deze dient minimaal 5000 liter te bedragen;
• artikel 10:
  er dient een infiltratievoorziening geplaatst te worden. Deze wordt niet verzien.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De wooneenheid en het kantoor op de benedenverdieping van de meergezinswoning beschikken over een beperkte plafondhoogte van slechts 2,50 meter;
• artikel 26 Afvalverzameling:
  Het aantal wooneenheden vermeerderd van acht naar negen. Er werd echter geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien.
  Bovendien wordt er geen aparte afvalberging voorzien voor de kantoorfunctie;
• artikel 27 Open ruimte:
  De onbebouwde ruimte ter hoogte van het maaiveld verkleint van 37,60% naar 14%;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  De nieuwe woningen worden niet voorzien van een fietsenstalling;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De scheidingsmuren worden ter hoogte van de nieuwe grondgebonden woning niet voorzien van een minimale opstand van 0,30 meter ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen:
  De aanvraag betreft wijzigingen aan het afvoerstelsel van de meergezinswoning. Echter wordt er geen gescheiden rioolstelsel voorzien dat zo wordt aangeboden aan de straat;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
  Er worden geen toezichtsputten voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aangevraagde woonfuncties zijn functioneel inpasbaar.
Zowel de eengezinswoning in de Theofiel Roucourtstraat als het gelijkvloerse appartement in de Le Grellelei zijn kenmerkende functies in hun omgeving. Een kantoorruimte is minder voorkomend maar gezien de beperkte oppervlakte is deze verenigbaar met de woonstraat.
 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Er kan geoordeeld worden dat de aanvraag een positieve impact heeft op de bestaande en vergunde situatie en dat de draagkracht van het perceel niet overschreden wordt.
De aangevraagde eengezinswoning past zich ruimtelijk in zijn omgeving in. De kroonlijsthoogte sluit aan op deze van het pand in de Theofiel Roucourtstraat 42. De aansluiting met het meergezinsgebouw gebeurt door een volume van een bouwlaag met daarop een terras. Dit vormt een mooie overgang tussen de huizenrui met drie bouwlagen en hogere meergezinshuis op de hoek.

Het nieuwe gelijkvloerse appartement op het gelijkvloers en de nieuwe eengezinswoning hebben elk een privatief tuintje en ook het appartement op de eerste verdieping krijgt door de geplande ingrepen een privatieve buitenruimte.
De aanvraag kan bijgevolg positief geadviseerd kan worden.

Strijdig met de bouwcode verkleint de open ruimte van 37,60% naar 14%. Op deze strijdigheid kan uitzonderlijk een afwijking worden toegestaan omwille van:

-          het perceel een hoekperceel betreft;

-          door meer te bouwen er een elegante aansluiting mogelijk is met de huizenrij in de Theofiel Roucourtstraat;

-          het verbindend volume slechts een bouwlaag betreft waarvan het dak wordt ingevuld als terras.
 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgestelde gevelopbouw en -materialisatie in de Theofiel Roucourtstraat past zich visueel vormelijk in de omgeving in.
De gelijkvloerse plint in natuursteen vormt een aansluiting op de bestaande gelijkvloerse plint van de meergezinswoning. De rode bakstenen gevel vormt een harmonisch geheel met de verschillende andere baksteengevels in de Theofiel Roucourtstraat. Het schrijnwerk en de hiervoor voorziene openingen liggen in hetzelfde ritme als het hoofdgebouw.
De voorgevel van het appartementsgebouw in de Le Grellelei wordt niet aangepast waardoor de visueel vormelijke inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van de geldende regelgeving inzake hemelwater. De voorziene hemelwaterpunt is te klein. Deze moet minstens 5000 liter zijn. Ook moet er een infiltratievoorziening aangelegd worden. Dit wordt als voorwaarde van de vergunning opgenomen.

Strijdig met de bouwcode is de vrije hoogte op het gelijkvloers van de meergezinswoning te laag. Deze wordt ten opzichte van de vergunde toestand plaatselijk teruggebracht van 2,50 meter naar 2,35 meter. Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgenomen dat de vrije hoogte van de verblijfsruimtes op het gelijkvloers maximaal moet blijven conform de 2,50 meter in de laatst vergunde toestand.

Tot slot zijn er nog strijdigheden met de bouwcode waarvoor er geen grond tot afwijking is. Zo is er geen gemeenschappelijke afvalberging voorzien, wordt er geen gescheiden rioolstelsel aangeboden aan de straat, worden er geen toezichtsputten voorzien en wordt er ter hoogte van de platte daken geen minimale opstand van 0,30 m voorzien ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.
Voor bovenstaande strijdigheden worden voorwaarden bij de vergunning geformuleerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het nieuwe appartement dienen er 3 overdekte, afsluitbare fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze werden niet ingetekend op de plannen. Het voorzien van een fietsenberging voor deze 3 fietsen wordt als voorwaarde bij de vergunning geformuleerd.
 

Voor de eengezinswoning dienen 4 (3 slaapkamers+1) fietsstalplaatsen voorzien te worden. Deze plaatsen werden niet ingetekend op de plannen maar kunnen in de garage voorzien worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed tussen het groendak en de scheidingswand;

3.      een hemelwaterput voorzien van 5000 liter;

4.      een infiltratievoorziening aanleggen;

5.      de vrije hoogte van de verblijfsruimtes van het appartement moet maximaal blijven;

6.      in de meergezinswoning moet een gemeenschappelijke afvalberging voorzien worden conform artikel 26 van de bouwcode;

7.      een gescheiden rioolstelsel voorzien dat zo wordt aangeboden aan de straat conform artikel 40 van de bouwcode;

8.      toezichtsputten in het rioolstelsel voorzien conform artikel 41 van de bouwcode;

9.      een fietsenberging in de meergezinswoning voorzien voor 3 fietsen;

10.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ingediend dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Waardevermindering eigendom: De realisatie van het project doet de waarde van het (de)omliggende eigendom(men)verminderen.
Beoordeling: Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Schenden van de privacy: Vanuit de nieuwe eengezinswoning wordt de privacy geschonden door inkijk in de tuin van de aangrenzende woning.
Beoordeling: Het Burgerlijk Wetboek stelt minimumafstanden op voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden. De toegankelijke terrassen zijn op minstens 1,90 meter van de perceelsgrenzen ingericht en raamopeningen bevinden zich op voldoende afstand van de perceelsgrenzen. Het bezwaar is ongegrond;

3.      Harmonie: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van materiaalgebruik, volume en gevellengte. Door de beoogde uitbreiding wordt de bestaande half open bebouwing in de Theofiel Roucourtstraat omgevormd tot gesloten bebouwing;
Beoordeling: Het project heeft inderdaad tot gevolg dat de betreffende woning in de Theofiel Roucourtstraat aan de rechterzijde wordt bebouwd. Dit is echter in harmonie met het referentiebeeld van de omgeving waar het bestaande open terrein een dissonant vormt in het straatbeeld. Het bezwaar is ongegrond;

4.      Schade aan eigendom van derden: Het bezwaar dat de aangevraagde werken schade zullen berokkenen aan de bestaande, historische tuinmuur op de perceelsgrens tussen de Le Grellelei 12 en 14;
Beoordeling: De aanvrager is verplicht de werken uit te voeren zonder schade aan derden en volgens de regels van de kunst. Dit is echter een bezwaar van burgerrechtelijke aard. Er kunnen ook geen veronderstellingen genomen worden. Het bezwaar is ongegrond.