2020_CBS_04560 - Omgevingsvergunning - OMV_2020025182. Lange Leemstraat 250. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/03/2014: proces-verbaal (AN/2014/VPV/0115) voor het vermeerderen van het aantal wooneenheden zonder vergunning;

-          03/07/1903: toelating (1903#1096) voor het bouwen van drie huizen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning in gesloten bebouwing met drie bouwlagen en souterrain onder hellend dak;

-          kroonlijst en nokhoogte van respectievelijk circa 15,75 en 18,15 m;

-          bouwdiepte niet gekend;

-          gevelafwerking:

• gevel in rode baksteen op een arduinen plint;
• houten buitenschrijnwerk;
• detaillering in witte natuursteen en smeedijzer.

Huidige toestand

-          functie en bouwhoogte conform vergunde toestand;

-          vaststelling (ID: 7153) van een burgerhuis in eclectische stijl als bouwkundig erfgoed;

-          variërende bouwdiepte per verdieping met een maximum van circa 16,20 m;

-          gevelafwerking:

• blauw geschilderd houten buitenschrijnwerk;
• overige materialen ongewijzigd.

Gewenste toestand

-          functie en bouwhoogte conform vergunde toestand;

-          variërende bouwdiepte per verdieping met een maximum van circa 18,15 m;

-          gevelafwerking:

• buitenschrijnwerk in antracietkleurig pvc;
• overige materialen ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het bouwvolume:

• gelijktrekken van de bouwdiepte van de souterrain;
• uitbreiden van het bouwvolume op de gelijkvloerse verdieping tot een bouwdiepte van circa 18,15 m (linkerzijde perceel);

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van het buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:
  Het vervangen van het houten schrijnwerk door een uitvoering in pvc gaat in tegen de wenselijkheid van behoud van elementen met (bouw)historische, stedenbouwkundige, architecturale en/of esthetische waarde.
  Het is bovendien niet duidelijk of de smeedijzeren detaillering behouden blijft;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De slaapkamers in de zolderverdieping hebben onvoldoende vrije hoogte om in aanmerking te komen als verblijfsruimten onder schuin dak;
• artikel 43 Septische putten:
  De inhoud van de septische put werd niet vermeld op de plannen, deze dient te beschikken over een minimale inhoud van 2000 l.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De huidige functie als eengezinswoning blijft behouden. Bijgevolg blijft de functionele inpasbaarheid gegarandeerd.
 

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Achteraan, ter hoogte van het huidige terras, wordt een volume-uitbreiding in de vorm van een veranda aangevraagd. Deze uitbreiding volgt in grote mate de oppervlakte van het bestaande terras. Rekening houdend met de ruime tuin en de hoge opgaande scheidingsmuur waartegen de constructie zich aanbouwt, kan deze uitbreiding positief geadviseerd worden.
 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Bovendien stelt artikel 5 §1 van de bouwcode dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Daarom werd aan de stedelijk dienst monumentenzorg advies gevraagd. Zij stelden in hun advies:

“Burgerhuis in eclectische stijl, het resterende rechter zijpand van een geheel van drie gekoppelde woningen, naar een ontwerp door de architect Jos. Bascourt uit 1903.

Oorspronkelijk vormden de drie rijwoningen een symmetrisch opgevat ensemble, drie bouwlagen hoog met souterrain en zadeldak. Het bestond uit een hoger opgetrokken middenpand van vier traveeën met een extra mezzanine, en twee identieke zijpanden volgens spiegelbeeldschema, met een gevelbreedte van twee ongelijke traveeën. De lijstgevel heeft een parement uit rood baksteenmetselwerk in kruisverband met knipvoegen, met overvloedig gebruik van witte natuursteen voor constructieve en decoratieve onderdelen als deur- en vensteromlijstingen, vensterposten, waterlijsten, friezen en ornamenten, en blauwe hardsteen voor de hoge plint. Asymmetrisch van opzet en geleed door de puilijst met meanderfries, legt de compositie de klemtoon op de brede linker zijtravee, gemarkeerd door oplopende drielichten met balkon, balustrade en entablement op de eerste twee bouwlagen, en een rondboogtweelicht met entablement in de topgeleding. Het portaal in de rechter travee is gevat in een geprofileerde omlijsting, onder een entablement met leeuwenkop, een gebogen fronton met cartouche en een bovenlicht. Verder bestaat het geveldecor uit bewerkte friezen, onderdorpels en een cartouche met strik op de middenpenant. Een breed, klassiek hoofdgestel met een houten kroonlijst op modillons en tandlijst, vormt de gevelbeëindiging. Het houten schrijnwerk van de fraai bewerkte inkomdeur en de vensters is bewaard, evenals de smeedijzeren keldertralies en voetschraper.

De plattegrond beantwoordt aan de klassieke typologie van het burgerhuis, dat uit een voorbouw en een smalle achterbouw in entresol bestaat. De enfilade van salon, eetkamer en veranda met terras, op de begane grond wordt geflankeerd door de vestibule met trappenbordes, en de traphal. Oorspronkelijk bevond de keuken zich in het souterrain.

De interieurafwerking (vloeren, plafonds, schouwen, lambriseringen,…) is nog vrij gaaf bewaard op de gelijkvloerse en eerste verdieping, net zoals de volledige traphal.

De erfgoedwaarde van het pand wordt bepaald door zowel het exterieur als het interieur. Het pand is beeldbepalend omwille van de architecturale en esthetische waarde.

Afweging

Men wenst het pand te verbouwen. Het pand blijft bewaard als eengezinswoning.

De kelderverdieping blijft ongewijzigd.

Op de gelijkvloerse verdieping wordt een opening voorzien tussen de living en traphal. Aan de hand van de foto’s wordt opgemerkt dat het plan van de gelijkvloerse verdieping niet volledig correct werd opgetekend. Ter hoogte van de living is er een deur naar de traphal die nu niet op plan staat. De deur naar het achtergelegen deel in de traphal wordt verwijderd. De deur tussen eetkamer en gedeelte achter trap wordt verwijderd, de deuropening wordt verbreed. Voor het voorzien van een keuken wordt de schouw in de achterste kamer verwijderd.

Achteraan wordt het buitenschrijnwerk verwijderd en wordt er een veranda aangebouwd.

Op de eerste verdieping wordt de indeling in 3 achtereengelegen kamers sterk verstoord. In de voorste kamer aan de straatzijde wordt de schouw verwijderd en deze kamer wordt opgedeeld in twee kamers. De tussenwand sluit aan op een stijl van het schrijnwerk.

De middelste ruimte wordt ingenomen door waskamer, dressing en badkamer. Hiervoor moet de schouw verwijderd worden alsook het oorspronkelijke binnenschrijnwerk tussen de middelste en achterste kamer.

Op  de overige verdiepingen worden er geen wijzigingen voorzien.

Het schrijnwerk in de voorgevel wordt vervangen door nieuw schrijnwerk in pvc, in de achtergevel is er antraciet aluminium schrijnwerk voorzien.

We gaan uit van behoud van zowel de structuur van het pand als ook van de waardevolle interieurelementen wanneer een pand beeldbepalend is.

Op de gelijkvloerse verdieping is het maken van nieuwe deuropeningen niet noodzakelijk aangezien er een opening is die niet werd opgetekend in de middelste ruimte. Behoud van zowel de openingen als het schrijnwerk zal als voorwaarde worden opgelegd, net zoals behoud van de deur naast de trap.

Wanneer de keuken wordt voorzien tegen de muur van de gang (met behoud van de deur enkel aan de gangzijde), kan de schouw behouden blijven. Als voorwaarde zal gesteld worden dat de schouw behouden moet blijven.

Het plaatsen van een veranda tegen de achtergevel van het pand is aanvaardbaar, net zoals het verwijderen van het reeds vernieuwde schrijnwerk.

Op de eerste verdieping is het niet wenselijk de voorste ruimte op te delen in twee kamers. Het opdelen is echter reversibel wanneer wordt uitgegaan van behoud van de schouw, binnendeuren en plafondafwerking. Als voorwaarde zal dan ook gesteld worden dat de bovenvernoemde interieurelementen bewaard moeten blijven. Dit geldt ook voor de middelste ruimte. Er zal gezocht moeten worden naar een andere invulling die rekening houdt met de interieurelementen.

Het vervangen van het oorspronkelijke buitenschrijnwerk in de voorgevel door pvc schrijnwerk is niet aanvaardbaar. De erfgoedwaarde van de voorgevel wordt mee bepaald door het schrijnwerk. Indien het bestaande schrijnwerk nog in goede staat is, kan hier uiteraard dubbele beglazing voorzien worden. Indien het schrijnwerk in slechte staat is, kan het vervangen worden door nieuw houten schrijnwerk naar bestaand model. Detailtekeningen moeten worden voorgelegd samen met foto’s van het bestaande schrijnwerk voor verdere bespreking. 

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De voorgestelde voorwaarden worden integraal overgenomen in de voorwaarden van de vergunningen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De interne wijzigingen bestaan uit een herindeling van de bestaande woonvertrekken. Hierbij worden nieuwe slaapkamers en badkamers voorzien. De grote meerderheid van de beoogde verblijfsruimtes zijn aanvaardbaar.
De slaapkamer op de eerste verdieping langs de voorzijde van de woning wordt opgedeeld in twee kamers. De nieuwe binnenmuur sluit aan temidden van de linkerraamopening. In functie van de beeldwaarde en het gebruikscomfort van het raam wordt in voorwaarde opgenomen om de muur naar rechts te verplaatsen, tussen de twee ramen.

De slaapkamers op de derde verdieping zijn strijdig met artikel 21 van de bouwcode. De vrije hoogte onder het zadeldak, voldoet slechts voor 30% van de oppervlakte, gemeten vanaf 1m80, aan de door de bouwcode vooropgestelde vrije hoogte van 2m60. Deze ruimten kunnen niet ingericht worden als verblijfsruimte. Dit wordt opgenomen als voorwaarde van vergunning.
 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de aanvraag betrekking heeft op de verbouwing van een eengezinswoning waarbij de functie en het aantal woongelegenheden ten opzichte van het bestaande ongewijzigd blijven.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de ruimten onder het zadeldak niet te gebruiken als verblijfsruimten;

2.      behoud binnenschrijnwerk gelijkvloerse verdieping tussen traphal en kamers en ter hoogte van trap en achtergelegen ruimte;

3.      behoud van schouw in achterste kamer gelijkvloers;

4.      behoud schouw voorste en middelste kamer eerste verdieping;

5.      behoud binnenschrijnwerk (deuren) eerste verdieping;

6.      indien het buitenschrijnwerk van de voorgevel in slechte staat is en/of het niet mogelijk is dubbele beglazing te voorzien, dient dit vervangen te worden door nieuw houten schrijnwerk naar bestaand model. Detailtekening en foto’s zijn voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg voor verder advies;

7.      de binnenmuur tussen de slaapkamers op de eerste verdieping langs de straatkant te verplaatsen naar rechts, zodat deze aansluit op de voorgevel tussen de twee raamopeningen;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

9.      het pvc schrijnwerk in de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.