2020_CBS_04564 - Omgevingsvergunning - OMV_2020030029. De Keyserhoeve 54 . District Berendrecht-Zandvliet-Lillo - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag voldoet aan de hemelwaterverordening.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed: het pand is gelegen in CHE-gebied en hier geldt de wenselijkheid van behoud;
• artikel 6 Harmonie en draagkracht: de gevel van de linker woning is niet in harmonie met de omgeving;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er worden geen fietsstal- en fietsparkeerplaatsen voorzien;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:er wordt niet voldaan aan POET;
• artikel 38 Groendaken: de wachtgevel wordt niet voorzien van gevelbegroening.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het slopen van een te beschermen eengezinswoning en het bouwen van 2 eengezinswoningen in de dorpskern van Zandvliet die gekenmerkt wordt door een gezonde mix van meergezinswoningen, handelsruimtes en eengezinswoningen. Het bouwen van eengezinswoningen is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen. Er is sprake van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De Keyserhoeve wordt gekenmerkt door een gesloten bebouwing die overwegend bestaat uit 2 bouwlagen met hellend dak en met een kroonlijst van ca. 6,50m tot 7,55m.

De volumetrie van beide woningen is aangepast aan de bebouwing in de onmiddellijke omgeving.

Qua hoogte wordt er aangesloten aan het gabarit van de rechter aanpalende. Dit zorgt voor kwalitatieve eengezinswoningen met een royale vrije hoogte op het gelijkvloers en de eerste verdieping van 2,80m.

Qua bouwdiepte sluiten de woningen op het gelijkvloers aan op de bouwdiepte van de linker aanpalende. Het betreft een aanvaardbare bouwdiepte van 13 m. Op de verdiepingen beperkt de bouwdiepte zich tot 9 m. Er is geen inkijk in de aanpalende percelen en er blijft voldoende open ruimte over voor een kwalitatieve tuin.

Visueel-vormelijke elementen

De woningen in voorliggende aanvraag kennen een verschillende gevelafwerking waardoor ze duidelijk gelezen worden als 2 aparte eengezinswoningen.

Dit komt tegemoet aan de kleinschalige bebouwing in de straat die voornamelijk is afgewerkt met gevelsteen in diverse kleuren.

De licht grijsgenuanceerde gevelsteen, de grijsbruine aluminium ramen en de grijze leien van de rechter woning zijn in harmonie met de omgeving. De lichte kleur van de gevelsteen en de donkere kleur van de leien sluit mooi aan bij de gevelmaterialen van de rechter aanpalende.

De gevelafwerking in witte crepi van de linker woning is echter niet in harmonie met zijn omgeving en wijkt af van artikel 6 van de bouwcode. Dit materiaal is niet kenmerkend en kan bijgevolg niet gunstig geadviseerd worden. Een afwerking in een lichte gevelsteen gecombineerd met goudbruin aluminium schrijnwerk en grijze leien kan wel gunstig geadviseerd worden. Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor het verlenen van de vergunning.

Door de hogere nokhoogte is de linkse wachtgevel zichtbaar vanaf de straat. Zichtbare wachtgevels moeten volgens artikel 38 van de bouwcode voorzien worden van gevelbegroening. Aangezien gevelbegroening hier amper uitvoerbaar is, is een afwijking van de bouwcode op dit voorschrift aanvaardbaar voor de linkse wachtgevel.

Volgens bijgevoegde nota van de architect wordt deze gevel afgewerkt met isolatie en leien. Omwille van de zichtbaarheid van deze wachtgevel in de dorpskern van Zandvliet wordt gevraagd om deze wachtgevel als volwaardige zijgevel uit te voeren in gevelmetselwerk, idem aan de voorgevel. Dit wordt opgenomen als voorwaarde voor het verlenen van de vergunning.

Cultuurhistorische aspecten

Voorliggende aanvraag betreft het slopen van een te beschermen eengezinswoning in CHE-gebied. Dit is in strijd met artikel 5 van de bouwcode die stelt dat in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw onderworpen is aan de wenselijkheid van behoud.

Uit het advies van de stedelijke dienst onroerend erfgoed en monumentenzorg blijkt echter dat door opeenvolgende verbouwingen de leesbaarheid van de gevelindeling sterk is verstoord.

Een vervanging door nieuwbouw is mogelijk mits het documenteren van de sloop in een slooprapport. Er kan dus een afwijking van de bouwcode toegestaan worden.

Het advies van de stedelijke dienst onroerend erfgoed en monumentenzorg is voorwaardelijk gunstig en luidt als volgt:

“Het pand is gelegen in CHE-gebied en heeft in zijn vorm van traditionele eenlaagse woning nog een beperkte beeldwaarde in de straat. Door opeenvolgende verbouwingen is de leesbaarheid van de gevelindeling echter sterk verstoord.

Vervanging door nieuwbouw is mogelijk op voorwaarde van documentatie van de sloop in een slooprapport. Dat rapport houdt in een bouwhistorische nota op basis van archiefonderzoek en een uitgebreide fotoreportage van exterieur en interieur van het gebouw voor en tijdens de sloop.at rapport houdt in een bouwhistorische nota op basis van archiefonderzoek en een uitgebreide fotoreportage van exterieur en interieur van het gebouw voor en tijdens de sloop.”

Het opvolgen van het advies van de stedelijke dienst onroerend erfgoed en monumentenzorg wordt opgenomen als voorwaarde voor het verlenen van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien de oriëntatie van de woningen en de aanvaardbare bouwdiepte heeft het verschil in bouwhoogte met de linker aanpalende geen negatieve impact wat bezonning en lichtinval betreft.

Woninggrootte

In de vervangende nieuwbouw van – al dan niet te beschermen – eengezinswoningen moet opnieuw minstens 1 zelfstandige wooneenheid gerealiseerd worden per gesloopte eengezinswoning van minimaal 130m² netto-vloeroppervlakte met een aansluitende buitenruimte van minimum 15m².

Voorliggende aanvraag omvat het slopen van een te beschermen eengezinswoning en het bouwen van 2 eengezinswoningen. De linkse woning heeft een netto-oppervlakte van 142,38m² en een tuinoppervlakte van 107,19m². De rechter woning heeft een netto-oppervlakte van 138,43m² en een tuinoppervlakte van 93,96m². Beide woningen voldoen hierbij aan de minimale gevraagde oppervlaktes.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsparkeerplaatsen

Volgens artikel 29 van de bouwcode zouden er in elke woning 4 fietsparkeerplaatsen voorzien moeten worden.

Voorliggende aanvraag voorziet geen fietsparkeerplaatsen en wijkt bijgevolg af van artikel 29 van de bouwcode. Fietsparkeerplaatsen in de achtertuin kunnen niet gunstig geadviseerd worden omwille van de moeilijke bereikbaarheid.Een afwijking op dit artikel omwille van de nabijheid van een bushalte kan ook niet gunstig geadviseerd worden.

Het voorzien van een fietsenstalplaats in de tuin conform artikel 29 van de bouwcode wordt opgenomen als voorwaarde voor het verlenen van de vergunning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      het advies van de stedelijke dienst onroerend erfgoed en monumentenzorg op te volgen;

2.      de afwerking van de voorgevel van de linker woning uit te voeren in een lichte gevelsteen in plaats van crepi;

3.      de wachtgevel als volwaardige zijgevel in gevelmetselwerk idem aan de voorgevel uit te voeren;

4.      4 fietsstalplaatsen in de tuin conform artikel 29 van de bouwcode te voorzien;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.