2020_CBS_04561 - Omgevingsvergunning - OMV_2020038143. Oostenstraat 26-27. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/02/2011: vergunning (20107200) voor het verbouwen van appartementen, praktijkruimtes en garage.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Meergezinsgebouw met 2 praktijkruimtes voor vrije beroepen en één studio op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• nr. 26: 3 bouwlagen onder mansardedak;
• nr. 27: 4 bouwlagen onder plat dak;

Huidige toestand

-          overeenkomstig vergunde toestand wat betreft de functies op het gelijkvloers;

-          vaststelling (ID: 7399) van een burgerhuis in art nouveauals bouwkundig erfgoed;

Gewenste toestand

-          gelijkvloerse studio omgevormd tot praktijkruimte voor vrij beroep.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van een studio op het gelijkvloers naar vrij beroep.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging dient minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd te zijn.  Er werd geen extra open ruimte voorzien;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: uit de plannen blijkt niet duidelijk of er een fietsstalplaats wordt voorzien voor het personeel van de praktijkruimte.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging van een studio aan de straatzijde op het gelijkvloers naar een praktijkruimte met als functie vrij beroep. Deze nieuwe functie is ruimtelijk inpasbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten

Het pand is volgens het gewestplan gelegen in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Bovendien is het opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de Vlaamse minister van Buitenlands Beleid en Onroerend Erfgoed, G. Bourgeois van 29 maart 2019. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er voor het eerst een éénduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

De wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw en/of constructie wordt onderworpen aan de wenselijkheid van behoud.  Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Daarom werd het advies ingewonnen van de stadsdienst onroerend erfgoed, monumentenzorg. Er werd onderstaand voorwaardelijk gunstig advies geformuleerd:

“Deze burgerwoning in strakke art nouveau werd rond 1908 gebouwd volgens een ontwerp dat Gustave Fierens tekende voor Ed. van Creveld, die op Zurenborg woonde in de Arendstraat 8.

De begane grond van de woning werd verbouwd in functie van de samenvoeging met het naastgelegen pand op nummer 27. Oorspronkelijk had de begane grond een hele klassieke indeling, met rechts de deur en links twee rechthoekige vensters.

Bewaarde bakstenen bovengevel met uitgesproken art-nouveau-kenmerken, vooral af te lezen in de verfijnde hardstenen decoratie: cirkelvormige versiering op de borstweringen van de derde bouwlaag, lisenen met topstuk links en rechts van de bladwerkfries. Gekoppelde bovenvensters met originele roedeverdeling; ijzeren borstwering aan het drielicht op de bel etage.

Klassieke enkelhuisplattegrond, met smalle gang met trappenhuis in de rechter travee en enfilade van salon, eetplaats en veranda in de brede venstertravee. Achter de gang, in een lagere aanbouw, de keuken en een pompplaats met wc.

De gevel bepaalt mee de uitstraling van de straat. Ze wordt als representatief beschouwd voor de omgeving en vertoont een stedenbouwkundige samenhang met de rest van de straat en de wijk. De gevel bezit dus een hoge context- en ensemblewaarde. Het pand is een materiële getuige van de ontstaansgeschiedenis van de straat en wijk en bezit daardoor een historische en bouwhistorische waarde. Bovendien is de gevel en het grondplan relatief gaaf bewaard gebleven. Hun architecturale en esthetische waarde is als hoog te bestempelen.

Het object is beeldbepalend omdat voor het exterieur de stedenbouwkundige, architecturale en of esthetische waarde hoog zijn.

Men wenst een functiewijziging aan te vragen voor het gelijkvloers. Het bestaande appartement wordt omgevormd tot praktijkruimte zonder verdere ingrepen. De functiewijziging is aanvaardbaar vanuit oogpunt monumentenzorg. Deze doet geen afbreuk aan de erfgoedwaarde van het pand. De zwarte voorgevel doet dit wel. Het doet afbreuk aan de beeldwaarde van het pand en de aanpalende inventarispanden. Deze dient uitgesloten van vergunning en in een gepaste kleur geschilderd.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. Er wordt echter opgemerkt dat de gevelwijziging geen deel uit maakt van de vergunning en daarom niet expliciet kan uitgesloten worden. De aanvrager wordt er wel op gewezen dat het wijzigen van de kleur van de gevel een vergunningsplichtige activiteit is.  Er wordt verzocht om de gevelkleur terug te brengen naar de oorspronkelijke kleur.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Gezien het beperkte oppervlakte van de ruimte leent deze zich beter als een bijkomende praktijkruimte dan als woning. De interne indeling van de studio blijft ongewijzigd alsook de bestaande buitenruimte. De aanvraag wijkt af van artikel 27 van de bouwcode aangezien een functiewijziging voorzien wordt maar tegelijk geen 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd is. Gezien de beperkte ingreep die deze functiewijziging met zich meebrengt, zou het opleggen van 20% open ruimte niet in verhouding staan met de beoogde werken. In alle redelijkheid kan dan ook een afwijking op dit artikel worden toegestaan.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de praktijkruimte is het nodig om 1 fietsstalplaat te voorzien voor het personeel. Op het plan bestaande toestand is op het gelijkvloers een ruimte voor fietsen ingetekend maar het is niet duidelijk of daar ruimte is voor een extra plaats voor de praktijkruimte. Als voorwaarde van vergunning wordt opgelegd dat er een fietsstalplaats moet voorzien worden voor het personeel van de praktijkruimte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      een fietsstalplaats voorzien voor het personeel van de praktijkruimte.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.