2020_CBS_04554 - Omgevingsvergunning - OMV_2019145490. August Vermeylenlaan 4. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/2/2013: vergunning (20127119) voor het slopen van een deel van de bestaande bebouwing en bouwen van een woonzorgcentrum;

-          14/10/2016: vergunning (20161330) voor het bouwen van een gebouw met 20 assistentiewoningen en commercieel gelijkvloers.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          losstaand gebouw van 4 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloerse verdieping:

• 2 toegangen tot assistentiewoningen op bovenliggende verdiepingen;
• 1 commerciële ruimte;

-          op verdieping 1 tot en met 3 zijn er assistentiewoningen.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          een huisartsenpraktijk en spoeddienst in plaats van de commerciële ruimte;

-          grotere gelijkvloerse ruimte voor scootmobiels;

-          nieuwe inkomdeur in zuidgevel voor toegang tot huisartsenpraktijk;

-          minder diepe terrassen op de 1ste verdieping aan de noordgevel;

-          hogere toegangspoort in noordgevel voor toegang tot spoeddienst.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de gelijkvloerse functie van commerciële ruimte naar dienstverlening (huisartsenpraktijk en spoeddienst);

-          wijzigen van de noord- en zuidgevel voor respectievelijk verhogen toegangspoort naar spoeddienst en toevoegen inkomdeur naar huisartsenpraktijk;

-          wijzigen terrassen 1ste verdieping aan noordgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor dagrecreatie. De gebieden voor dagrecreatie bevatten enkel de recreatieve en toeristische accommodatie, bij uitsluiting van alle verblijfsaccommodatie. (Artikel 16 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het goed is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het goed ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een natuurgebied. De natuurgebieden omvatten de bossen, wouden, venen, heiden, moerassen, duinen, rotsen, aanslibbingen, stranden en andere dergelijke gebieden. In deze gebieden mogen jagers- en vissershutten worden gebouwd voor zover deze niet kunnen gebruikt worden als woonverblijf, al ware het maar tijdelijk.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht.
  Consultatieruimtes 1, 2, 3, 5, 6, 7, 8 voldoen hier niet aan;
• artikel 38 Groendaken:

door de inkorting van de terrassen op de eerste verdieping dient de overige zone aangelegd te worden als een groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een gelijkvloers handelspand naar een huisartsenpraktijk en dienst 112 met garage voor ambulance. De woonfunctie van de 20 bovenliggende assistentiewoningen blijft behouden. De aanvraag maakt deel uit van fase 2 van een project dat uit 3 fases zal bestaan en een woonzorgcentrum met in totaal 60 assistentieflats en een nursingtehuis omvat. Voorliggende functiewijziging kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden. De dienst ondernemen en stadsmarketing / business en innovatie geeft ook positief advies.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen geen aanpassing van het aantal woongelegenheden waardoor zowel schaal als ruimtegebruik gerespecteerd blijven.

Visueel-vormelijke elementen

In functie van de huisartsenpraktijk worden in de zuidgevel twee toegangsdeuren in plaats van één toegangsdeur voorzien. De inkompoort die toegang geeft tot de garage van de spoeddienst wordt verhoogd. De aangebrachte gevelwijzigingen zijn in harmonie met het gevelgeheel en zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag wijkt af van de bepalingen van artikel 24 van de bouwcode. De consultatieruimtes 1, 2, 3, 5, 6, 7 en 8 in de huisartsenpraktijk beschikken niet over een rechtstreekse toetreding van daglicht, zicht en lucht. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de verblijfsruimte met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de gebruikers en voor een minimum verblijfskwaliteit. Gelet op het afgeschermde karakter van de consultatieruimtes is het echter niet wenselijk dat er inkijk vanaf het openbaar domein mogelijk is waardoor een afwijking op artikel 24 kan worden toegestaan. Om toch een minimale lichttoetreding tot in de consultatieruimtes mogelijk te maken, wordt als voorwaarde voor vergunning opgelegd dat de wanden tussen de gemeenschappelijke ruimte en de consultatieruimtes, minstens gedeeltelijk, in een lichtdoorlatend materiaal gerealiseerd dienen te worden. Daarnaast dient de huisartsenpraktijk van een mechanische ventilatie (geen airco) te worden voorzien zodat alle ruimtes goed verlucht kunnen worden.

De dakterrassen op de eerste verdieping ter hoogte van de noordgevel worden verkleind. De dakoppervlakte die niet wordt ingericht als dakterras dient te worden uitgevoerd als groendak conform artikel 38 van de bouwcode. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

In de vorige vergunning werd als voorwaarde opgelegd dat de helling naar de ondergrondse parking moest worden voorzien van trappen om gemakkelijker af te dalen met een fiets aan de hand. Deze trap is niet ingetekend op de plannen van de huidige aanvraag. Het voorzien van de trap wordt daarom opnieuw opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de assistentiewoningen, huisartsenpraktijk en spoeddienst aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Het is aangewezen om bijkomende fietsenstallingen te voorzien op het maaiveld voor de bezoekers van de huisartsenpraktijk. Dit wordt als voorwaarde van vergunning opgenomen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de wanden tussen de gemeenschappelijke ruimte en de consultatieruimtes 1, 2, 3, 5, 6, 7 en 8 in de huisartsenpraktijk dienen voor minstens 25% uitgevoerd te worden in een lichtdoorlatend materiaal;

3.      de huisartsenpraktijk dient te worden voorzien van een mechanische ventilatie;

4.      de dakoppervlakte die niet werd ingericht als dakterras op de eerste verdieping, dient uitgevoerd te worden als groendak;

5.      de helling naar de ondergrondse parking dient voorzien te worden van een trap om met de fiets aan de hand naar de ondergrondse fietsenberging te gaan;

6.      de 26 ontbrekende autoparkeerplaatsen dienen te worden gerealiseerd in de volgende bouwfase (fase 3) van het project;

7.      fietsenstallingen te voorzien op het maaiveld voor de bezoekers van de huisartsenpraktijk;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Aanplakking Affiche openbaar onderzoek werd pas op startdatum aangeplakt.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten