2020_CBS_04558 - Omgevingsvergunning - OMV_2020036042. Hof ter Bekestraat 42. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/09/2015: weigering (20153) voor het wijzigen van de voorgevel en het regulariseren van raamopeningen, traphal en bestemming;

-          29/08/2013: weigering (3562#6989) voor de regularisatie van het verbouwen van een ééngezinswoning tot appartementsgebouw;

-          23/11/2012: proces-verbaal RWO Vlaanderen (AN.66.RW.200059.2012) voor het wijzigen van het aantal wooneenheden van 1 naar 3;

-          27/09/2012: proces-verbaal (AN.66.LB.140115/2012) voor het dichtbouwen van de open ruimte op de gelijkvloerse verdieping;

-          06/06/1983: vergunning (18#62999) voor een gevelverbouwing en het gelijkvloerse van een ééngezinswoning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning;
In het verleende advies van de dienst ‘geacht vergund’ wordt vermeld dat er 3 woningen effectief als vergund geacht kunnen beschouwd worden. Echter wordt in de meest recente vergunning (d.d. 06 juni 1983; 18#62999) het gebouw vergund als eengezinswoning. Aangezien een advies over een mogelijke vergund geachte situatie zich uitspreekt over de situatie voor 9 november 1979, heeft de vergunning van 1983 voorrang op de vergund geachte situatie.

-          gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder een zadeldak;

-          bouwdiepte:

• linkerzijde tot ca. 8 m;
• rechterzijde tot ca. 3,50 m;
• achterbouw aan linkerzijde tot ca. 11,30 m;

-          koer aan de rechterzijde van ca. 6,5m² en open ruimte achteraan het perceel van ca. 14 m²;

-          gevel in Art Nouveaustijl met verbouwde winkelpui.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 6639) van Hoekcomplex van winkel- en burgerhuizen in art nouveau als bouwkundig erfgoed;

-          meergezinsgebouw met een totale bruto vloeroppervlakte van circa 233m²;

• 3 appartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 56m², 41m² en 44m²;

-          bouwvolume:

• voorbouw van 3 bouwlagen met zadeldak;
• achterbouw van 4 bouwlagen met plat dak;
• ertussen een lichtschacht vanaf de 1ste verdieping;

-          gevelafwerking:

• gevel in lichtgele baksteen;
• roodkleurige pleister in verticaal vlak tussen gevelopeningen 1ste en 2de verdieping;
• houten buitenschrijnwerk: gelijkvloers in bruin, bovenliggende verdiepingen in wit.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw:

• 3  éénslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 38m², 50m² en 64m²;

-          bouwvolume:

• geregulariseerde achterbouw van 4 bouwlagen met verhoogd dak ten opzichte van bestaande toestand;
• volgebouwd perceel met uitzondering van een koer met een netto oppervlakte van circa 3,5m²;

-          gevelafwerking:

• gelijkvloers volledig in blauwe steen;
• tegeldetaillering tussen gevelopeningen 1ste en 2de verdieping;
• uniform zwart houten buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van aantal woonentiteiten van 1 naar 3, opdelen van een eengezinswoning;

-          volume-uitbreiding: achterbouw van 4 bouwlagen (regularisatie);

-          doorvoeren van interne constructieve werken;

-          wijzigen van gevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Bij volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving.

Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.
Er is onvoldoende bewijsmateriaal om aan te nemen dat de achterbouw een vergunde, vergund geachte situatie betreft. Het volbouwen van het perceel met een achterbouw van 4 bouwlagen is niet conform het referentiebeeld dat zich kenmerkt door woongebouwen van 3 bouwlagen met een zadeldak of 4 bouwlagen met een plat dak en een beperkte achterbouw op een deel van het perceel. Deze achterbouw bouwt het perceel volledig vol en hindert door zijn hoogte de licht- en zontoetreding van de aangrenzende percelen;

• Artikel 23 Opdelen van een woning:

Het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 vierkante meter in meerdere woongelegenheden is principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 vierkante meter met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 vierkante meter behouden blijft.
De eengezinswoning wordt opgedeeld in 3 kleine appartementen;

• artikel 27 Open ruimte:

Bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.
De koer aan de rechterzijde van 6,5m² en de open ruimte achteraan van ca. 14 m² worden volgebouwd waarna een koer van 3,5 m² gerealiseerd wordt. Deze is beduidend kleiner dan de opgelegde 20% open ruimte;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimten:
  Bij vermeerdering van het aantal woongelegenheden dient elke zelfstandige woning over een buitenruimte te beschikken. De minimale netto-vloeroppervlakte van deze buitenruimte is 4 vierkante meter, vermeerderd met 2 vierkante meter per slaapkamer, te rekenen vanaf de tweede slaapkamer.
  De gelijkvloerse patio heeft een netto vloeroppervlakte van minder dan 4m²;
  de bovenliggende appartementen hebben geen buitenruimte;
  • artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
    Er moeten fietsstal- en fietsparkeerplaatsen voorzien worden bij een vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de vergunde situatie. Enkel de bijkomende woongelegenheden dienen aan de normen te voldoen.
    Er worden geen bijkomende fietsstalplaatsen voorzien;
  • artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
    het gedeelte van de scheidingsmuren heeft een opstand van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak. Deze opstand mag niet met brandbaar materiaal bekleed worden.
    De verhoogde  dakopbouw van de achterbouw heeft geen dakopstand van 30cm;
  • artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:
    De aansluiting van de DWA en RWA moet aangesloten worden aan het openbaar rioolstelsel. De aansluitpunten moeten minstens 0,20 meter en hoogstens 0,50 meter uiteen gelegen zijn.
    De aansluitingen van DWA en RWA liggen meer dan 50cm uit elkaar;
  • artikel 43 Septische putten:
    de dimensionering van de septische put is te klein voor 6 gebruiksequivalenten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft het vermeerderen van het aantal wooneenheden van één naar drie. Meergezinswoningen komen in de omgeving vaker voor waardoor de aanvraag functioneel inpasbaar is.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het gebouw betreft een rijwoningen met drie bouwlagen onder zadeldak. Conform de vergunning van 1983 was er aan de rechterzijde een open koer voorzien. Deze wordt niet op de plannen vermeld. De dienst ‘geacht vergund’ kan daarnaast geen gunstig advies geven over de bestaande achterbouw van 4 bouwlagen hoog. Eén van de bezwaarschriften stelt eveneens dat dit volume gebouwd zou zijn zonder vergunning. Omdat er onvoldoende bewijs is aangeleverd  dat (een deel van) de achterbouw vergund zou zijn, kan niet geoordeeld worden over de wenselijkheid van dit volume. Alvorens dit te kunnen doen dient een procedure geacht-vergund gevolgd te worden. Mocht de achterbouw een nieuwe situatie betreffen, is dergelijk volume niet wenselijk wegens strijdigheden met artikels 10 en 27 van de bouwcode en een goede ruimtelijke ordening. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

De aanvraag voorziet in het opdelen van een eengezinswoning in drie zelfstandige woningen.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

De grootste woongelegenheid in het project bedraagt, na opsplitsing van de eengezinswoning, circa 64m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen. Hierdoor is de aanvraag ook strijdig met artikel 23 van de bouwcode.

Daarenboven stijgt de densiteit van het perceel aanzienlijk. Terwijl het voorheen bewoond werd door één gezin, zouden er in de toekomst op eenzelfde oppervlakte 3 gezinnen wonen, die verschillende behoeften en leefpatronen (kunnen) hebben. Door de toevoeging van appartementen op de bovenliggende verdiepingen wordt ook het bestaande evenwicht van privacy, lichten en zichten, etc. doorbroken. Het gebouw bevindt zich in de hoek van het bouwblok, waardoor dit evenwicht nog meer precair wordt, gezien de nabijheid van niet alleen zijburen maar ook achterburen.

Geoordeeld wordt dat het opdelen van een eengezinswoning tot drie kleine appartementen de draagkracht van het perceel en de omgeving overschrijdt. De aanvraag dient daarom geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het gebouw is opgenomen in de inventaris onroerend erfgoed. Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd:

Complex gevormd door drie winkelhuizen en een burgerhuis in art-nouveaustijl op de hoek van Coebergerstraat en Hof ter Bekestraat, gebouwd in opdracht van de heren Fr. Philipsen en L. Vermeulen, naar een ontwerp door de architect Theodoor Vermeulen uit 1907.

(…) 

De winkelhuizen Coebergerstraat 1 en Hof ter Bekestraat 40-42, zijn ontworpen als een symmetrisch geheel van drie panden, het afgeschuinde hoekpand met een gevelbreedte van vier traveeën, de flankerende panden van twee traveeën, drie bouwlagen hoog onder zadeldaken. De lijstgevels hebben een parement uit gele baksteen voor het hoekpand en roomkleurige Silezische brikken voor de flankerende panden, telkens geaccentueerd door rode baksteen voor speklagen en ontlastingsbogen. Witte natuursteen en blauwe hardsteen zijn gebruikt voor de plint, hoekblokken, het balkon, waterlijsten en lekdrempels.

Bij het hoekpand (Hof ter Bekestraat 40), waarvan de opstand is opgebouwd uit registers van steek- en korfboogopeningen, wordt het portaal in de afgeschuinde travee gemarkeerd een balkon met consoles en ijzeren borstwering. Waterlijsten tot op imposthoogte en een klokvormige borstwering met een treillagepatroon uit rode en witte tegels, legt de klemtoon op de eerste verdieping. Behalve het schrijnwerk van inkomdeuren en vensters, zijn ook de klassieke houten omlijstingen van de winkelramen bewaard, de fries beschilderd met voorstellingen van vissen en schaaldieren; vernieuwde kroonlijst.

Bij de zijpanden, oorspronkelijk met een gevelbrede houten winkelpui op de begane grond, wordt de compositie van de bovenbouw bepaald door oplopende vensternissen. Deze zijn spitsbogig in Coebergerstraat 1, met een blauw-wit-tegelpatroon op de borstwering, verdwenen sgraffito’s in het boogveld, en flankerende postamenten onder de kroonlijst. Hof ter Bekestraat 42 onderscheidt zich door rondboognissen, met verdwenen sgraffito’s op de borstwering. Verbouwde puien, vernieuwd schrijnwerk en kroonlijsten.

Het burgerhuis Coebergerstraat 3, met een gevelbreedte van twee ongelijke traveeën, omvat drie bouwlagen onder een zadeldak. De lijstgevel heeft een parement uit rood baksteenmetselwerk, geaccentueerd door blauwgroen geglazuurde baksteen onder de erker. Witte natuursteen blauwe hardsteen zijn gebruikt voor hoekblokken, ontlastingsbogen, lateien, de gebogen lekdrempels met spuwer en de gevelsteen met zonnebloem; geklinknagelde ijzeren I-profielen overspannen de begane grond, en vormen de basis van de erker. Asymmetrisch van opzet legt de compositie de klemtoon op brede zijtravee, die op de eerste verdieping wordt gemarkeerd door een vernieuwde houten erker, oorspronkelijk met afdak gevat in een rondboognis met sgraffito, zoals het flankerende rondboogvenster met spitse archivolt. Een rechthoekig drielicht doorbreekt de topgeleding, zoals de inkomdeur belijnd door een waterlijstje; vernieuwde kroonlijst. Het houten schrijnwerk van de bewerkte inkomdeur en het benedenvenster met typische roeden bleef bewaard.

De plattegrond beantwoordt aan de klassieke typologie van het burgerhuis dat uit een hoofdvolume en een smalle achterbouw in entresol bestaat, ontsloten door de zijdelings ingeplante inkom- en traphal.

Het complex in kwestie heeft een beeldbepalende stadslandschappelijke waarde. Het behoort tot de authentieke bebouwing, nl typisch vroeg 20ste-eeuwse winkelwoonhuizen. Dezelfde vorm en structuur als moment van ontstaan zijn nog afleesbaar. Bovendien werden de vier panden als geheel opgetrokken wat de ensemble- en de contextwaarde vergroot. 

Men wenst het pand te verbouwen en de gevel te verfraaien. Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. Het nummer 42 verloor al enkele erfgoedkenmerken waaronder het schrijnwerk, de houten winkelpui, de sgrafittovelden en de monumentale kroonlijst. Ook het interieur werd aangepast doorheen de tijd.

De ingrepen doen geen fundamentele afbreuk aan de erfgoedwaarde die is uitgehold door ingrepen uit het verleden. De gevelverfraaiing ent zich op de buurpanden. Een welstandstoets is aanbevolen. Indien er nog waardevolle interieurelementen bewaard bleven waaronder pleisterplafonds, schouwen of waardevol binnenschrijnwerk dient dit bewaard. Het nieuwe houten geschilderd schrijnwerk in de voorgevel dient voorgelegd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Indien gewenst hebben wij detailtekeningen van vroeg 20ste-eeuwse t-ramen ter beschikking.” 

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. De aangepaste plint wordt volledig in arduin voorzien. Een volledige bekleding van de plint met arduin is in deze context vreemd aangezien afwerking in gevelsteen een inpasbaar gevelmateriaal is. Er dient onderzocht te worden hoe het gebouw voorzien kan worden van een woongevel waarbij er rekening wordt gehouden met de ensemblewaarde van het gebouw, zoals beschreven in bovenstaand advies. Indien een vergunning verleend zou worden, dient de voorgevel uitgesloten te worden uit deze vergunning.

Het nieuwe gevelbeeld kan inspiratie halen uit de oorspronkelijke bouwplannen bij oprichting van het pand en de buurpanden rechts.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bijkomende wooneenheden zijn niet voorzien van een buitenruimte conform artikel 28 van de bouwcode. Het is onaanvaardbaar dat er nieuwe wooneenheden worden ingericht zonder buitenruimte. Hetzelfde geldt voor de afwezigheid van een fietsenberging, conform artikel 30.

De achterbouw fungeert als duplexverdieping van twee appartementen. Hierdoor ontstaat er via de smalle koer, inkijk tussen voor- en achterbouw, wat niet wenselijk is. Dit toont temeer aan dat het gebouw niet kan functioneren als meergezinswoning en de draagkracht van het gebouw wordt overschreden.

Daarnaast geven verschillende ramen uit op naburige percelen. Deze ramen voldoen niet aan de regels met betrekking tot lichten en zichten zoals beschreven in het Burgerlijk Wetboek.

Om het ruimtecomfort van een woning te garanderen is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Het gelijkvloerse appartement (38m²) en het appartement op de 1ste verdieping (50m²) beschikken over onvoldoende netto-vloeroppervlakte om voldoende woonkwaliteit te kunnen garanderen als 1-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte kan hoogstens een studio herbergen.

De aanvraag bouwt met uitzondering van een koer van 3,5 m² het volledige perceel vol. Open ruimten zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit op het perceel en binnen een bouwblok. Ze brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, maar zorgen ook voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de lucht. De aanvraag is hierdoor strijdig met artikel 27 van de bouwcode. 

Bijkomend wordt opgemerkt dat de aanvraag niet voldoet aan artikels 34 (Stabiliteit en scheidingsmuren) en 41 (Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel) van de bouwcode. Het is niet mogelijk om hierop een afwijking te motiveren.

Omwille van de hinder die de opdeling veroorzaakt, het ontbreken van een minimale woningkwaliteit (te kleine woningen, geen buitenruimte, geen fietsenberging, …) en onverenigbaarheden met artikels 27, 28, 34 en 41 van de bouwcode, wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening

De aanvraag voorziet geen fietsstalplaatsen terwijl dit wel vereist is, conform artikel 29 van de bouwcode. Voor de twee bijkomende wooneenheden dienen er minstens 4 fietsstalplaatsen te worden voorzien. Dit is echter niet het geval.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werden twee bezwaarschriften ingediend. Voornamelijk handelend over:

1.      Aantal wooneenheden: Conform de vergunning uit 1983 betreft het een ééngezinswoning. Er kan niet verwezen worden naar een geacht vergunde situatie van 3 wooneenheden aangezien het gebouw niet voor 1962 als meergezinswoning werd ingericht.

Beoordeling: Het klopt dat de vergunning van 6 juni 1983 vermelding maakt van een eengezinswoning. Er kan dus niet worden teruggevallen op de bewonerskaarten die dateren van voor 1962. Het bezwaar is gegrond.

2.      Beleidsvisie: Het bezwaar dat voorliggend dossier op verschillende punten strijdig is met de beleidsmatig gewenste ontwikkeling wonen. De omvorming naar appartementen is daarom onwettig en onmogelijk.

Beoordeling: BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening. Het klopt dat de aanvraag onverenigbaar is met de doelstelling om grote wooneenheden en eengezinswoningen te bewaren. De aanvraag voorziet een verhoging van het aantal wooneenheden waardoor de draagkracht van het gebied overschreden wordt. Ook bevatten de bijkomende woningen onvoldoende woonkwaliteit om als zelfstandige woning te kunnen functioneren. Het bezwaar deels gegrond.

3.      Vrije Hoogte: Op basis van de plannen van de bestaande derde verdieping bevat deze verdieping onvoldoende vrije hoogte conform artikel 21 van de bouwcode. In de weigering door de deputatie in 2013 werd dit reeds aangekaart.

Beoordeling: Het bezwaar stelt dat de bestaande toestand niet conform is. Echter is de nieuwe toestand onderwerp van de aanvraag en niet de bestaande toestand. Het bezwaar is ongegrond.

4.      Open ruimte: Het bezwaar tegen het volbouwen van de voormalige open ruimte achteraan en de open koer aan de rechterzijde van het perceel. De bebouwde grondoppervlakte neemt toe waardoor artikel 27  van de bouwcode van toepassing is en er minstens 20% open ruimte op het perceel voorzien moet worden.

Beoordeling: Het klopt dat ten opzichte van de vergunning van 1983 de open koer rechts werd volgebouwd. De aanvraag voorziet echter in een nieuwe ontpitting centraal in het perceel waardoor in alle redelijkheid kan worden geoordeeld dat de bebouwde grondoppervlakte niet aanzienlijk toeneemt. Omdat er onzekerheid bestaat over het volume achteraan kan dit niet worden beoordeeld. Een procedure geacht vergund is noodzakelijk om dit volume te kunnen evalueren. Het bezwaar is ongegrond.

5.      Buitenruimte: De wooneenheden zijn niet voorzien van een buitenruimte conform artikel 28 van de bouwcode.
Beoordeling: De bijkomende wooneenheden zijn niet voorzien van een bouwcode. Het bezwaar is gegrond.

6.      Uitlaat gassen: De keuken en badkamer van de gelijkvloerse verdieping en de keuken op de tweede verdieping voldoen niet aan artikel 35 van de bouwcode.
Beoordeling: Op basis van de grond- en achtergevelplannen worden er geen rookafvoer of uitlaten voorzien die uitgeven in de nabijheid van gevels of verluchtingsroosters. Het bezwaar is ongegrond.

7.      Fietsstalplaatsen: Er zijn onvoldoende fietsstalplaatsen voorzien conform artikel 29 van de bouwcode.
Beoordeling: Er zijn inderdaad geen fietsstalplaatsen voorzien. Het bezwaar is gegrond.

8.      Gevelverbouwing: Gelet op de erfgoedwaarde van het gebouw en de oorspronkelijke symmetrische opbouw van het gebouw dient het gebouw na de gevelverbouwing een zelfde behandeling als Coebergerstraat 1 te krijgen.
Beoordeling: De voorgevel werd meermaals verbouwd waardoor de erfgoedwaarde van de voormalige winkelpui werd aangetast. Indien de gevel zo oorspronkelijk werd opgebouwd kan een vormgeving door middel van drie traveeën een mogelijke vormgevig van de nieuwe voorgevel zijn. Echter zijn er meerdere mogelijkheden voor de afwerking van de voorgevel. Een ‘niet-symmetrische’ behandeling vormt geen weigeringsgrond. Het bezwaar is ongegrond.

9.      Geluidshinder: Het bezwaar tegen de afwezigheid van akoestische isolatie met geluids- en burenhinder als gevolg.
Beoordeling: De afwezigheid van akoestische isolatie vormt geen weigeringsgrond van een stedenbouwkundige beoordeling. Het bezwaar is ongegrond.