2020_CBS_04557 - Omgevingsvergunning - OMV_2019153764. Gijzelaarsstraat 14. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          10/07/1931: toelating (1931#39574) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          02/08/1913: toelating (1913#4090) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          02/06/1911: toelating (1911#895) voor binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met 4 entiteiten en een garagewerkplaats op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 4 bouwlagen onder mansardedak;
• gelijkvloerse verdieping volledig bebouwd, uitgezonderd koer van circa 8m²;
• bouwdiepte van de verdiepingen is 15,5m;

-          gevelafwerking:

• parement in cementbepleistering met houten buitenschrijnwerk; 
• mansarde bekleed met leien;
• inkom voor appartementen aan linkerzijde;
• poort aan rechterzijde.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 4 entiteiten en een garagewerkplaats op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• de koer werd volledig bebouwd;

-          gevelafwerking:

• gevelparement in cementbepleistering en mansarde in zwart plaatmateriaal;
• houten schrijnwerk.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 5 entiteiten:

• nieuwe woning omvat een eenslaapkamerappartement met netto vloeroppervlakte van 71m²;
• de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt circa 79m²;

-          bouwvolume:

• ontpit gelijkvloers volume van circa 16m²;

-          gevelafwerking:

• conform bestaand;
• de nieuwe inkom voor het gelijkvloerse appartement is voorzien van zwart aluminium schrijnwerk ingevuld door opaak glas.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 4 naar 5;

-          omvormen van de gelijkvloerse verdieping van garagewerkplaats naar wonen;

-          ontpitten van een deel van het perceel op het maaiveld;

-          wijzigen van de gevel: vervangen van de poort in de voorgevel naar een deur.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde, artikel  4:   zone voor wonen - (wo4) en artikel  8:   zone voor publiek domein - (pu).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:

bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.
De nieuwe open ruimte bedraagt circa 17%.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging van een voormalige garagewerkplaats naar een zelfstandige wooneenheid. Wonen is een kenmerkende functie in de omgeving en is dan ook functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Achteraan wordt er opnieuw open ruimte (16%) voorzien maar onvoldoende om het gevraagde aandeel aan open ruimte (20%) te realiseren zoals vastgelegd in artikel 27 van de bouwcode. De afwijking is echter beperkt (circa 4%). Om de minimale ontpittingseis te vervullen zou een sloop van de achtergevel van het gebouw nodig zijn. In alle redelijkheid is een afwijking op artikel 27 van de bouwcode met toepassing van artikel 3 gerechtvaardigd.

Vastgesteld wordt dat na het openmaken van de koer, de gelijkvloerse verdieping alsnog dieper wordt bebouwd dan de achtergevellijn, door het schrijnwerk er achter te plaatsen. Het zou tegenstrijdig zijn om deze beperkte uitbreiding te vergunnen, gelet op bovenstaande afwijking op artikel 27. Hierdoor wordt in voorwaarden opgenomen om de bouwdiepte te beperken tot de achtergevel van het gebouw en de schuifraampartij tussen de bestaande penanten te plaatsen.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag vervangt de garagepoort door een glasraam met toegangsdeur naar het nieuwe appartement. Dit verhoogt de levendigheid van de voorgevel en zo ontstaat er contact tussen de bureauruimte van het appartement en de straat. De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert de wijzigingen gunstig wat vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt bijgetreden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woning bevat voldoende kwaliteit om te functioneren als een zelfstandige wooneenheid.

Omdat de voorgaande functie een autowerkplaats was, werd advies ingewonnen van de stedelijke Milieudienst:

“Vanuit milieutechnisch oogpunt is er geen bezwaar de vergunning te verlenen. Toch willen we de eigenaar erop wijzen dat er een onderzoeksplicht rust op het perceel aangezien er vroeger volgens de architect een garageherstelwerkplaats werd geëxploiteerd, wat een vlarebo-plichtige activiteit is. Een vrijstelling van deze onderzoeksplicht kan in bepaalde gevallen verkregen worden bij OVAM.”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. In voorwaarden zal worden opgenomen dat de vergunninghouder ertoe verplicht is om contact op te nemen met OVAM in verband met de mogelijke onderzoeksplicht of de vrijstelling ervan.

Woninggrootte

De aanvraag voorziet een bijkomende wooneenheid waarna er in totaal 5 woningen in het gebouw zijn ingericht. Vastgesteld wordt dat de gemiddelde netto-vloeroppervlakte minder is dan 80 m² wat niet bijdraagt aan de doelstelling om bij meergezinsgebouwen een goede mix aan woninggroottes te voorzien. Vanuit ruimtelijk oogpunt is het echter uitzonderlijk  aanvaardbaar om een afwijking op deze doelstelling toe te staan. De nieuwe wooneenheid vervangt een voormalige garagewerkplaats waardoor er terug een levendige gevel aan de straatzijde voorzien kan worden. Dit is een absolute verbetering voor het straatbeeld en versterkt het contact tussen de woonfunctie en de straat. De voorgestelde woning en planindeling bevat voldoende kwaliteit om zelfstandig te kunnen functioneren, zonder dat de draagkracht van het gebouw wordt overschreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor het nieuwe appartement moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

Er wordt een fietsstalplaats voorzien in de bureauruimte vooraan en ook 1 in de tuin. Om in de tuin te geraken moet je met je fiets door heel de woning wat niet echt aan te raden is. Daarom wordt als voorwaarde opgenomen dat beide fietsen gestald dienen te worden vooraan in de woning.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bouwdiepte te beperken tot de bouwdiepte van de bovenliggende verdiepingen, door het schrijnwerk tussen de aanwezige penanten te voorzien;

3.      er rust een onderzoeksplicht op het perceel aangezien er vroeger een garageherstelwerkplaats werd geëxploiteerd, wat een vlarebo-plichtige activiteit is. De exploitant dient contact op te nemen met OVAM in verband met de onderzoeksplicht;

4.      beide fietsen dienen gestald te worden vooraan in de woning.

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.